Долевое строительство: новые поправки

И снова в федеральный закон № 214-ФЗ внесены изменения. Правительство России внесло в Госдуму поправки к законодательству о долевом строительстве, направленные на усиление контроля целевого использования средств дольщиков. В начале декабря Госдума приняла их в первом чтении. «Всё о новостройках» посмотрел, какие новеллы ожидают в новой редакции закона.

Долевое строительство: новые поправки

Цель законопроекта – усиление контроля за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства, повышение гарантии защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов жилищно-строительных кооперативов, говорится в пояснительной записке к документу.

Поправки

Первая поправка касается того, что с 1 июля 2019 года застройщики, привлекающие средства граждан, будут обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением счетов эскроу. Эта система, напомним, заработала с 1 июля 2018 года.

Поправками также уточняется норма о размере платежей, подлежащих уплате по проектам строительства. Норма устанавливается застройщиком самостоятельно, но пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства. Застройщик сможет самостоятельно устанавливать размер платежа и пропорционально распределять затраты при освоении территории, что уменьшит риски по не завершению строительства дома.

Согласно ранее действовавшей редакции статьи 18 федерального закона № 214-ФЗ денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться для платежей по заключенным договорам об освоении территории в целях жилищного строительства, договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории в случае, если строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости в рамках реализации таких договоров осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства. При этом законодательством не установлено, каким образом определяется размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании таких договоров.

В новой редакции статья 18 федерального закона № 214-ФЗ дополнена положениями, согласно которым размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров, будет устанавливаться застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Действующей редакцией федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена солидарная ответственность лиц, в том числе бенефициарных владельцев, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (далее – контролирующие лица), с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства. Закон содержит разъяснения относительно тех, кто может быть контролирующими лицами, но перечень таких лиц не ограничен, что создает возможность произвольного применения солидарной ответственности к широкому кругу лиц. Введение солидарной ответственности таких лиц увеличило риски криминализации отрасли, появления номинальных (фиктивных) руководителей, акционеров, бенефициаров. Значительно вырос риск оттока высокопрофессиональных управленческих и инженерно-технических кадров в строительных компаниях. Помимо этого солидарная ответственность контролирующих лиц противоречит базовым нормам законодательства о юридических лицах, а именно положениям Гражданского кодекса об ответственности юридических лиц.

В целях усиления защиты прав членов жилищно-строительных кооперативов законопроектом предлагается федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дополнить новой статьей 20115-4, устанавливающей особенности банкротства ЖСК.

stasishin«Проекту закона в ближайшее время предстоят чтения в Государственной думе, надеемся, что в осеннюю сессию поправки будут приняты. Они были разработаны с учетом позиций банков и застройщиков, которые поступают в адрес Минстроя России. Мы внимательно относимся к мнению участников рынка, необходимо, чтобы все чувствовали себя комфортно и защищенно в новых правовых условиях», – прокомментировал заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин.

При разработке поправок в закон о долевом строительстве Минстрой привлекал к обсуждению застройщиков. Как комментировал тогда Никита Стасишин, необходимо очень тщательно обсудить все спорные вопросы вносимых поправок. В них должны быть учтены как интересы граждан, приобретающих жилую недвижимость, так и позиции застройщиков.

«Мы не можем допустить стагнации отрасли, поэтому мы должны выработать консолидированное решение по каждому планируемому изменению в законодательство», – сказал Никита Стасишин.

Счета эскроу

В продолжение темы о счетах эскроу. Предполагается, что банки будут формировать резервы по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу, исходя из их кредитоспособности. Проект указания Банка России (прим. ред. – на момент написания статьи не утвержден) устанавливает особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставленным заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу.

Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. Выделяются четыре уровня кредитоспособности: от высокого – расчетный резерв от 1 до 5 %, до слабого – расчетный резерв от 35 до 100 %.

Проект документа также содержит другие новации, в частности касающиеся оценки ссуд, предоставленных в целях выполнения государственного оборонного заказа, а также возможности включать в перечень обеспечения I категории качества залог прав по договору банковского счета.

Список банков, допущенных Центробанком к сопровождению застройщиков, опубликован на сайте Единого реестра застройщиков. Их около 60, разумеется, это наиболее крупные организации и на уровне страны, и на уровне региона. Среди них – Сбербанк, ВТБ, «Российский капитал», Промсвязьбанк, «Тинькофф Банк», «Юникредитбанк», «Бинбанк», «Альфа-Банк», «Связь-Банк», Московский кредитный банк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и другие.

Первые счета эскроу уже открыты, однако ни банки, ни застройщики не спешат оглашать условия сделок. Ранее в Минстрое России заявляли, что ставка по проектному финансированию не должна превышать 6 % годовых, а Центробанк рассматривает возможность кредитовать застройщиков под плавающий процент – он будет снижаться по мере накопления денег на счетах эскроу.

По расчетам Сбербанка, для успешных застройщиков – с хорошими темпами продаж – ставка по проектному финансированию составит 7 %.

Дальше в лес…

Между тем убыток российских строительных компаний за 8 месяцев увеличился на 12 %. Совокупные убытки строительных компаний за 8 месяцев 2018 года выросли до 96,4 млрд руб. Это данные Росстата.

Совокупные прибыли сократились на 12 % – до 144 млрд руб., сальдированная прибыль строительных компаний за этот период упала на 38 % – до 47,7 млрд руб.

Доля строительных компаний, получивших убыток за отчетный период, составила 30 % против 27,8 % годом ранее, говорится в сообщении ведомства.

По информации председателя совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаила Викторова, согласно проведенным исследованиям, средняя рентабельность работы в строительной отрасли в настоящее время составляет 1,8 %.

«Отсюда – массовые банкротства. Но прогноз – еще хуже. При сохранении тех тенденций, которые господствуют сейчас, через 5 лет рентабельность упадет до минус 8 %. Число банкротств вырастет, а с ним – и количество пострадавших дольщиков», – заявил Михаил Викторов на Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе, прошедшем в октябре.

«Мы говорим о планах к 2024 году вводить 120 млн м2. Между тем с уровня 2014 года, когда объем сдачи приблизился к 85 млн м2, мы упали почти на 10 %: в 2017 году было сдано лишь 78,5 млн м2, а в этом году, видимо, будет еще меньше. По некоторым прогнозам вместо роста в ближайшей перспективе нам грозит снижение объемов ввода до 50–60 млн м2 в год. Цены на жилье при этом поднимутся минимум на 20–30 %, что серьезно подорвет платежеспособный спрос», – прогнозирует Михаил Викторов.

И вот уже власти Крыма обратились к Минстрою РФ с просьбой о поэтапном вступлении в силу поправок в закон о долевом строительстве жилья. По информации заместителя министра строительства и архитектуры Крыма Максима Скорина, Госсовет Крыма обратился в Минстрой России с просьбой, чтобы новеллы федерального закона № 214-ФЗ распространялись на крымских застройщиков поэтапно.

«Только за последний месяц было пять-шесть обращений на предмет совершенствования действующей редакции федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Мы рассчитываем, что Минстрой предусмотрит адаптационные инструменты с учетом объективных особенностей, которые сложились в Республике Крым», – сказал Максим Скорин.

В частности, по мнению чиновника, крымские застройщики должны чуть позже остальных перейти на работу по спецсчетам, поскольку Крым не совсем в равных условиях находится с субъектами РФ: вся страна по нормам федерального закона № 214-ФЗ закона живет давно, а Крым перешел на них только в 2015 году.

vostreconv«Текущая редакция закона № 214-ФЗ, безусловно, надежно защитила дольщика. Но приходится признать, что теперь недостаточно обеспечены интересы застройщиков», – отметил депутат Государственной думы РФ Сергей Вострецов.

Депутат сообщил, что законодатели рассматривают корректировки, призванные помочь девелоперам.

«В частности, оценивается возможность предоставить застройщикам право поэтапно раскрывать средства с эскроу-счетов, по мере выполнения тех или иных стадий строительных работ», – сообщил депутат.

Однако ранее Минстрой РФ опроверг разработку поправок о постепенном раскрытии счетов эскроу Введение поэтапного раскрытия счетов эскроу могло бы сократить издержки застройщиков, признал Никита Стасишин, но отметил, что против выступает ЦБ.

Напомним, в октябре 2017 года президент России Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. В декабре правительство утвердило «дорожную карту» по замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагается, что с 1 июля 2019 года застройщики жилья смогут привлекать средства только в рамках банковского проектного финансирования и работы по эскроу-счетам.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное