От долевого к проектному: процесс идет

Премьер-министр России Дмитрий Медведев утвердил план перехода от долевого строительства к проектному финансированию в декабре прошлого года. В плане, подготовленном Минстроем РФ, приведен перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для долевого строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки. В течение 2018 года идет реализация этого плана. «Всё о новостройках» мониторит процесс.

От долевого к проектному: процесс идет

Начнем с хороших новостей. Требования к банкам по осуществлению банковского сопровождения могут быть смягчены. Стало известно, что Минстрой России совместно с Минфином России и Центральным банком РФ прорабатывают решение по смягчению требований к кредитному рейтингу банков, готовых осуществлять банковское сопровождение застройщиков в долевом строительстве. Об этом сообщил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

«Мы прорабатываем совместно с Минфином и ЦБ РФ возможность снижения кредитного рейтинга банков для открытия спецсчетов и счетов эскроу. Это позволит расширить количество кредитных организаций, в первую очередь крупных региональных, у которых есть компетенция по осуществлению проектного финансирования жилищного строительства», – отметил Никита Стасишин.

Таким образом, в случае принятия соответствующего решения банковское сопровождение смогут осуществлять банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня BBB-(RU) по национальной рейтинговой шкале Аналитического Кредитного Рейтингового Агентства (АКРА) или уровня ruBBB- по национальной рейтинговой шкале рейтингового агентства АО «Рейтинговое агентство "Эксперт РА"».

Напомним, что с 1 июля 2018 года механизм банковского сопровождения в долевом строительстве стал обязательным. В настоящее время кредитный рейтинг банка должен быть не ниже уровня A-(RU) по шкале АКРА или не ниже уровня ruA- по шкале «Эксперт РА».

Банк России ежемесячно размещает перечень банков, уполномоченных осуществлять деятельность по банковскому сопровождению застройщиков и работу по счетам эскроу на своем официальном сайте. Но, как посчитали эксперты РБК Недвижимость, в текущих экономических условиях из 58 уполномоченных банков только не более 8 смогут предоставлять девелоперам проектное финансирование.

Дело в том, что существуют нормативы, согласно которым общий объем кредитования одного заемщика или группы связанных сторон не может превышать 25 % от собственного капитала банка. Но размер собственного капитала многих кредитных организаций недостаточен для обеспечения полного цикла реализации девелоперских проектов. Для того чтобы сохранить текущие объемы строительства в 80 млн м2 жилья в год, банки должны иметь возможность финансировать строительную отрасль в объеме 3,2–4 трлн руб. ежегодно.

Очевидно, в Правительстве тоже умеют считать, с чем и связано грядущее смягчение требований.

«Мы будем снижать кредитные рейтинги по банкам для открытия счетов эскроу и спецсчетов. Это согласованная позиция Минфина, Минстроя и Центробанка. Мы увеличим количество банков, особенно в больших регионах, у которых есть компетенции по ведению проектного финансирования», – сказал Никита Стасишин.

Поправки в 214-ФЗ

Минстрой России продолжает работу по разработке поправок в закон о долевом строительстве. Закон, вступивший в силу летом текущего года, будет дополнен поправками в осеннюю сессию Государственной думы РФ. Озвучивается, что в поправках будут учтены позиции всех участников строительной отрасли.

«Нам необходимо очень тщательно обсудить все спорные вопросы вносимых поправок. В них должны быть учтены как интересы граждан, приобретающих жилую недвижимость, так и позиции застройщиков. Мы не можем допустить стагнации отрасли, поэтому мы должны выработать консолидированное решение по каждому планируемому изменению в законодательство», – отметил Никита Стасишин.

Замглавы Минстроя России подчеркнул, что ведомством была проведена большая разъяснительная работа с застройщиками и банковским сообществом, посвященная одинаковому для всех трактованию норм закона о долевом строительстве, вступивших в силу 1 июля 2018 года. Тем не менее у участников ранка остались вопросы, которые будут разрешены принятием соответствующих поправок. В частности, в законопроекте пропишут сроки открытия счета эскроу, обязанность банка выдавать застройщику проектное финансирование, если он уже начал собирать деньги дольщиков на счета эскроу, открытые в данном банке, механизм снижения ставок по проектным кредитам, если застройщик сумел максимально быстро продать квартиры участникам долевого строительства.

Никита Стасишин отметил, что поправка о поэтапном раскрытии счетов эскроу в настоящее время не разрабатывается.

«Сегодня такой поправки пока нет. Против нее выступает ЦБ РФ. Введение поэтапного раскрытия счетов эскроу могло бы сократить издержки застройщиков. В то же время при действующем варианте закона застройщики могут удешевить проектное финансирование при увеличении скорости продаж в проекте», – сказал заместитель министра.

Кроме того, ведомством предлагается поправка, защищающая покупателей машино-мест и кладовых помещений в строящихся домах при банкротстве застройщика. «Люди, покупая квартиры, брали в ипотеку не только квартиры, но и машино-места, кладовые помещения. Наверное, правильно, чтобы они, как и квартиры, в конкурсной массе не уходили кредиторам», – сказал замминистра.

Давление и цены

Но некоторые эксперты уже прогнозируют, что ужесточение требований к застройщикам приведет к росту цен на объекты в новостройках.

Аналитики рейтингового агентства RAEX считают, что давление на темпы строительства жилой недвижимости в 2018–2019 годах усилится в связи с продолжающимся ужесточением требований к застройщикам и их переходом от долевого финансирования к банковскому фондированию с июля 2019 года.

«Ожидание повышения цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на "первичку" во втором полугодии 2018 года и первой половине 2019 года, однако на горизонте двух-трех лет агентство прогнозирует прирост выдач ипотеки в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья», – сказано в исследовании.

Аналитики отмечают, использование банковских кредитов застройщиками приведет к удорожанию стоимости строительства и как следствие росту цен на первичное жилье, а требование «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое не распространяется только на проекты по комплексному освоению территорий, ограничит объем вводимого в эксплуатацию жилья в долгосрочной перспективе.

В июле Никита Стасишин заявил, что стоимость банковского сопровождения долевого строительства не окажет значимого влияния на цену жилья. Он отметил, что стоимость ежемесячного банковского обслуживания расчетного счета составляет 5 тыс. руб.

Новые штрафы

И еще. С 1 октября в России вступили в силу новые штрафы в сфере долевого строительства. Застройщикам и чиновникам теперь может грозить административная ответственность, если компания вовремя не внесла информацию о долевом строительстве в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Так, чиновникам за такие нарушения придется заплатить 15−30 тыс. руб., юридическим лицам – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. За аналогичное повторное нарушение должностным лицам грозит штраф в размере от 40 до 80 тыс. руб., а также дисквалификация на срок от года до трех лет. Юридическим лицам в этом случае нужно будет заплатить от 200 тыс. до 400 тыс. руб. Кроме того, за выдачу необоснованных заключений по документам, связанным с проектами долевого строительства, чиновники заплатят штраф 50−100 тыс. руб.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное