Законы стройки: что нового?

С 1 июля российские застройщики, привлекающие средства граждан в строительство жилья, обязаны работать через механизм эскроу-счетов. «Всё о новостройках» узнал, как происходит переход строительства на новые условия работы.

Законы стройки: что нового?

Новая схема финансирования жилищного строительства подразумевает, что средства граждан будут зачисляться на специальные счета в банках и храниться там до окончания строительства объекта, а застройщики будут строить на банковские кредиты – «проектное финансирование». Получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи квартир.

После принятия соответствующих изменений в федеральное законодательство многие эксперты и застройщики предупредили о повышении цен на жилье, поскольку проценты по банковским кредитам неизбежно «утяжелят» себестоимость объектов. В сентябре такую возможность не исключила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, заявив, что переход к эскроу-счетам может привести к некоторому повышению стоимости жилья и снижению объемов его строительства в РФ, но это будет временно.

«Если в целом говорить, да, есть проблемы, этот процесс непростой. Действительно, серьезное изменение механизмов финансирования строительной отрасли, но он (процесс – ред.) идет более-менее плавно, ожидаемо. И это может привести к некоторому росту стоимости жилья, к изменению объемов, – сказала глава ЦБ РФ. – Я думаю, что это будет временный фактор с развитием этого процесса, если это и будет, и с развитием конкуренции, мы надеемся, что все выйдет на нормальную траекторию».

По данным заместителя председателя Правительства РФ Виталия Мутко, в ряде регионов в период перехода на систему эскроу-счетов цены на новостройки выросли на 7–14 %, при этом критического удорожания в целом по стране не наблюдается.

mutko«Учитывая, что мы дали переходный период и 70 % жилья достраивается по старым правилам, то в целом мы не видим сейчас критического удорожания. За этот период в среднем по разным субъектам до 7 % было на первичном рынке удорожание», – сказал Виталий Мутко.

Вице-премьер отметил, что в некоторых субъектах, как, например, в Санкт-Петербурге, цены выросли до 14 %. Он объяснил это тем, что там был уменьшен объем предложения, в некоторых местах снижение было до 40 %.

«Мы контролируем цены и видим, что происходит. Конечно, это разновекторное движение, многое зависит от субъекта, от качества проекта, от уровня застройщика и ресурсов, которые привлекаются», – добавил Виталий Мутко.

Напомним, с 1 июля 2019 года все российские девелоперы, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Но для ряда проектов сделаны исключения – застройщики смогут работать по старой схеме. Согласно утвержденным Правительством России критериям, для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов в общем случае степень готовности объекта должна составлять не менее 30 %, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10 % площадей.

А что же с проектным финансированием? Объем кредитов, взятых российскими застройщиками у банков на строительство жилья через механизм проектного финансирования, по итогам 2019 года может составить 1 трлн руб. Это данные генерального директора «ДОМ.РФ» Александра Плутника.

plutkin«Я думаю, что этот показатель уже подойдет к 1 трлн руб., сейчас это порядка 700 млрд руб. Наша задача – это, конечно, полный перевод рынка на новый формат и выход на показатель 6,5 трлн руб. к 2024 году», – сказал он.

Говоря о долях банков, у которых застройщики привлекают проектное финансирование, Плутник отметил, что в настоящее время Сбербанк является абсолютным лидером, при этом высокая доля банка, по его словам, это естественный процесс, связанный с проникновением Сбербанка во все города.

Действительно, Сбербанк с апреля прошлого года одобрил сделок по финансированию объектов с эскроу-счетами более чем на 400 млрд руб. Об этом сообщил старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов. Всего с апреля 2018 года, по словам представителя банка, Сбербанком по России было открыто более 5 тыс. эскроу-счетов.

sitnov«В целом объем кредитного портфеля в стройке у нас почти 290 млрд руб., при этом более чем на 400 млрд руб. мы уже приняли решения по финансированию объектов с эскроу-счетами», – сказал Владимир Ситнов.

В I квартале 2020 года портфель банка по кредитованию с эскроу-счетами вырастет в 1,5–2 раза, поделился прогнозами старший вице-президент Сбербанка.

По словам Владимира Ситнова, клиентами банка, который по итогам 2018 года занимал 40 % рынка проектного финансирования, являются из более чем 6 тыс. застройщиков только около 600 компаний. Остальные же застройщики обслуживаются в небольших банках и финансовых организациях.

putinВладимир Путин: «Функционирование и результаты всей строительной отрасли будут во многом зависеть от того, как банковская система отреагирует на изменения в правилах долевого строительства».

По данным Александра Плутника, в отношении проектного финансирования «также очень активно работают коллеги из ВТБ, ну и наш дочерний банк – от него мы тоже требуем хорошего качественного портфеля по проектному финансированию».

Кстати, глава ВТБ Андрей Костин на встрече с президентом России Владимиром Путиным рассказал, что новые правила строительства жилья с применением эскроу-счетов не приводят к удорожанию строительства.

kostin«…Работа идет, и, что мне кажется позитивным, мы видим, что это не приводит к удорожанию строительства. Поэтому, я думаю, мы справимся с этой задачей. Пока проблем не вижу в этой области», – сказал Андрей Костин.

Глава ВТБ также напомнил, что банк планирует до конца года открыть 25 тыс. эскроу-счетов. В настоящее время в банке открыто около 1,5 тыс. счетов на сумму свыше 6 млрд руб. Застройщикам же ВТБ уже открыл 1,8 тыс. счетов в рамках проектного финансирования и подписал 50 проектов на сумму 220 млрд руб., отметил Костин.

Однако есть и более тревожные данные. Из материалов, опубликованных на сайте Центробанка, следует, что по состоянию на 26 августа 2019 года более половины всего проектного финансирования, которое привлекли застройщики в банках РФ, приходится на Москву.

Из общего объема привлеченного финансирования в 306,3 млрд руб. более 170 млрд заняли у банков московские застройщики, это 55 %. Эта сумма в Москве приходится на 29 договоров проектного финансирования, притом что всего в России их было заключено 315.

На 306 млрд руб., которые застройщики привлекли в банках, приходится лишь 30,2 млрд рублей на эскроу-счетах самих банков, то есть 10 %. В Москве это соотношение находится на уровне 8 % – 13,45 млрд руб.

В Московской области застройщики привлекли проектного финансирования на 23,8 млрд руб. по 16 договорам (1,74 млрд руб. на эскроу-счетах), в Петербурге – 14,4 млрд руб. по 11 договорам при 378 млн руб. на счетах эскроу, в Татарстане – 13.4 млрд по 14 договорам (783 млн руб. на эскроу-счетах), в Ленинградской области – 8,25 млрд руб. по 5 договорам при 1,85 млрд руб. на эскроу-счетах, в Ростовской области – 7,7 млрд руб. по 15 договорам при 601 млн руб. на эскроу-счетах.

В Новосибирской области заключено 5 договоров проектного финансирования на общую сумму 3,8 млрд руб., открыто 455 счетов эскроу, остатки на которых составляют 1,13 млрд руб. По этому показателю регион находится на пятом месте.

Еще в 33 регионах РФ не было заключено ни одного договора проектного финансирования, в 23 регионах – по 1–3 договора.

Кроме того, есть и другая проблема – сроки рассмотрения заявок застройщиков на получение проектного финансирования. Например, сейчас верхний предел рассмотрения заявки в Сбербанке составляет 2 месяца.

bessonov«Цель, которую мы сейчас перед собой ставим, – рассматривать заявки за 25 рабочих дней», – сказал вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

Однако в «ДОМ.РФ» не теряют надежды и считают что к концу года 25 % жилья в стране будет строиться по эскроу-счетам.

«На сегодняшний день уже 14,2 млн м2 жилья строится с использованием счетов эскроу – около 12 % от общего объема жилищного строительства. Мы видим поступательную динамику практически в каждом регионе – такие проекты реализуются в 71 из 85 субъектов Российской Федерации, и рассчитываем, что до конца года на новую модель перейдет не менее 25 % строящегося жилья», – уверен глава компании Александр Плутник.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное