№ 214-ФЗ: покой нам только снится

Президент России Владимир Путин подписал закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовой информации.

№ 214-ФЗ: покой нам только снится

Закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов 21 июня приняла Госдума, а 27 июня одобрил Совет Федерации. Это еще одно преобразование многострадального закона № 214-ФЗ.

Напомним, законопроект, уточняющий нормативы финансовой устойчивости застройщиков и правила раскрытия ими информации, был внесен в Госдуму в ноябре 2017 группой депутатов во главе со спикером нижней палаты Вячеславом Володиным и принят в первом чтении в январе этого года. Ко второму чтению законопроект был дополнен перечнем запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. В частности, запрещаются операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; покупка ценных бумаг; операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Законопроект вводит обязанность застройщиков по раскрытию информации о составе и структуре учредителей застройщика, раскрытия взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться 5 % и более голосов, приходящихся на голосующие акции. Эта информация должна передаваться в создаваемую единую информационную систему жилищного строительства.

Законопроект уточняет также особенности взаимодействия застройщиков с уполномоченными банками, вопросы опубликования сведений об открытии и закрытии расчетного счета застройщика, а также порядок расчетов участников долевого строительства с застройщиками. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Также предлагается разрешить застройщикам в ряде случаев привлекать денежные средства дольщиков, когда строительство ведется в пределах нескольких разрешений на строительство. Сейчас допускается привлечение средств только при условии, что строительство ведется в пределах одного разрешения. Прежде всего, поправка касается проектов комплексного освоения территорий.

Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств дольщиков при условии размещения денежных средств дольщиков на счетах эскроу. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. При этом денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию на сумму не более чем 10 млн руб.

Уточняются требования, которым должен отвечать застройщик. Предусматривается, что вместо наличия на своем банковском счете на дату направления проектной декларации средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства, застройщик может иметь кредитный договор, заключенный с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление застройщику целевого кредита на строительство в размере не менее 40 % от проектной стоимости строительства.

Дополняется перечень оснований, по которым уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ после получения от застройщика проектной декларации обязан отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. В частности, в выдаче такого заключения будет отказано в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта долевого строительства на три и более месяца.

Эскроу-счета

Итак, с 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве запрещены.

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы. Теперь ЖСК можно создать только в случае банкротства девелопера для достройки жилья или в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из государственной собственности.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10 % от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20 % от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств россиян в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым – с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, говорится в документе.

Требования к банкам, через которые с 1 июля 2019 года застройщики начнут привлекать деньги дольщиков, будут очень жесткими, заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев.

Сбербанк уже открыл кредитование застройщиков с применением эскроу-счетов, а также банковское сопровождение компаний в рамках законодательства о долевом строительстве жилья. Первый договор пилотного проекта Сбербанка зарегистрирован в Тюмени, а связанный с ним первый договор долевого участия был зарегистрирован Управлением Росреестра Тюменской области между жительницей Тюмени и одной из девелоперских компаний региона.

«Мы наблюдаем, что застройщики уже начали использовать новую схему долевого строительства в связи с изменением законодательства. И благодаря проактивной позиции и профессиональной работе Управления Росреестра по Тюменской области был успешно зарегистрирован первый договор долевого участия с использованием счета эскроу», – отметили представители Сбербанка.

Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта одной из девелоперских компаний для строительства новой очереди квартала в Тюмени.

Штрафы

Кроме того, в июле Госдума приняла на заседании в третьем, окончательном чтении проект закона об административной ответственности за нарушения при долевом строительстве. Он был внесен депутатами всех фракций во главе со спикером нижней палаты Вячеславом Володиным.

Законом внесены поправки в Кодекс РФ об административных правонарушениях. В частности, предусматриваются «штрафы за необоснованное принятие должностным лицом решения о выдаче либо отказе в выдаче заключения о соответствии» законодательству об участии в долевом строительстве.

«Это не разрешение на строительство, это заключение, которое дает возможность начать привлекать средства граждан», – пояснил один из авторов, глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Если оно выдано необоснованно, то ответственность ложится на должностное лицо в виде штрафа в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб., добавил депутат.

Закон также дополняет КоАП РФ отдельным положением об ответственности за непредоставление информации в единую информационную систему жилищного строительства. Штраф для должностных лиц в этих случаях предусматривается от 15 тыс. до 30 тыс. руб., для юридических лиц – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. При повторном правонарушении чиновникам будет грозить штраф в размере от 40 тыс. до 80 тыс. руб. или дисквалификация на срок от 1 года до 3 лет, для юридических лиц – штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб.

Инициатива является сопутствующей базовому закону о создании единой вертикали контроля в сфере долевого строительства. Введение в силу новых административных норм предусматривается с 1 октября 2018 года.

Два новых закона приняты в дополнение и в развитие новых требований к застройщикам, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года. Они сохраняют общее направление – полный отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. Очевидно, строительным компаниям придется адаптироваться к этим условиям работы.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное