Правоустанавливающие документы

В первую очередь необходимо наличие правоустанавливающих документов для объекта, на котором планируется проведение тех или иных строительных работ. Универсальным правом является право собственности. В соответствии с п. 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Это связано с целевым назначением земель. Согласно земельному законодательству все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. Использование земли по другому назначению может иметь различные неблагоприятные последствия вплоть до изъятия земельного участка. Однако законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую.

Законодательством также предусмотрена процедура получения разрешения на строительство. Такое разрешение может представлять собой отдельный документ от собственника, разрешающий строительство, либо сведения о разрешении могут содержаться в договоре о пользовании земельным участком, например, в договоре аренды. Находящаяся в государственной или муниципальной собственности земля может предоставляться соответствующими органами под строительство. Причем Земельным кодексом установлено, что для этой цели земли могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием места размещения объекта. Во втором случае земельный участок сдается в аренду или в случаях, предусмотренных законодательством, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование. Предоставление в собственность земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иными, кроме собственника, владельцами необходимо получить разрешение на такие действия собственника здания. В соответствии с Законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Итак, перед началом строительства необходимо проверить наличие правомочий по строительству или осуществлению иных строительных действий на определенном земельном участке (в том числе в соответствии с его целевым назначением) и в определенном здании (если происходит перестройка уже существующего здания). При пользовании земельным участком или зданием на ином основании, чем право собственности, необходимо тщательно исследовать договоры, в соответствии с которыми такое пользование осуществляется.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса). Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления (п. 4 ст. 62 Градостроительного кодекса). Этот Кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в выдаче разрешения на строительство: орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения, если проектная документация не соответствует разрешенному использованию земельного участка или существующим строительным нормам и правилам. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суде.

Разрешение на строительство имеет ограниченный срок действия. В соответствии с Градостроительным кодексом он не может превышать 3 лет. Однако на основании заявления заказчика разрешение на строительство может быть продлено. Порядок и срок продления разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления. По Градостроительному кодексу разрешение на строительство не требуется в том случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для проведения строительных работ. Закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливает еще один критерий, наличие которого требует получения разрешения: изменение внешнего облика сложившейся застройки города или иных поселений и их отдельных объектов (п. 2 ст. 3). При переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется, но подлежит вторичной регистрации.

Ответственность за строительство без разрешительной документации

Осуществление строительства без наличия соответствующим образом оформленной разрешительной документации может иметь достаточно серьезные неблагоприятные последствия. Во-первых, это последствия самовольной постройки. Согласно статье 222 Градостроительного кодекса самовольная постройка – это жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, а следовательно, не будет иметь права распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Самым неблагоприятным последствием в данной ситуации является обязанность лица, осуществившего самовольную постройку, снести ее за свой счет. Исключением из этого правила является возможность узаконить самовольную постройку и тем самым избежать ее сноса. Это признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, возможно лишь при условии, что земельный участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Кроме того, за строительство без разрешительной документации существует административная ответственность. Так, в соответствии с п. 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях строительство зданий, строений и сооружений, а также объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения приводит к наложению административного штрафа. Причем административному штрафу подвергаются граждане, осуществляющие такое строительство, юридические лица и должностные лица таких юридических лиц.