Проектное финансирование: обсуждение продолжается

С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на проектное финансирование новых объектов. Соответствующее законодательство уже разработано и утверждено. Однако дискуссия продолжается, хотя тема изменилась: уже не обсуждаются преимущества долевого и проектного финансирования, речь о том, что отрасль должна перейти на новые условия с минимальными потерями.

Проектное финансирование: обсуждение продолжается

В марте прошел съезд Российского союза промышленников и предпринимателей, на котором выступил президент России Владимир Путин. Глава государства коснулся жилищного строительства.

«С 1 июля должна заработать безопасная для граждан схема финансирования жилищного строительства с использованием так называемых счетов эскроу. То есть деньги граждан будут поступать не застройщику непосредственно, как прежде, а на специальный счет в банк и списываться с него только в обмен на готовое жилье. Таким образом, строительным компаниям потребуется в гораздо больших объемах привлекать банковские кредиты, использовать механизмы проектного финансирования.

Мы все понимаем, что это новый для отрасли инструмент, и мы все вместе должны наладить работу так, чтобы не снижать, а последовательно наращивать темпы строительства жилья. Конечно, уже по новым принципам финансирования. Важнейшее значение здесь имеет четкое, прозрачное взаимодействие банков и компаний, создание стимулов для банков кредитовать стройку. И, конечно, должны быть понятными источники для финансирования социальной, инженерной инфраструктуры. И я просил бы представителей строительной отрасли, – мы уже говорили много раз об этом, встречались со многими коллегами на разных уровнях, и у меня тоже проводили соответствующие совещания, – но если остались вопросы, прошу сегодня тоже высказываться по этим и другим актуальным проблемам», – предложил Владимир Путин.

И желающие, вернее, желающий, нашелся. Им оказался член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья, член бюро правления РСПП, председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент Всероссийской ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец. Он обратил внимание главы государства на то, что проекты, которые дают максимальный экономический эффект, строительство, особенно жилищное строительство, – это самый эффективный механизм развития экономики.

«У нас мультипликатор – 17. Когда мы инвестируем 1 руб. в жилищное строительство, то дальше мы покупаем цемент, бетон, металл, транспорт, топливо, пластик, бумагу, электронное оборудование, мебель. Все предприниматели РСПП – это производители для жилищного строительства. Нет ни одной отрасли в стране, которая не являлась бы в какой-то степени зависимой от объема жилищного строительства. Более того, этот рубль в течение 2–3 лет оборачивается в экономике и возвращается в виде налогов, тот же самый рубль. То есть рубль, инвестированный в жилищное строительство, возвращается в виде одного рубля налогов в течение этого периода. Это очень эффективный механизм поддержки экономики», – отметил Леонид Казинец.

Кроме экономического, важен и социальный фактор, так называемый квартирный вопрос. Социальные исследования показывают, что люди, имеющие свое комфортное жилье, в своем поведении принципиально отличаются от людей, которые не имеют. Это стратегичность, ориентированность на карьеру, на заработки, на обучение и низкий уровень правонарушений. То есть принципиально человек, у которого есть своя квартира, себя по-другому ведет.

Но у застройщиков остается два актуальных вопроса. Первый вопрос – это соотношение банк – заемщик.

«Если в других отраслях можно развивать бизнес, не имея банковского кредита, но теоретически можно построить что-то, завод как-то запустить, то мы здесь в силу закона обязаны получать проектное финансирование просто потому, что продавать по-другому мы не можем, а строить 3 года жилой квартал, а потом 3 года готовый продавать – это за горизонтом планирования. То есть все застройщики должны получить проектное финансирование.

Спасибо большое Эльвире Сахипзадовне (Набиуллиной – прим. ред.), она много времени этому уделяет. Было отдельное мероприятие с крупнейшими застройщиками, 70 банков определено, но регулятор может банкам дать возможности, но заставить их выдавать нам кредиты, наверное, даже Эльвира Сахипзадовна не может. И банки поделились сегодня на 2 категории: есть банки, которые не гоняются, но очень открыты к застройщикам, в первую очередь, это Сбербанк и "ДОМ.РФ". При этом есть другие банки, даже уважаемые, государственные банки, я с четырьмя разными проектами заходил и по четырем проектам получил очень расплывчатый ответ, перекредитовал их потом в Сбербанке, в Газпромбанке. Но вот не рвутся банки кредитовать застройщиков, и заставить их, наверное, не очень просто», – сказал Леонид Казинец.

Кроме того, «ДОМ.РФ», по мнению главы НОЗА, требует докапитализации, и это именно тот рубль, который докапитализированный в «ДОМ.РФ» вернется в отрасль через проектное финансирование и с мультипликатором 17 сработает и вернет налоги.

Кроме того, Леонид Казинец считает, что банки нужно «уговорить, попросить, стимулировать», чтобы они рассмотрение проектного финансирования делали более заинтересованно и более смело.

Второй вопрос – социальная, инженерная инфраструктура.

«В послании к Федеральному Собранию вы уделили этому внимание – о налогах и о более легкой процедуре передачи построенной социальной инфраструктуры, территории муниципалитетам, – сказал Леонид Казинец, обращаясь к Владимиру Путину. – Но базово сегодня строить социальную инфраструктуру: школы, детские сады… Когда мы приходим в банки, они говорят: "А что вы делаете, ребята? Вот мы понимаем объект залога квартиры, мы вам финансируем, вы построили, продали, все сходится. А детский сад – мы как? Это что за объект инвестиций?". И в этом смысле, конечно, есть эффективные субъекты, у которых есть деньги, которые как-то взаимодействуют. А есть субъекты, которые говорят: "У нас денег нет, и мы не можем вам разрешить построить 250 тыс. без детского садика и школы. А если вы не хотите строить детский сад и школу, у нас денег тоже нет, поэтому не стройте". Все, точка».

В качестве возможного решения проблемы Леонид Казинец предложил использовать на эти цели фонд социально-инженерной инфраструктуры, созданный Минстроем РФ. Сейчас капитал фонда составляет 20 млрд руб., он поддерживает большие приоритетные проекты. Эффективным механизмом может стать увеличение этого фонда и, может быть, расширение его полномочий и, конечно, докапитализация.

«Может быть, Правительству подумать о возможности каких-то специальных облигаций, которые будут выпущены, целевым образом пущены на строительство социально-инженерной инфраструктуры, чтобы застройщики финансировали в банках, все-таки строительство жилья, а детские сады, школы и перекладка коммуникаций шли как государственная программа, особенно в тех регионах, которые не имеют сегодня на это бюджета», – предложил Леонид Казинец.

Владимир Путин согласился, что нужно настроить банки таким образом, чтобы они были заинтересованы в этой работе: «Практика должна быть наработана, время должно пройти. Конечно, нужно стремиться к тому, чтобы с самого начала, с первых шагов запущенные механизмы были эффективными и работающими».

Глава государства отметил, что Банк России провел уже определенную работу, внес изменения в инструкции для банков.

«Банковская система настраивается и будет настраиваться на эту работу», – подытожил президент России.

Что касается социальной и инженерной инфраструктуры, то, по мнению Владимира Путина, безусловно, это одна из важнейших составляющих.

«Где взять ресурсы? – задался вопросом глава государства. – Я напомню только, что по Жилищному кодексу определенные обязанности по социальной и инженерной инфраструктуре лежат на застройщике только в том случае, если осуществляются крупные, комплексные проекты застройки. Все остальное, конечно, должно решаться государством, муниципалитетами или регионами. Естественно, это задача Правительства – продумать развитие отрасли таким образом, чтобы это не было ограничением».

Ищут решение проблемы перехода к проектному финансированию и в Новосибирске. В рамках круглого стола «Новации строительной отрасли. Взаимодействие застройщиков и банков в сфере жилищного строительства», организованного мэрией города, встретились руководители федеральных и региональных представительств банковских организаций, крупных строительных компаний и профессиональных объединений. Конкретные вопросы, стоящие перед участниками встречи, и предмет обсуждений сформулировал заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев.

«Сегодня в стадии строительства в Новосибирске находятся 5 млн 400 тыс. м2 жилья. Фактически этот весь объем попадет под действие новых требований законодательства. Наша встреча сегодня является подготовкой к этим изменениям. По 573 объектам, находящимся в стадии строительства, привлекаются средства граждан по договорам долевого строительства. Сумму этих средств мы определяем в 120 млрд руб. Это тот предмет, который нам надо переводить в новый режим, готовить к замещению в рамках проектного финансирования», – сказал Алексей Кондратьев

Руководители региональных банков предложили практические и уже существующие варианты работы со строительными компаниями в случае, если банк не войдет в программу и не будет уполномочен государством для контроля проведения операций со строительными компаниями. Так, председатель правления банка «Акцепт» Константин Васильев рассказал о механизме, который позволит строить без эскроу-счетов.

«Рассматриваем возможность, когда мы вместе строим и продаем. Других вариантов для тех, кто не будет включен в программу, нет. Стоимость одного дома в среднем составляет от 200 до 400 млн руб. Это вполне подъемная сумма для среднего или небольшого банка. Так что у нас есть вполне реальная возможность совместно с застройщиком строить и реализовывать», – подчеркнул представитель банка.

Кроме того, в департаменте строительства и архитектуры мэрии определено подразделение, которое в ежедневном режиме будет заниматься вопросами координации взаимодействия застройщиков с банками, – управление строительства и инженерного обеспечения.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное