Банки готовы

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты, за исключением проектов, соответствующих установленным правительством критериям в зависимости от степени готовности и количества заключенных договоров долевого участия. Банк России считает, что банковская система готова к работе в новых условиях.

Банки готовы

Как говорится в сообщении регулятора, Банк России провел работу по созданию условий для бесперебойного перехода банков на новую схему финансирования долевого жилищного строительства. С учетом срока рассмотрения заявок застройщикам необходимо будет своевременно подготовить и представить в банки пакет документов для получения кредита.

«К настоящему времени банками в рамках нового механизма финансирования уже одобрены кредиты застройщикам из различных регионов на 54 млрд руб. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, получаемые застройщиками от дольщиков. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России. Все это позволяет говорить о готовности банковской системы к проектному финансированию компаний-застройщиков», – сообщается в пресс-релизе.

Также регулятор указывает на то, что создана законодательная база для перехода на проектное финансирование застройщиков. Установлены требования к застройщикам, а также к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками. Постановлением Правительства России определены требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу.

По оценкам госкомпании «ДОМ.РФ», финансирование застройщиков до 2024 года составит около 6,4 трлн руб. для выполнения целей национального проекта по строительству жилья. Возможности банковского сектора покрывают эту потребность застройщиков, сообщила зампред Центробанка РФ Ольга Полякова.

Ограничение кредитования застройщиков

При этом будут введены ограничения по кредитованию застройщиков, поскольку банки не готовы принимать на себя риски кредитования дефолтных или находящихся в предбанкротном состоянии застройщиков.

«Статистика, которую нам предоставил “ДОМ.РФ”, говорит о том, что на сегодняшний день из действующих проектов в 128 млн м2 жилья 28 проектов жилищного строительства с уже выданными разрешениями имеют высокий уровень риска, 15 % имеют средний риск. Это свидетельствует о том, что в строительстве и создании этих объектов участвуют застройщики с неустойчивым и даже с плохим финансовым положением, и, конечно, такие застройщики не могут рассчитывать на получение кредитов в банках. Эти риски для банковского сектора неприемлемы», – сказала Ольга Полякова.

При выдаче кредита банк учитывает четыре аспекта. Первый – информация о застройщике: деловая репутация, опыт, отсутствие претензий, неурегулированных судебных решений, обманутых дольщиков. Второй – маркетинг: концепция проекта, локация, инфраструктура, рыночная привлекательность проекта. Третий – работа с исходно-разрешительной документацией, четвертый – бюджет проекта, источники финансирования. После анализа этих пунктов банк решает, стоит финансировать проект, отправить на доработку или отказать в кредите.

Сейчас около 15 % отказов на выдачу проектного финансирования связаны с высокими рисками проекта. По словам Анатолия Попова, девелоперы, которые имеют систематические нарушения по срокам сдачи новостроек и по обязательствам перед дольщиками, могут столкнуться с трудностями при получении проектного финансирования.

«Сегодня основная причина приостановления работы по сделкам – неполный пакет документов, это 65 % случаев. Еще 22 % – инициатива клиента: либо он передумал реализовывать проект или отложил его или выбрал другой банк. Только 15 % – отказы из-за того, что проект в себе несет действительно риски. Около 3 % связаны с изменением параметров проекта», – поделился информацией Анатолий Попов.

По его словам, причины отказов из-за высоких рисков проекта: систематические нарушения срока вода объектов и обязательств перед существующими дольщиками, наличие существенных исков перед контрагентами и убыточная экономика проекта.

Сроки рассмотрения

Глава Банка России Эльвира Набиуллина ранее сообщала, что средний срок рассмотрения банками заявок на предоставление проектного финансирования составляет сейчас около 67 дней.

Однако советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Ирина Карпова сообщила, что наблюдающееся на рынке несоблюдение банками сроков рассмотрения заявок на получение проектного финансирования, как правило, связано с качеством предоставляемой застройщиками документации.

Сбербанк намерен сократить срок рассмотрения заявок застройщиков на получение проектного финансирования до 25 дней в течение 2020 года. Для сравнения, по рассмотренным с начала этого года сделкам финансирования жилья банк в среднем не превышал рекомендованный срок, составляющий 45 дней. По словам Анатолия Попова, для дальнейшего сокращения сроков банк укомплектовал штат необходимых специалистов, в том числе в регионах.

«Порядка 100 новых сотрудников приступили к работе в течение III квартала этого года, когда реформа уже набрала свои обороты», – подчеркнул Анатолий Попов.

Первые ласточки

Крупнейшие банки России уже не просто подтверждают готовность осуществлять проектное финансирование жилищных проектов, но и утверждают, что такая работа уже началась. Так, заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Анатолий Попов рассказал, что с начала 2019 года количество поступивших заявок на проектное финансирование строительства жилья в Сбербанке выросло на 70 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Это говорит о том, что застройщики постепенно адаптируются к новым условиям работы», – уверен представитель банка.

По информации зампреда, Сбербанк одобрил более 500 заявок проектного финансирования с эскроу на сумму 0,6 трлн руб.

Как рассказала председатель Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Татьяна Галкина, в этом году объем портфеля финансирования жилой недвижимости Сибирского банка увеличился на 45 %, при этом 62 % проектов реализуются с использованием эскроу-счетов.

Так, в Новосибирске в конце октября бала сдана в эксплуатацию вторая очередь ЖК «Солнечные часы». Это первый за Уралом проект, реализованный ГК «Стрижи» по новому законодательству в рамках договора проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Договор между Сибирским банком ПАО «Сбербанк» и ООО «Экострой», входящим в ГК «Стрижи», был подписан год назад. Это был шаг, который генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский сравнил с прыжком в прорубь. В результате вторая очередь ЖК «Солнечные часы» сдана в эксплуатацию в срок. После постановки объекта на кадастровый учет уже в ноябре новоселы получат ключи от своих квартир.

Напомним, два кирпичных дома второй очереди ЖК «Солнечные часы» построены на месте девяти снесенных аварийных бараков, в рамках программы развития застроенных территорий. Жителям ветхих домов застройщик предоставил новые квартиры в разных районах Новосибирска. После окончания строительства третьей очереди «Солнечных часов», которую, как планирует застройщик, также профинансирует Сбербанк, будет благоустроена придомовая территория.

«Именно использование эскроу-счетов позволило компании ввести объект в эксплуатацию на полгода раньше срока, – подчеркнул заместитель председателя Сибирского банка – управляющий Новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных. – В отличие от средств дольщиков, которые поступают постепенно, банковское финансирование обеспечивает непрерывный процесс, при этом значительно ускоряет сроки строительных работ. ГК “Стрижи” остается в авангарде проектного финансирования. Из семи проектов, финансируемых Сбербанком, три – это проекты компании».

Как рассказал управляющий банком ВТБ в Новосибирской области – вице-президент Станислав Могильников, банк ВТБ технологически полностью готов к работе в новых условиях.

«Законодатель предложил зрелую, серьезную схему работы в отрасли. Банк ВТБ полностью в ней готов. Мы сейчас рассматриваем ряд проектов по финансированию строительства по новой схеме, открываем счета эскроу, выдаем ипотеку, с тем чтобы в отрасль поступали денежные потоки для покупки строящегося жилья», – прокомментировал Станислав Могильников.

Причем у банка ВТБ в Новосибирске амбициозные планы. Сейчас банк выдает от 36 до 44 % ипотеки на первичное жилье.

«Если на строящееся жилье приходится порядка 30 % рынка жилья, то мы должны и проектное финансирование иметь в сопоставимой доле», – сказал Станислав Могильников.

Ставка

Президент и Правительство России поставили задачу снижения ставки по ипотеке. Одним из ключевых показателей федерального проекта «Ипотека», который входит в состав национального проекта «Жилье и городская среда», является достижение значений средней ставки по ипотеке на уровне 7,9 % к 2024 году.

Станислав Могильников считает, что поскольку в отрасли снижаются риски появления недостроенных объектов, то будет снижаться и ставка. Таким образом, жилье будет более доступным.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное