Виды категорий земель

В Российской Федерации существует разделение земель на категории (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса) по целевому назначению. Это земли: сельскохозяйственные; поселений; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда, запаса.

Согласно положениям 8 Земельного кодекса РФ отнесение к соответствующим категориям и перевод из одной категории в другую в отношении федеральных земель осуществляет Правительство РФ; земель, которые находятся в собственности субъектов РФ и сельскохозяйственного назначения муниципальной собственности – органы исполнительной власти субъектов РФ; муниципальных земель – органы местного самоуправления; частной собственности сельскохозяйственного назначения – органы исполнительной власти субъектов РФ. Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.04.

Правовой механизм изменения категории земель

Для перевода земель из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный рассматривать подобные документы. В ходатайстве указывают кадастровый номер земельного участка, категорию земель, в состав которых входит участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагают осуществить, обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую, права на земельный участок.

К ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должна быть приложены выписка из государственного земельного кадастра, содержащая сведения о земельном участке, перевод которого в другую категорию предполагают осуществить, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. В пакет документов также входят также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого в другую категорию предполагают осуществить, заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами, согласие правообладателя земельного участка на его перевод из одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в том случае, если с ним обратилось ненадлежащее лицо или приложены документы, по составу, форме или содержанию не соответствующие требованиям, установленным Законом о переводе земель. Тогда в течение 30 дней с момента поступления ходатайства его возвращают заинтересованному лицу с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии к рассмотрению.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе. Для исполнительных орган государственной власти субъекта РФ и органов местного самоуправления срок рассмотрения составляет 2 месяца. В течение четырнадцати дней с момента принятия акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе направляют заинтересованному лицу. И тот и другой документ возможно обжаловать в суде.

Главой II Закона о переводе земель установлены некоторые особенности перевода отдельных категорий, в том числе сельскохозяйственного назначения.

Возможные причины отказа в переводе земель из одной категории в другую

Перевода земель или земельных участков из одной категории в другую не допускают в случаях: установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода конкретных земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод. Отказать могут также в случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами, а также установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.

В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением землями сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со статьей 8 Закона об обороте является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ (муниципальное образование) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.