Застройщики не получили отсрочку

Трансформация строительной отрасли продолжается. Обрадовавшая было новость об отсрочке перехода на счета эскроу была опровергнута. 1 июля уже наступило, но вопросов пока остается много.

Застройщики не получили отсрочку

Стратегия, барьеры, перенос перехода

В настоящее время Министерство строительства и ЖКХ РФ работает над стратегией развития строительной отрасли до 2030 года. Глава Минстроя Владимир Якушев считает (об этом он заявил на ПМЭФ), что строительство остается одним из локомотивов национальной экономики, но при этом накопилось немало проблем. Разработка национальных проектов помогла власти увидеть реальные проблемы в разных секторах экономики.

«Барьеры стали очевидны, так же, как и необходимость их преодоления, – сказал глава Минстроя, – и теперь вместе с экспертами, регионами и бизнесом в режиме открытого диалога мы будем двигаться к решению сложных, но решаемых проблем».

Но для застройщиков главным событием не только текущего года, но и целого периода остается переход от долевого строительства к проектному финансированию жилищных проектов.

В июне в СМИ появилась информация, что переход на новый механизм финансирования может быть отложен до 1 октября 2019 года.

«Переход застройщиков на новую систему финансирования, ожидание которого было главным фактором развития строительного бизнеса с начала года, может быть отложен. В Минстрое оказались готовы пойти на уступки застройщикам и фактически отложить введение схемы с использованием эскроу-счетов. Большинство девелоперов смогут продолжать получать деньги напрямую от дольщиков до 1 октября 2019 года, прежний срок был 1 июля. В результате по старым правилам в России может быть достроено до 85 % домов», – написал «Коммерсантъ».

Но не успела отрасль выдохнуть, как прозвучало опровержение этой информации Минстроем.

«Переноса сроков перехода строительной отрасли на новую модель финансирования не будет», – заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Государство могло бы помочь

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, для масштабной трансформации строительной отрасли необходимо создать соответствующие условия для строительного бизнеса. В частности, он отметил, что государство могло бы субсидировать ставку по кредитам на строительство. По словам президента НОСТРОЙ, источниками инвестиций для внедрения различных технологий, способствующих трансформации строительной отрасли, могут быть либо собственные средства застройщиков, либо средства покупателей жилья.

«Между тем сейчас, с одной стороны, наблюдается снижение спроса на рынке жилья, в том числе из-за недоступной ипотеки, – сказал Антон Глушков. – С другой стороны, происходит снижение рентабельности строительного бизнеса при росте затрат. В итоге инновации в строительстве сегодня носят краткосрочный, маркетинговый характер и рассчитаны на срок реализации проекта».

Президент НОСТРОЙ выразил мнение, что системно внедрять инновации в стройкомплексе должны все же инвесторы, которые являются профессиональными участниками рынка. Но чтобы у них появилась такая возможность, нужно создавать для этого условия, и нужен толчок для существенных технологических перемен.

«Государство может это сделать с помощью разных механизмов поддержки бизнеса, например, налоговых вычетов или налоговых каникул, а также за счет стимулирования спроса через субсидирование ипотеки», – сказал глава НОСТРОЙ.

При этом глава нацобъединения заметил, что в условиях перехода на проектное финансирование в жилищном строительстве для сохранения стабильности в строительном секторе и этих мер может быть недостаточно.

«Дело в том, что при андеррайтинге проекта банки первым делом смотрят на его рентабельность. Если она меньше 20 %, проект не пройдет даже первую стадию рассмотрения, поэтому государству целесообразно субсидировать процентную ставку по строительным кредитам», – уверен глава НОСТРОЙ.

Это позволит строительным компаниям выйти на рыночные показатели рентабельности, то есть иметь и достаточный объем собственных средств, и прибыль».

Банков стало больше

Количество банков, уполномоченных осуществлять проектное финансирование жилищного строительства, увеличено. Как сообщает Минстрой РФ, в целях стимулирования конкурентной среды требования к кредитному рейтингу банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, снижены до уровня ВВВ-. Это позволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным. Соответствующее постановление Правительства РФ подписано в мае.

Ранее Правительством России были установлены критерии, которым должны соответствовать банки, имеющие право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Одним из требований является наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Таким образом, на 1 марта 2019 года установленным критериям соответствовали 63 банка, из них 18 региональных.

В начале 2019 года курирующий строительную отрасль вице-премьер Виталий Мутко сказал: «Мы считаем, что требования к рейтингу банков должны быть понижены, чтобы было хотя бы 70−80 банков, в том числе региональных. Необходимо расширить количество банков, которые работают в субъектах, в некоторых регионах работает только один «Сбербанк».

В целях минимизации рисков при привлечении денежных средств граждан для долевого строительства и рисков застройщиков установлено, что для банков с кредитным рейтингом ниже чем А- и до ВВВ- включительно лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам на строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости будет определяться в размере не более 20 % величины собственных средств банка.

Президент России Владимир Путин ранее призвал к слаженной работе банков и застройщиков по новому механизму проектного финансирования строительства ради наращивания его темпов, а не снижения. И подчеркнул, что важнейшее значение в этом процессе имеет создание стимулов для банков кредитовать стройку.

Новые поправки

В Минстрое также сообщили, что необходимость получения заключения о соответствии на привлечение средств граждан может быть отменена. Министерство подготовило поправки в законодательство о долевом строительстве, позволяющие отменить заключения о соответствии на привлечение средств граждан для тех проектов, которые перейдут на счета эскроу. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.

«Мы предложим поправку ко второму чтению по тем разрешениям на строительство, которые переходят на счета эскроу, мы полностью отменим заключение о соответствии на привлечение средств граждан», – сказал заместитель министра.

Представитель ведомства добавил, что Минстрой также намерен внести изменения в законодательство, которые позволят не подавать декларации в контролирующие органы в период между вводом жилья в эксплуатацию и до передачи последней квартиры собственнику.

«Мы предложим сделать так, чтобы после ввода в эксплуатацию или после первой регистрации права собственности не нужно будет сдавать эти проектные декларации и отчеты», – пояснил Никита Стасишин.

На пленарном заседании 18 июня Госдума рассмотрела во втором чтении законопроект об уточнении ДДУ. Речь идет об инициативе, которая уточняет нормы перехода на проектное финансирование стройки – счета эскроу. Так, уже с 1 июля 2019 года все застройщики должны были начать работу только с использованием эскроу-счетов. Между тем, как отмечали в Правительстве, перевести некоторые объекты на такие счета не получится, особенно это касается объектов с ближайшими сроками сдачи.

Ранее депутаты уже приняли закон, который разрешает застройщикам по решению Правительства или региональных властей завершать некоторые объекты без использования счетов эскроу. Для этого необходимо, чтобы представители власти выдали таким застройщика заключение о степени готовности объекта к переходу на счета эскроу или, наоборот, возможности застройщика завершить объекты без перехода на проектное финансирование. Теперь же депутаты уточняют, что застройщики, которые получили такое разрешение, имеют право единожды перейти на систему проектного финансирования.

При этом инициатива четко прописывает, что в строительство домов можно привлекать средства только путем заключения договора ДДУ. Использовать на эти цели паевые инвестиционные фонды или ценные бумаги будет запрещено. Такое нововведение коснется в том числе и апартаментов, а не только жилых многоквартирных домов.

«Все возможности привлечения средств граждан, кроме как по договорам долевого участия мы исключили. Мы распространили на застройщиков апартаментов требования, аналогичные требованиям к застройщикам многоквартирных домов. Привлекать средства граждан они смогут только по ДДУ, а реализовывать новые проекты только со счетами эскроу», – заявил глава профильного комитета Госдумы Николай Николаев.

Законопроект также прописывает право регионов создавать региональные фонды, которые получат исключительное право достраивать проблемные объекты. Это нововведение позволит достроить дома для граждан, которые ждут жилья по нескольку лет, и разрешит проблему обманутых дольщиков в регионе.

Такие фонды будут созданы в формате некоммерческих организаций (НКО) и будут финансироваться из средств федерального и регионального бюджетов. Кроме того, в такие НКО будут поступать средства и из Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Отвечать за расчеты по таким объектам и проводить их будет Единый институт развития в жилищной сфере – «ДОМ.РФ».

Нововведение также коснется и правила передачи квартир, чтобы избежать в дальнейшем проблемы двойных продаж. Так, квартиру получат те граждане, чей договор был первым зарегистрирован в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). «Вторые» собственники, чей договор был зарегистрирован позже, получат денежную компенсацию.

«Довольно большой законопроект, регламентирующий строго все права и обязанности при осуществлении долевого строительства. В том числе предусматривается досрочное расторжение действующих договоров страхования гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Еще один законопроект направлен на восстановление прав граждан – участников долевого строительства и обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков», – прокомментировал первый заместитель председателя Государственной Думы Александр Жуков.

Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги граждан напрямую. Финансирование строительства многоквартирного жилья осуществляется через эскроу-счета, доступ к которым для них станет возможным лишь на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Деньги дольщиков будут заморожены до момента окончания стройки, а в случае невыполнения застройщиками своих обязательств возвращены обратно, но без каких-либо процентов. Застройщики могут возводить объекты на собственные средства или проектное финансирование банков. Этот механизм призван защитить покупателей жилья от недобросовестных застройщиков и, соответственно, потери денег.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное