Законодательство о долевом строительстве: покой нам только снится

Долевое строительство в России через три года исчезнет или сократится в разы. Уже разработана «дорожная карта» по переходу на проектное финансирование. С июля 2018 года вступают в силу поправки, существенно меняющие правила игры на этом рынке. И, казалось бы, застройщикам еще к ним нужно успеть адаптироваться. Но в январе Госдума приняла в первом чтении очередные изменения в закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве». И снова речь об ужесточении правил игры.

Законодательство о долевом строительстве: покой нам только снится

Все изменения – и прежние, и нынешние, и грядущие – преподносятся как меры защиты граждан, которые вкладывают средства в строящееся жилье. И действительно, сейчас в 72 регионах насчитывается 830 проблемных объектов долевого строительства. Число граждан, заключивших договоры участия в них, достигает 86 тыс. человек. А по неофициальным данным, число обманутых дольщиков составляет около 150 тыс. человек. Среди самых распространенных схем обмана дольщиков – неоднократная выдача разрешения застройщику на возведение многоквартирного жилого дома, привлечение денег граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права, передача квартиры в залог банку, нарушение застройщиком сроков строительства, отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома.

Меры по защите дольщиков

Но только за последние несколько лет на защиту дольщиков были направлены несколько серьезных корректировок законодательства. В том числе саморегулирование отрасли с получением допуска на все виды работ, обязательное страхование ответственности застройщиков. Далее, в июле 2017 года Минстрой издал приказ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», а с 1 января 2017 года вступил в силу закон, согласно которому девелоперов обязали публиковать на своих официальных сайтах всю документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки. На смену страхованию, не оправдавшему надежд, пришел компенсационный фонд дольщиков, в который отчисляют средства застройщики.

... с 1 января 2017 года вступил в силу закон, согласно которому девелоперов обязали публиковать на своих официальных сайтах всю документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки.

С 1 июля 2017 года введены новые требования к уставному капиталу девелоперов. Теперь минимальный размер уставного капитала рассчитывается исходя из общей площади объекта. К примеру, застройщик, чей минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн руб., может построить 1,5 тыс. м2 жилья. Для строительства более 500 тыс. м2 необходимо иметь уставный капитал размером не менее 1,5 млрд руб. С 1 января 2018 года в России заработала Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая создана для повышения прозрачности рынка долевого строительства. Застройщики обязаны вносить в эту систему те же сведения, которые они размещают на собственных официальных сайтах, в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок.

И это все о нем – долевом строительстве

Теперь о законах, принятых в первом чтении в январе. Одним законопроектом создается единая вертикаль контроля за долевым строительством: вводится запрет на привлечение средств дольщиков через жилищные сертификаты, а для должностных лиц предусматриваются штрафы за необоснованное решение о выдаче заключения застройщику о его соответствии законодательству об участии в долевом строительстве.

Авторами инициативы выступили председатель нижней палаты парламента Вячеслав Володин, первый вице-спикер от КПРФ Иван Мельников, глава фракции «Единая Россия», вице-спикер Сергей Неверов, зампред палаты от ЛДПР Игорь Лебедев и руководители профильных думских комитетов. Документ подготовлен во исполнение поручений президента РФ Владимира Путина.

Проект предусматривает возложение ответственности на владельцев (бенефициаров) застройщиков, создание единой вертикали контроля (надзора) за долевым строительством, а также вводит требования по контролю за текущим финансовым состоянием застройщиков.

nikolaev«Мы устанавливаем контроль за текущим финансовым состоянием застройщика и наделяем правом фонд и соответствующие уполномоченные органы исполнительной власти отказывать в регистрации очередных договоров долевого строительства при нарушении условий финансовой устойчивости застройщиками», – цитирует ТАСС одного из авторов, главу комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева. Он пояснил, что новым законом вводится солидарная ответственность бенефициаров-застройщиков, под которыми подразумеваются лица, которые владеют более 5 % акций застройщика.

Инициативой прописывается порядок уведомления фондом органов регистрации и контролирующих органов о несоответствии застройщика требованиям, то есть застройщик должен будет соблюдать требования не только на начальном этапе проекта долевого строительства, но он должен будет поддерживать свое финансовое состояние на протяжении всей реализации проекта. «Это крайне важно, и об этом президент говорил: мы должны контролировать социально важные проекты», – считает глава думского комитета.

Законопроект также наделяет Минстрой России полномочиями по согласованию назначения на должность и освобождения от нее руководителя органа, осуществляющего контроль за долевым строительством. Порядок согласования будет устанавливаться Правительством РФ.

Документ призван реализовать еще одну поставленную главой государства задачу: защитить права граждан, средства которых привлекались застройщиками посредством выпуска специальных облигаций (жилищных сертификатов), а также через участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. В частности, законопроектом устанавливается запрет на использование таких способов привлечения средств граждан для строительства жилья, за исключением жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.

В пакете с базовым законопроектом депутаты приняли в первом чтении поправки в кодекс РФ об административных правонарушениях. В частности, предусматриваются штрафы за необоснованное принятие должностным лицом решения о выдаче либо отказе в выдаче заключения о соответствии. Это не разрешение на строительство – это заключение, которое дает возможность начать привлекать средства граждан. Если оно выдано необоснованно, то ответственность ложится на должностное лицо в виде штрафа в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб.

Также парламентарии предлагают ввести санкции за непредоставление информации в единую информационную систему жилищного строительства. Штраф для должностных лиц, согласно проекту закона, может составить 30 тыс. руб., для юридических лиц – 200 тыс. руб. При повторном нарушении чиновникам будет грозить штраф в размере 100 тыс. руб. или дисквалификация на срок от 1 года до 3 лет, для юридических лиц – штраф 300 тыс. руб.

За неправомерное использование застройщиком наименования «специализированный застройщик» либо образованных на его основе словосочетаний вводится штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. до 700 тыс. руб.

Дальше – больше

Николай Николаев также призвал обеспечить безопасность вложений при новом финансировании долевого строительства. Депутат считает, что повышение надежности и привлекательности рынка жилищного строительства является одной из важных государственных задач, предусматривающей защиту вложений граждан при переходе на новую модель финансирования долевого строительства.

«Никому не выгодно, чтобы на рынке работали недобросовестные участники, поэтому при работе над исполнением поручения президента нам необходимо одновременно добиться безопасности вложений граждан и создать условия для развития рынка жилищного строительства», – отметил Николаев.

По словам главы комитета нижней палаты по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, при сохранении текущей законотворческой активности в процессе работы над поправками необходимые решения будут рассмотрены нижней палатой уже в марте или апреле этого года.

Как отразятся на строительном рынке нововведения по отдельности и все вместе, сегодня сказать сложно. По опыту все ноу-хау до сих пор оплачивались из кармана – нет, не застройщиков, а покупателей жилья – дольщиков, ипотечников, поскольку включались в стоимость квадратного метра. Пока же остается только ждать, часть изменений вступит в силу уже с 1 июля. Лето, как говорится, близко.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное