Строительство: к новой реальности

С 1 июля 2019 года застройщики должны перейти на новые правила финансирования проектов. Настройка системы еще продолжается. «Всё о новостройках» узнал, какие новости по переходу от долевого строительства к проектному финансированию появились в первые месяцы 2019 года.

Строительство: к новой реальности

Прояснился один из важных для застройщиков вопросов: застройщики без проектного финансирования смогут достроить объекты с помощью небанковского продукта.

Как заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, застройщики, которые не получат проектное финансирование, смогут получить дополнительный финансовый продукт, позволяющий достроить объекты.

«Относительно того, что будет с компаниями в случае непопадания под критерии. По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу-счета, но не получат проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», – сказал Никита Стасишин.

Конкретные критерии этого продукта обсуждаются Правительством. В процессе обсуждения субъекты Федерации называли разные цифры процентов готовности тех или иных проектов для перехода на новую систему: одни считают, что на новую систему финансирования должны перейти те проекты, строительная степень готовности которых не превышает 30 %, другие предлагают оценивать по набору параметров.

«Мне кажется, что в итоге мы нашли достаточно правильное решение и к тому же получили в этом поддержку от главы государства. За основу взята процедура, прописанная в последних поправках к федеральному закону № 214-ФЗ. Критерии определения проектов, которым разрешается достраиваться по старым правилам, будут устанавливаться Правительством, – рассказал министр строительств и ЖКХ России Владимир Якушев. – Первый и основной критерий – готовность объекта, насколько инвестор сам вложился в строительство, каков процент готовности его проекта. Второй критерий – какое количество людей вложили в эту стройку свои собственные деньги. Чем выше показатели по данным критериям, тем больше шансов, что проекту будет разрешено достраиваться по старым правилам».

По словам Никиты Стасишина, критерии неприменения эскроу к жилым проектам с 1 июля 2019 года обсуждаются в Минстрое с момента принятия соответствующего законопроекта в декабре 2018 года. Порог уровня строительной готовности уже строящегося дома, чтобы не применять к нему нововведения, сейчас определен на уровне 30 %.

«Из чего эта цифра складывается? Во-первых, конструктивная готовность той или иной новостройки. Есть методика, мы ее сейчас дорабатываем с регионами и застройщиками. Будет четкое понимание, из чего строительная готовность складывается: должен быть выполнен нулевой цикл, подземный паркинг. Но и важно не только, сколько застройщик построил, а сколько он вложил в это собственных средств, а не средств дольщиков. Это, например, финансирование строительства сетей, приобретение земельных участков. Если это проекты комплексного устойчивого развития территорий, которые предполагают расселение аварийного жилья, мы должны учитывать и расходы инвестора, направленные на эти цели. То есть это те затраты, которые застройщик понес для того, чтобы выйти на площадку, которые никогда потом не будут компенсированы при банковском сопровождении», – пояснил заместитель министра.

При этом в методике учитываются проекты комплексного освоения территории.

«Когда мы говорим о точечной застройке, там все просто – есть один дом. При возведении крупных микрорайонов особенно важно учитывать готовность не только отдельных домов, но инфраструктуры, чтобы вынести решение, продавать ли там квартиры дальше черед договоры долевого участия или же все-таки нужно применять банковское сопровождение и, соответственно, счета эскроу. В ближайшее время мы будем обсуждать проект соответствующего постановления, он уже практически готов», – поделился информацией Никита Стасишин.

Глава ведомства Владимир Якушев отметил, что также рассматривается предложение, чтобы ряду субъектов по соглашению с Правительством РФ было предоставлено право самостоятельно определять порог готовности и количества ДДУ. При этом, если регион взял на себя право принять такое решение, то в случае если застройщики не справятся, он будет обязан достроить их за счет своего бюджета.

«Мы склоняемся к тому, что готовность объектов должна составлять порядка 30 %, потому что при такой готовности и таких вложениях средств есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», – сообщил министр.

«30 % проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в “красной” зоне. По предварительной оценке они не получат кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. По нашей оценке это ориентировочно 14,3 млн м2 жилья. Это более 750 тыс. семей, которые сегодня вложили туда денежные средства. И, конечно, большой знак вопроса, попадут ли они в обманутые дольщики потом или нет», – сказал министр.

По словам Владимира Якушева, основным критерием является строительная готовность. По объему ДДУ, который должен удовлетворять критериям, ведется дискуссия. Окончательные решения будут приняты в ближайшее время.

При обсуждении на госсовете в Казани было сделано еще одно предложение – разрешить регионам по соглашению с федеральным Правительством самим определять порог готовности и количества договоров долевого участия в девелоперских проектах. Но при одной оговорке: чтобы не получить в итоге неоконченные строительные объекты и соответственное количество обманутых дольщиков, регионы должны финансово гарантировать свои обязательства и быть готовыми самостоятельно достроить проблемные дома. Если регионы хотят разрешить тем или иным застройщикам достраивать свои жилые комплексы по старым правилам, то необходимо подписать соглашение, в котором будут указаны конкретные сроки окончания строительства, причем при любом развитии ситуации и без участия Российской Федерации в лице Правительства.

Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев: около 30 % проектов по строительству жилья не получат финансирование после изменения законодательства 1 июля 2019 года.

Выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, президент России Владимир Путин предложил снизить налоговую нагрузку на застройщиков, которые возводят социальные объекты и передают их государству и муниципалитетам. По словам президента, нужно освободить застройщиков от этого бремени, тем самым стимулируя комплексное развитие городов и поселков. В настоящее время действует норма, предписывающая передачу инфраструктуры жилого квартала, созданной застройщиком за свой счет, в ведение муниципалитета безвозмездно, но не снимает с него обязанность уплаты налогов по данным объектам.

По мнению министра, отмена налога на прибыль и НДС для застройщиков, возводящих социальные объекты для передачи государству и муниципалитетам, позволит строительным компаниям оптимизировать свои затраты и избежать существенного удорожания стоимости строительства.

«Предлагаемые поправки позволят избежать дополнительных налоговых издержек застройщиков и, следовательно, существенного увеличения стоимости строительства жилья», – уточнил Владимир Якушев.

В настоящее время Минстроем России реализуется программа, направленная на поддержку строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. В 2019 году планируется направить в регионы 22,5 млрд руб., которые будут распределены для реализации 99 проектов в 42 субъектах.

Но есть и менее приятные новости. Центробанк на совещании в Совете Федерации заявлял, что будет готов вернуться к обсуждению поэтапного раскрытия счетов эскроу, если будет разработан механизм администрирования этого процесса. Однако, по словам Никиты Стасишина, пока Центробанк не готов вернуться к этому, это официальная позиция по итогам Госсовета

«ЦБ не рассматривает вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу и не ждет от нас никаких предложений сегодня, пока мы не начали работать. В чем суть счетов эскроу? В снижении ставки проектного финансирования для застройщика. Поэтапное раскрытие сегодня этого не подразумевает», – подчеркнул заместитель министра.

В нацпроекте «Жилье и городская среда» сказано, что 34 тыс. эскроу должно быть открыто к концу 2019 года. По мнению Никиты Стасишина, эта цифра вполне достижима.

«Важно не количество эскроу, важен объем проектного финансирования. Все новые проекты уже будут идти по эскроу, все регионы это понимают», – считает представитель Минстроя России.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное