Июль близко: переход на проектное финансирование

Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, является частью федерального проекта «Ипотека» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

Июль близко: переход на проектное финансирование

Напомним, с 1 июля 2019 года российские застройщики лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов.

Возводить дома по старой схеме с прямым привлечением средств граждан смогут компании, чьи проекты соответствуют критериям строительной готовности и объема привлеченных средств по ДДУ.

Тектонические изменения в законодательстве, регулирующем строительную отрасль, начались несколько лет назад. Власти пошли по пути ужесточения требований к застройщикам из-за большого числа проблемных объектов и обманутых дольщиков. В результате преобразований долевое строительство в России исчезнет.

На конец октября 2017 года, по данным Министерства строительства и ЖКХ, в России имелось 830 проблемных жилых комплекса в 72 регионах.

Российские застройщики смогут завершить по старым правилам финансирования около половины своих проектов, уверен заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.

«Порядка 50 % проектов смогут продолжить свою работу по старым правилам привлечения средств на строительство жилой недвижимости после 1 июля 2019 года, когда закон вступит в силу», – отметил Никита Стасишин.

Заместитель министра добавил, что, учитывая цикл строительства, для полного замещения старого механизма финансирования новым понадобится около 2-3 лет.

Критерии

В апреле было подписано постановление Правительства РФ, определяющее критерии для определения проектов, которым разрешат достроить жилье по старой схеме привлечения денег.

Критерии включают в себя степень готовности проекта и количество заключенных договоров долевого участия, а также методику определения соответствия критериям. Утвержденная минимальная степень готовности проекта – 30 %, а количество заключенных ДДУ – не менее 10 %.

Отдельный показатель готовности установлен для проектов комплексного освоения территорий, он должен быть не менее 15 %. Такой же показатель – 15 % – готовности применяется, если у застройщика в рамках градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) есть обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры перед муниципальной властью или властью субъекта, и 6 % готовности для проектов, которые ранее были признаны проблемными, но в настоящее время достраиваются благонадежным застройщиком.

По данным Минстроя, жилая площадь домов, строительство которых ведется в России в настоящее время, составляет 130 млн м2, а общая площадь с учетом нежилых помещений – 175 млн м2.

Документом предусмотрена возможность для регионов самостоятельно определять критерии застройщиков по соглашению с правительством, при этом такое соглашение может быть заключено при наличии закона или иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта РФ по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов.

«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению, мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершения строительства в срок», – отметил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Еще один отдельный критерий был разработан для системообразующих застройщиков. Девелопер может быть включен в перечень системообразующих организаций России решением правительственной Комиссии по экономическому развитию и интеграции при соответствии ряда условий, подготовленных Минстроем России.

Общая площадь строящихся многоквартирных домов, согласно выданным разрешениям на строительство, должна составлять не менее 4 млн м2, а возводиться жилье должно не менее чем в 4 субъектах. Строительным компаниям, подпадающим под эти критерии, будет предоставлено право достроить свои проекты по старым правилам, однако их готовность должна составлять не менее 6 %.

По словам замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, в ближайшее время ведомство планирует выпустить форму заявления застройщиков о степени готовности проектов. Для подтверждения строительной готовности есть два варианта.

«Либо регион в течение месяца примет нормативный документ и наделит тот или иной орган исполнительной власти правом подтверждать строительную готовность. Если нет, то это будут делать кадастровые инженеры», – прокомментировал замминистра.

Комиссия

При Минстрое начала работу межведомственная комиссия по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти регионов, осуществляющих контроль в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии или несоответствии застройщика критериям. Комиссия создана в рамках постановления Правительства РФ о критериях соответствия проектов для их завершения по старым правилам.

«На площадке министерства начнет работу специально созданная комиссия, призванная дать рекомендации в решении процедурных вопросов. Если возникнут проблемы в толковании той или иной статьи закона или постановления Правительства, мы готовы оперативно объяснить, как правильно и в рамках закона такую ситуацию разрешить», – пояснил Владимир Якушев.

На селекторном совещании, которое прошло в конце апреля, власти 17 регионов отчитались о количестве объектов жилищного строительства, находящихся в стройке с действующим разрешением на строительство, какие из них попадают под установленные критерии, а какие будут достраиваться по схеме проектного финансирования. Владимир Якушев отметил, что работа по подготовке перехода рынка на проектное финансирование не должна останавливаться ни на минуту.

«Мы сейчас с каждым регионом очень детально прорабатываем вопрос того, какие проекты каким способом будут достраиваться после вступления в силу нового законодательства. В ряде регионов есть вероятность, что большой объем строящегося жилья может оказаться в «серой» зоне». Поэтому важно эти проекты взять на особый контроль и разобрать в ручном режиме», – заявил Владимир Якушев.

По мнению министра, если Минстрой России вместе с региональными властями не доработает острые моменты сейчас, после 1 июля возникнет большое количество проблемных проектов.

«Мы не должны этого допустить, поэтому прошу регионы активнее проводить работу с застройщиками и банками», – подытожил Владимир Якушев.

Рекомендации банкам и застройщикам

Минстрой России совместно с ЦБ РФ и ДОМ.РФ разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу. Рекомендации будут направлены в субъекты Российской Федерации для распространения среди застройщиков, реализующих проекты долевого строительства с использованием счетов эскроу, финансируемых за счет банковских кредитов, и уполномоченных банков, осуществляющих кредитование застройщиков.

«Мы разработали документ для формирования оптимальных процедур взаимодействия банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование. Важно, чтобы все участники процесса находились в одной парадигме при переходе на новые правила осуществления строительства и понимали, как работать друг с другом. Это поможет нам сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной», – отметил Владимир Якушев.

Среди информации для застройщиков указан необходимый перечень документов, которые необходимо представлять в целях получения кредита, также рекомендуется обеспечить наличие подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банками по вопросам проектного финансирования. Кроме того, рекомендуется учитывать подготовленные ДОМ.РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства многоквартирных домов и обеспечить своевременное и корректное размещение информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

В целях обеспечения информационной поддержки застройщиков банкам предлагается обеспечить доступность информации, которая необходима для подготовки и представления застройщиками заявок, в том числе рассмотреть возможность размещения указанной информации в отдельном разделе на сайте банка. При определении перечня документов, предоставляемых застройщиками для получения кредита, рекомендуется исходить из обоснованности состава запрашиваемых документов и исключить запрос документов и информации, не относящихся к оценке проекта строительства, использовать информацию, содержащуюся в ЕИСЖС.

С учетом необходимости своевременного обеспечения строительства объекта финансированием рекомендуется организовать процесс рассмотрения заявок таким образом, чтобы обеспечить рассмотрение и принятие решений о предоставлении кредита либо отказе в предоставлении кредита в оптимальные сроки. Ориентировочный срок – 45 рабочих дней с учетом всестороннего рассмотрения представленных документов в соответствии с внутренними документами банка.

В целях организации оптимальной процедуры взаимодействия с застройщиками банкам рекомендуется по возможности оперативно разработать внутренние документы, регламентирующие вопросы организации и осуществления кредитования застройщиков, а также разработать систему дистанционного взаимодействия с застройщиками. Рекомендуется организовать контроль за рассмотрением заявок застройщиков в целях возможной оптимизации процессов и сроков их рассмотрения, принятия решений и исключения необоснованного затягивания сроков рассмотрения заявок и принятия субъективных решений.

Первое «Ласточкино»

Между тем в Воронеже в микрорайоне «Ласточкино» заселен пилотный дом, построенный с использованием счетов эскроу. С июля 2018 года застройщики могли добровольно перейти на новый механизм финансирования жилищного строительства. И некоторые компании воспользовались такой возможностью.

Пилотный проект по продаже квартир по новым правилам, который запустил в августе 2018 года воронежский «Домостроительный комбинат» вместе со Сбербанком, не был первым в России. Пионером в работе со счетами эскроу в апреле 2018 года стала девелоперская компания «Брусника» при строительстве новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.

В Воронеже возведение пилотного дома завершалось за счет собственных средств застройщика, так как на момент перехода на эскроу он уже был готов на 50 %.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, по состоянию на апрель 2019 года уже 117 застройщиков в 214 объектах начали продавать квартиры с использованием эскроу-счетов, не дожидаясь 1 июля 2019 года.

Отчеты

Кстати, субъекты РФ в еженедельном режиме будут предоставлять отчеты о работе, проведенной с застройщиками, по состоянию строящихся объектов на предмет соответствия получения проектного финансирования, завершения строительства по старой схеме или их проблемности. Об этом заявил глава Минстроя России.

Владимир Якушев напомнил, что в самое ближайшее время должно быть принято постановление Правительства, определяющее критерии, при соответствии которым строительный проект может быть завершен по старым правилам привлечения средств граждан в долевое строительство. Но, по словам министра, проведение анализа проектов, находящихся в строительстве, важно начать уже сейчас. Анализ, который проводят субъекты, должен показать состояние проекта – получит ли он проектное финансирование после 1 июля 2019 года, будет ли он попадать под действие критериев и достраиваться по старым правилам, либо он не может быть отнесен ни к первой, ни ко второй группе.

Глава ведомства отметил, что Минстрой России готов оказать всяческую поддержку субъектам при решении вопросов по объектам, которые оцениваются потенциально проблемными после 1 июля 2019 года. Он отметил, что ведомство держит ситуацию на контроле, поэтому для актуализации информации совещания с регионами будут проводиться еженедельно. Министр также призвал банковское сообщество активизироваться по предложению своих продуктов застройщикам.

У нас

Для оказания содействия при переходе на проектное финансирование в Новосибирске создан Координационный совет по содействию строительной отрасли под председательством мэра Анатолия Локтя.

Как подчеркнул глава Новосибирска на заседании Координационного совета, задача муниципалитета – организовать профессиональный диалог без иллюзий, по существу: какая ситуация сегодня в городе, какой она будет после 1 июля 2019 года.

«Важно обсудить готовность банков приступить к реализации проектного финансирования и выработать механизм реализации жилищных проектов в рамках новых требований законодательства», – заявил мэр Новосибирска Анатолий Локоть.

Как рассказал заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев, на сегодняшний день в Новосибирске разрешение на строительство получили 573 жилых объекта общей площадью 5,4 млн м2, более половины из них попадают в зону риска. Так, 127 домов будут достроены в рамках проектного финансирования, в отношении других 216 способ завершения строительства еще не определен.

Глава департамента обозначил возможные проблемы при реализации жилищных проектов. Прежде всего это отсутствие квалифицированных банковских специалистов, которые могут подтвердить, например, затраты застройщика до обращения в банк: стоимость земельного участка, подключение объекта к инженерным сетям, стоимость выполненных работ. Кроме того, кредитная организация может выставить невыполнимые условия для застройщика: межевание земельного участка по этапам, выделение в последний этап парковки и т. д.

Другие проблемные моменты при реализации жилищных проектов – организация работы по своевременной оплате налоговых и арендных платежей за землю, подключение объектов к инженерным сетям в соответствии с договорами о техническом присоединении, а также применение взвешенного подхода при определении ставки проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«Большинство проектов, попавших в зону риска, рассчитывали свою рентабельность до введения схемы по использованию эскроу-счетов. В Новосибирске сложилась ситуация, когда стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке равна или даже ниже, чем на первичном. Повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит стоимость квадратного метра на первичном рынке и тем самым снизит спрос на жилье. В связи с этим мы просим банки более взвешенно подходить к установлению процентной ставки и условиям ее получения», – подчеркнул Алексей Кондратьев.

В департаменте строительства и архитектуры мэрии определено подразделение, которое занимается вопросами координации взаимодействия застройщиков с банками, – управление строительства и инженерного обеспечения.

«Мэрия готова организовать взаимодействие между банками и застройщиками, принимать участие в оценке деятельности застройщиков по проведению более качественного анализа реализуемых проектов, особенно в отношении объектов, строительство которых осуществляют небольшие компании, – сказал Анатолий Локоть. – Эта работа будет продолжена».

Как следует из паспорта нацпроекта, к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное