После 1 июля: стройка есть?

Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступили в силу с 1 июля 2019 года. Теперь строительство жилья будет осуществляться за счет банковских кредитов – проектного сопровождения. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

После 1 июля: стройка есть?

Предусмотрены и исключения из общего правила. Часть жилищных проектов, которые соответствуют критериям, установленных Правительством России, будут достраиваться по старой схеме привлечения средств граждан. Строительная готовность таких проектов должна быть не менее 30 %, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10 % и более.

Отдельные критерии строительной готовности прописаны для проектов комплексного освоения территории – на уровне 15 %. Для системообразующих организаций, которые строят не менее 4 млн м2 на территории четырех регионов, а также для застройщиков, которые достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками. В таком случае степень строительной готовности объекта может составлять 6 %.

«Если контролирующий орган в регионе подтвердил соответствие проекта установленным критериям, то его можно достроить по старым правилам, с прямым привлечением средств граждан, но это будет происходить под жесточайшем контролем региональных властей», – прокомментировал замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

В остальных случаях средства граждан будут храниться на специальных счетах эскроу в уполномоченных банках, доступ к которым застройщик сможет получить только после завершения строительства. Кроме того, граждане, вкладывающие свои средства в жилую недвижимость, будут иметь банковскую гарантию.

Эскроу-счета – это специальные условные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

stasishin«В случае если застройщик по каким-либо причинам не может завершить строительство в соответствии со своими обязательствами, деньги в размере до 10 млн руб. возвращаются гражданину, купившему квартиру», – пояснил Никита Стасишин.

Некоторые застройщики еще в июне анонсировали повышение цен на новостройки с 1 июля. Однако глава Минстроя Владимир Якушев уверен, что это не более чем маркетинговый ход.

«Экономические основания повышения стоимости квадратного метра в уже строящихся домах не могут быть связаны с переходом на проектное финансирование. Основная масса застройщиков по большому счету еще не получила проектное финансирование, и повышать цену, закладывая те проценты, которые они еще не платили, – это опережать события. Но, к сожалению, не только в строительной отрасли существует тенденция роста цен, связанная с ожиданиями рынком предстоящих негативных изменений. Например, вспомним изменение НДС: как только появилась информация по его индексации, цены на некоторые товары начали расти – причем не в пропорции увеличения налога, а гораздо больше», – заявил министр в интервью ТАСС.

В настоящее время в России 100 банков уполномочены осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. И Новосибирская область входит в пятерку регионов-лидеров по выдаче разрешений на строительство в рамках проектного финансирования.

Как подчеркнул министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, региональный минстрой ведет активную работу по переходу строительного рынка региона на проектное финансирование в рамках реализации постановления Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

shmidt«На федеральном уровне сегодня установлены четкие критерии, при условии соответствия которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Застройщики, не соответствующие данным критериям, смогут работать только в рамках проектного финансирования. Министерство строительства ведет активную работу по выдаче застройщикам заключений о соответствии строящихся объектов критериям строительной и финансовой готовности, установленных Правительством России для возможности работы строительной отрасли в переходный период. В настоящее время по заявкам застройщиков региона выдано уже восемь таких разрешений, и эта работа продолжается в очень активном режиме. Заявления на выдачу указанных заключений застройщики могут подавать в министерство строительства Новосибирской области до 1 октября 2019 года», – пояснил Иван Шмидт.

Говоря о готовности к работе в новых условиях финансовых структур региона, Иван Шмидт подчеркнул, что в Сибирском федеральном округе определено 10 банков, которые могут работать в рамках проектного финансирования и выдачи эскроу-счетов. В Новосибирской области на рассмотрении банков находится более 30 заявок от застройщиков на открытие эскроу-счетов.

Министр строительства подчеркнул, что все дома, строящиеся в Новосибирской области с участием долевых средств, находятся на контроле регионального минстроя.

«Переход на проектное финансирование должен быть понятным для всех участников рынка, и минстрой держит на контроле все эти процессы», – акцентировал Иван Шмидт.

Закон о защите прав дольщиков

Владимир Путин подписал федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Предусматривается ряд изменений, направленных на предоставление участникам долевого строительства дополнительных гарантий защиты их прав.

В частности, федеральным законом предусматриваются особенности:

  • деятельности уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
  • прекращения права залога в случае раздела земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства;
  • использования счета эскроу для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
  • взаимодействия субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства;
  • ценообразования и сметного нормирования при размещении объектов регионального значения города Москвы;
  • участия в деле о банкротстве застройщика органов государственной власти города Москвы и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;
  • проведения экспертизы проектной документации.

Федеральным законом также устанавливаются:

  • ограничения использования средств унитарной некоммерческой организации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • функции унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации в целях завершения строительства объектов недвижимости, для которого привлекались денежные средства участников долевого строительства;
  • порядок создания и функционирования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации;
  • порядок осуществления уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения сделок, совершаемых за счет денежных средств, предоставленных из компенсационного фонда публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», или имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований;
  • порядок и условия выдачи публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поручительства по заключенному застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства.

Кроме того, органы государственной власти Российской Федерации наделяются полномочиями по установлению правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, а также состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель.

Федеральным законом в законодательство Российской Федерации вносятся иные изменения, направленные на совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.

Информационное моделирование

В Градостроительном кодексе закреплены понятия информационного моделирования и классификатора строительной информации. Соответствующий федеральный закон подписан президентом России и размещен на официальном интернет-портале правовой информации.

«Отсутствие в правовом поле понятия информационной модели было главным барьером к переходу отрасли на информационное моделирование в проектировании и строительстве. С принятием закона, разработанного по поручению президента, по внедрению информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов капстроительства мы открыли возможность для рынка внедрять эту технологию для объектов, в том числе и тех, которые возводятся за бюджетные деньги. Это важный шаг на пути к цифровизации строительства в нашей стране», – подчеркнул замглавы Минстроя России Дмитрий Волков.

В законе также прописаны нормы, которыми Правительство РФ и Минстрой России наделены полномочиями принимать дальнейшее регулирование в этой части.

Внедрение технологии информационного моделирования позволит оптимизировать бизнес-процессы и снизить риски на всех этапах жизненного цикла объектов, будет способствовать выработке оптимальных решений, выявлению ошибок на ранних стадиях проектирования, снижению затрат на строительство и эксплуатацию, сокращению сроков работ. По экспертным оценкам, информационное моделирование может давать до 30 % экономии на этапе строительства и эксплуатации объекта.

В настоящее время Минстрой России ведет работу по созданию единой государственной отраслевой цифровой платформы, интегрированной с государственными информационными системами обеспечения градостроительной деятельности субъектов Федерации и государственными информационными системами. По словам замминистра Дмитрия Волкова, это позволит обеспечить, прежде всего, преемственность информации об объектах капитального строительства, даст возможность алгоритмизировать процессы и обеспечить не только «бесшовность» технологического процесса проектирования, строительства и эксплуатации, но и «бесшовность» регулирования отрасли, создания единого информационного пространства.

Кроме того, более трети средств, выделенных на проведение прикладных научных исследований, необходимых для актуализации, пересмотра сводов правил и других нормативных технических документов, будет потрачено на выполнение исследований и разработку методик применения технологии информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта.

Это совместно с мерами поддержки отечественных разработчиков позволит выполнять информационную модель зданий и сооружений исключительно на отечественном программном обеспечении.

Напомним, внедрение технологии информационного моделирования в строительстве входит в число приоритетных задач национального проекта «Жилье и городская среда».

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное