Особенности использования счета эскроу для уплаты цены договора долевого участия

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать эскроу-счета при заключении договоров участия в долевом строительстве. Управление Росреестра по Новосибирской области разъясняет читателям «Всё о новостройках» особенности использования счетов эскроу при покупке строящегося жилья по новой системе.

Особенности использования счета эскроу для уплаты цены договора долевого участия

Изменения законодательства коснулись и требований об уплате цены договора участия в долевом строительстве с использованием счета эскроу.

С начала года в России более 200 тыс. договоров долевого участия в строительстве оформлены по новой схеме проектного финансирования, свыше 120 из них заключены в Новосибирской области.

Для договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, предусмотрены следующие основные особенности использования счета эскроу для уплаты цены договора.

Во-первых, договором должна быть предусмотрена обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Во-вторых, счет эскроу открывается эскроу-агентом для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – депонента в счет уплаты цены договора. Эскроу-агент передает такие средства застройщику (бенефициару) в срок не позднее 10 рабочих дней после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Также, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома более чем на 6 месяцев.

Обязанность участника долевого строительства по уплате, установленной договором цены, считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются; вознаграждение эскроу-агенту по счету эскроу не выплачивается.

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору или перехода таких прав требований по иным предусмотренным законом основаниям, к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Помимо предусмотренных Гражданским кодексом РФ оснований прекращения договор счета эскроу прекращается также при расторжении договора долевого участия либо при отказе от него в одностороннем порядке.

Данный механизм позволяет застраховать денежные средства участников долевого строительства, так как в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче жилых помещений участники долевого строительства получат денежные средства, размещенные на счетах эскроу, внесенные ими в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Отметим, эти правила уплаты не относятся к договорам долевого участия в строительстве, заключенным по старой схеме. Для таких объектов недвижимости постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 установлены критерии, определяющие степень готовности этих объектов и количество заключенных договоров.

Критерии включают в себя степень готовности проекта и количество заключенных договоров долевого участия, а также методику определения соответствия критериям. Утвержденная минимальная степень готовности проекта 30 %, а количество заключенных ДДУ не менее 10 %.

Отдельный показатель готовности установлен для проектов комплексного освоения территорий, он должен быть не менее 15 %. Такой же показатель – 15 % готовности – применяется, если у застройщика в рамках градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) есть обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры перед муниципальной властью или властью субъекта, и 6 % готовности – для проектов, которые ранее были признаны проблемными, но в настоящее время достраиваются благонадежным застройщиком.

По данным Минстроя России, жилая площадь домов, строительство которых ведется в России в настоящее время, составляет 130 млн м2, а общая площадь с учетом нежилых помещений – 175 млн м2.

Документом предусмотрена возможность для регионов самостоятельно определять критерии застройщиков по соглашению с правительством, при этом такое соглашение может быть заключено при наличии закона или иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта РФ по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов.

Еще один отдельный критерий был разработан для системообразующих застройщиков. Девелопер может быть включен в перечень системообразующих организаций России решением правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции при соответствии ряда условий, подготовленных Минстроем России.

Общая площадь строящихся многоквартирных домов согласно выданным разрешениям на строительство должна составлять не менее 4 млн м2, а возводиться жилье должно в не менее чем четырех субъектах. Строительным компаниям, подпадающим под эти критерии, будет предоставлено право достроить свои проекты по старым правилам, однако их готовность должна составлять не менее 6 %.

По информации регионального минстроя, на территории Новосибирской области около 440 домов, которые строятся в рамках закона о долевом строительстве. Из них 386 домов, которые сдают отчетность по ДДУ, и 54 проблемных объекта.

Из них 305 домов, которые подпадают под постановление Правительства РФ от 22 апреля № 480, определяющее критерии для возможности достройки по старой схеме, т. е. имеющие готовность более 30 %.

Остальные дома критериям постановления № 480 не соответствуют. Они должны, соответственно, после 1 июля перейти на эскроу-счета или какие-то другие допускаемые законом схемы финансирования. По словам министра строительства Ивана Шмидта, по состоянию на конец мая 2019 года лишь 18 объектов получили одобрение банков на переход к эскроу-счетам.

«Еще примерно 57 строящихся домов предположительно к 1 июля либо удастся довести до состояния соответствия требованиям постановления посредством использования "технических" ДДУ, либо удастся добиться банковского одобрения на переход к схеме эскроу-счетов. Вместе с тем есть опасность, что упомянутые организационные усилия по тем 57 объектам не приведут к должному результату: мы понимаем, что эти 57 домов пока остаются в зоне риска», – сказал тогда министр.

Напомним, с 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов.

Как следует из паспорта нацпроекта, к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное