Строить по-новому

С 1 июля 2018 года в силу вступают изменения в федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве…», которые ограничивают возможности застройщиков в этой сфере. Впрочем недалек и тот день, когда долевое строительство станет вне закона. «Всё о новостройках» разбирался, какие последствия будет иметь применение законодательных новелл на практике.

 

Итак, час X уже практически наступил: новые правила игры на строительном рынке вступают в силу. Напомним, в чем суть изменений.

Условия деятельности застройщиков

Если до 1 июля заниматься жилищным строительством могли ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации, то после этой даты единственной организационно-правовой формой с 1 июля 2018 года становится хозяйственное общество. Кроме того, теперь требуется наличие опыта участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика не менее трех лет.

В числе основных требований к застройщику – наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. м2 многоквартирных домов. Коснутся изменения и названия – в нем обязательно должно появиться словосочетание «специализированный застройщик».

Теперь даже при малоэтажном строительстве необходима экспертиза проектной документации, а на тот момент, когда проектная декларация направлена в контролирующий орган, на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке, должны в обязательном порядке находиться денежные средства в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства.

Также у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. Все обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не могут превышать 1 % от стоимости строительства.

Также с 1 июля 2018 года запрещается одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство. Все счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном специально уполномоченном банке.

Административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т. п.) не могут превышать 10 % от стоимости строительства, а совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % стоимости строительства.

Появляется и ряд ограничений, например, запрет на осуществление иных видов деятельности, привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство, запрет на выпуск или приобретение ценных бумаг. Кроме того, запрещено совершать любые сделки, не связанные со строительством. Под запретом создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций.

По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в размере не менее 10 % от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение. В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте.

Новые правила выдвигают ряд требований и к кадрам застройщика. Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут иметь отдельные виды судимости; не истекший срок дисквалификации; быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица или быть несостоятельными (банкротами).

В законе сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности исключено из законопроекта.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2 % от цены договора долевого участия. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

Причины

Безусловно, такие строгие правила игры для компаний, работающих на жилищном рынке, введены не без причины. По данным Минстроя, на 1 января 2018 года в Российской Федерации было 836 проблемных объектов, или 1 101 дом. На 1 апреля – 842, или 1 261 дом. Рост происходит, несмотря на то что часть домов достраивается: с начала года введено 82 объекта, по 15 из них приняты компенсационные меры.

Новосибирская область, где в течение многих лет велось активное жилищное строительство, не стала исключением. В настоящее время в регионе остаются 48 долгостроев, из них 40 – в Новосибирске. Общее количество пострадавших граждан, включенных в реестр, составляет 1 086 человек. Такие цифры недавно озвучил заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков.

Но в бюджете нет необходимого объема средств, чтобы закрыть финансовые потребности по долгостроям. По подсчетам властей на эти цели только по Новосибирской области необходимо около 11 млрд руб. Особенно проблемным в Новосибирске является микрорайон «Закаменский», для завершения которого нужно найти 1,5 млрд руб.

Но есть в городе и другие объекты, не раз оказывающиеся в центре внимания и властей, и СМИ. Среди них два дома на ул. Тульской – стр. 80 и 82. Пострадавшие участники строительства именно этих домов летом 2017 года даже объявляли голодовку в центре Новосибирска, а число пикетов и обращений к властям уже трудно сосчитать. Или другой пример: дом на ул. Галущака, 15 строится уже более 8 лет. В марте 2018 года дольщики также выходили на пикет.

 

Именно социальная напряженность, возникшая в связи с увеличением их числа в период экономического кризиса, подтолкнула власти к ужесточению правил игры и поиску новых механизмов финансирования жилищного строительства.

 

Работы ведутся

Но не все так печально. Власти Новосибирской области пообещали сдать в ближайшие два года 20 долгостроев, что составляет половину от всех незавершенных объектов. Такие цифры озвучил в начале 2018 года врио министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт.

«Те 39 домов, которые у нас проблемные на сегодняшний день, должны быть введены в эксплуатацию до 2020 года включительно», – уточнил Иван Шмидт.

Начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев отметил, что из 10 запланированных к сдаче домов на этот год 8 находятся на территории города. Причем это минимальное количество домов, которые городские власти планируют ввести в эксплуатацию в 2018 году. По словам Кондратьева, на достройку каждого объекта потребуется до 300 млн руб., и сейчас эти средства невозможно найти без инвесторов, которые были бы заинтересованы в достройке объектов.

Алексей Кондратьев пояснил, что в 2018 и 2019 годах по большей части объектов... стоит задача запустить масштабный инвестиционный проект, в соответствии с которым начать финансирование. Таких объектов в Новосибирске 17, для решения вопросов по достройке которых необходимо от 150 до 300 млн руб.

Проблему обманутых дольщиков власти Новосибирской области собираются решить в том числе за счет передачи в земельный фонд Новосибирска привлекательных для потенциальных инвесторов федеральных земель для строительства жилья. Инвесторы в этом случае смогут компенсировать расходы на решение проблемы дольщиков за счет строительства дополнительного жилья.

Но есть и «но»

По словам Алексея Колмакова, около 5−8 % от количества строящихся объектов попадают в категорию проблемных. Конечно, за каждым процентом стоят тысячи человеческих судеб, но, решая проблему, стоит ли выплескивать ребенка вместе с мутной водой?

По мнению многих экспертов, долевое финансирование является уникальным механизмом, через который граждане могут напрямую инвестировать средства в экономику страны, причем в реальную. Жилищное строительство – отрасль, обладающая максимальным мультипликативным эффектом, одно рабочее место создает еще 8 в смежных отраслях. И, важно, эти инвестиции не разогревают инфляцию, поскольку каждый рубль подкреплен квадратными метрами.

И это отнюдь не российское ноу-хау. Возникло долевое строительство в Аргентине в 1985 году при поддержке государства, которое стремилось привлечь средства в отрасль. Позже этот механизм получил распространение в Великобритании, Египте, Кувейте, ОАЭ. В России федеральный закон № 214-ФЗ вступил в силу 1 января 2005 года и претерпел многочисленные изменения и поправки. А согласно поручению президента России Владимира Путина, после 2019 года долевое строительство должно уступить место проектному финансированию.

Но есть и хорошая новость. Новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев недавно заявил, что у застройщиков будет возможность привлекать средства граждан для строительства объектов, однако она будет иметь более цивилизованный вид. Министр пояснил, что деньги граждан, купивших жилье, будут поступать на спецсчет, который станет залогом при открытии кредитной линии застройщику. Воспользоваться этими средствами застройщик сможет лишь после того, как передаст ключи от квартир покупателям.

 

Последствия

Стремясь успеть вывести на рынок новые проекты до начала действия норм, застройщики и девелоперы форсировали согласование строек. С 1 июля вступило в силу правило «один застройщик – одно разрешение на строительство, что, по мнению строителей, значительно затрудняет работу. Так, если ранее на большой площади один застройщик мог вести строительство нескольких жилых домов, например, школы и детского сада, то по новым законодательным нормам на той же территории должно работать несколько компаний.

Застройщики, конечно, могут разделить одну крупную компанию на несколько более мелких и продолжать строить. Но здесь их подстерегает закон № 214-ФЗ, согласно которому теперь установлены требованиям к уставному капиталу застройщика, опыту в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет и наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. м2 жилья. Соблюсти эти требования небольшим компаниям будет непросто.

Тем более что есть и финансовые нововведения. На дату подачи проектной декларации у компании на счете в уполномоченном банке должно быть не менее 10 % от стоимости проекта. Все ключевые участники строительства, а именно застройщик, техзаказчик и генподрядчик, должны иметь счета в одном банке. У девелопера не может быть долгов, кроме целевых кредитов на стройку. Также устанавливается ограничение на административные расходы застройщика – не более 10 % от стоимости строительства.

Чтобы соответствовать новым требованиям по резервированию, застройщикам придется вкладывать в проекты по 2,5 млн руб. Это примерно в 5 раз больше, чем сейчас. Цифра серьезная и, возможно, спорная. Но новеллы законодательства в любом случае приведут к увеличению расходов застройщика. По другим расчетам, для небольших проектов со сроком реализации 12–18 месяцев увеличение составит 2–2,5 %, для рассчитанных на 30–36 месяцев – 4,5–5 % от стоимости строительства. На этом фоне себестоимость строительства вырастет на 2–5 % в зависимости от размера проекта.

В результате может произойти снижение темпов строительства минимум на 30 %, а для Новосибирска, по подсчетам гендиректора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, даже до 40 %.

Эксперты считают, что приведет к росту цен на жилье в новостройках. Одни называют цифры 5–10 %, другие – 40 %. Это произойдет не только из-за выполнения застройщиками финансовых требований, но и вследствие сокращение объемов строительства, при том что спрос, причем платежеспособный, постоянно стимулируется снижением савок по ипотеке.

И последнее. В соответствии с майским указом президента РФ объемы строительства жилья в стране должны серьезно вырасти и обеспечивать улучшение жилищных условий для 5 млн человек в год.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное