Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменены требования к страховым организациям, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Так, с 1 октября уставной фонд компании должен быть не менее 1 млрд руб.

По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков и Общество взаимного страхования, специально созданное крупнейшими российскими застройщиками для решения этих вопросов в 2013 году.

Также вступили в силу положения закона, которые запрещают застройщикам работать по схеме жилищно-строительных кооперативов, охватывающих несколько домов. Теперь один ЖСК – один дом.

И хотя, по мнению главы Минстроя России, изменения не окажут негативного воздействия на рынок, на практике ситуация сложилась непростая.

Ни вашим, ни нашим

В интервью нашему журналу депутат городского совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин напомнил, что в декабре 2012 года в федеральный закон № 214-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу с 1 января 2014 года. Статьей 15 были определены способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Один из способов – поручительство банка, так называемая банковская гарантия. Этот способ не сработала, т. к. в статье 15 говорится, что поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные этим федеральным законом и договором неустойки, штрафы, пени.

В результате единственным возможным способом обеспечения ответственности стало страхование. Фактически сразу же после принятия закона стало понятно, что этот нормативный акт абсолютно не проработан. Поскольку аналогов подобного страхования в мире не существует, крупные страховщики отказались работать с огромными и непонятными для них рисками.

«Легко посчитать, что даже региональный застройщик, строящий 2–3 дома, может создать выплаты более 1 млрд рублей и нанести существенный урон даже крупной страховой организации. Я уже не говорю о страховании крупных застройщиков», – говорит Вячеслав Илюхин.

Интересы дольщиков закон тоже не защитил в полной мере, даже если при наступлении страхового случая страховщик исполнит свои обязательства, то нужно учитывать, что дольщик может получить выплату только после прохождения застройщиком процедуры банкротства, на что уйдет около 5–6 лет. «Вряд ли потом за эти деньги дольщик сможет приобрести себе аналогичное жилье, учитывая инфляцию», – рассуждает депутат.

После вступивших в силу с октября изменений, страховая компания с капиталом в 1 млрд руб. не может брать на себя обязательства более 300 млн руб. Но даже один дом в Новосибирске зачастую стоит дороже. Кроме того, в случае банкротства страховой компании или в случае отъема у нее лицензии и те договора, которые были заключены, признаются недействительными, и застройщик должен заключить новые, а это – дополнительная нагрузка на себестоимость строительства и цену квадратного метра.

Учитывая сложность процесса и большую финансовую нагрузку, крупные страховые компании просто отказались работать с застройщиками, а без заключения договора страхования гражданской ответственности застройщик не имеет право заключать и договор долевого участия в строительстве. В Минстрое России даже прошло специальное совещание с участием крупных страховых компаний, где чиновники попытаются их убедить выйти на рынок долевого строительства. Но воз и ныне там…

Разъяснения ЦБ

В начале ноября Центробанк опубликовал письмо «О заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика», в котором комментирует механизм заключения договоров страхования в соответствии с текущей ситуацией.

В частности, ЦБ разъясняет, что согласно пункту 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования считается заключенным с даты государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра. Договоры страхования, заключенные до 1 октября 2015 года застройщиком со страховыми организациями, удовлетворявшими требованиям закона на дату государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра, считаются заключенными, продолжают действовать и исполняются сторонами – страховщиком и застройщиком – в соответствии с их условиями. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность расторжения договоров страхования в случае отсутствия страховщика в списке страховщиков, размещенном на сайте Банка России.

«Таким образом, полагаем, что действие договоров страхования, заключенных со страховыми организациями, не вошедшими в список страховщиков на 01.10.2015, направлено на реализацию основополагающего принципа Федерального закона № 214-ФЗ – обеспечение защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», – говорится в письме ЦБ.

Выполнение же застройщиком-страхователем требований законодательства Российской Федерации о долевом строительстве, в том числе в части наличия у застройщика соответствующего договора страхования по действующим и зарегистрированным Росреестром договорам долевого участия, является предметом контроля органов строительного надзора субъектов Российской Федерации.

По мнению департамента страхового рынка ЦБ, вновь заключаемые договоры долевого участия подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования гражданской ответственности со страховщиком, удовлетворяющим требованиям законодательства на момент государственной регистрации.

Пишем письма

Учитывая, что в Новосибирске и Новосибирской области строительная отрасль является основным локомотивом экономики, мэр Новосибирска Анатолий Локоть обратился к председателю Правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой выстроить механизм страхования ответственности застройщиков и не допустить появления новых обманутых дольщиков. «Сегодня в связи изменившимися требованиями законодательства возможности застройщиков привлекать средства дольщиков ограничены, – отмечается в письме мэра Новосибирска. – А это угрожает приостановлением строительства большого количества жилых объектов, появлением новых обманутых дольщиков, сокращением рабочих мест, уменьшением налоговых поступлений в бюджеты и внебюджетные фонды всех уровней».

Анатолий Локоть отметил в письме, что в нашем городе основным способом исполнения застройщиками своих обязательств является заключение договора со страховой компанией, так как этот способ является менее затратным. При этом у страховщиков отсутствуют единые требования к проценту готовности подлежащих страхованию объектов, утвержденные сроки рассмотрения заявок, сформированные требования, предъявляемые к застройщику, сформированная система расчета страховых премий.

Мэр Новосибирска выступил с предложениями: установить единую методику определения страховой премии, уплачиваемой застройщиками при страховании своей ответственности; предусмотреть запрет на необоснованный отказ страховщиков в заключении договора страхования ответственности застройщиков; разработать механизм регулирования отношений, связанных с выдачей банковских поручительств застройщикам; установить сроки рассмотрения страхования гражданской ответственности застройщиков; распространить новые требования ЦБ РФ, применяемые к страховым компаниям, только на объекты, разрешения на строительство которых выданы после 1 октября 2015 года, при этом страхование ответственности в отношении объектов, разрешения на строительство которых выданы до 1 октября 2015 года, разрешить в компаниях, имеющих соответствующие лицензии, даже если они исключены из списка страховщиков, опубликованного на сайте ЦБ РФ.

На защиту строительной отрасли встал и бизнес-омбудсмен Борис Титов. Он написал письмо в ЦБ, где подчеркнул, что на рынке недвижимости России осталось 3–5 компаний, которые могут застраховать ответственность застройщиков при долевом строительстве. Бизнес-омбудсмен предлагает на шесть месяцев приостановить действие новых требований или отменить пункт, устанавливающий максимальный размер ответственности, – создать, например, в группе компаний АИЖК единую перестраховочную компанию.

Пока неизвестно, будет ли такое решение принято.

То ли еще будет

Но не успели на рынке «переварить» одно новшество, как Минстрой России заявил, что уже в текущую сессию на рассмотрение Госдумы будет направлен новый законопроект о долевом строительстве. В интервью РБК министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал, что в краткосрочной перспективе планируется ужесточить требования к застройщикам по двум направлениям: информационной открытости и финансовой состоятельности. В частности, для компаний предлагается повысить обязательную планку по объемам собственных средств, вложенных в проекты. Конкретные цифры, по словам министра, сейчас обсуждаются. «Важнейшим элементом системы безопасности должно стать создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах», – подчеркнул Михаил Мень.

На следующем этапе можно будет начать создание отдельных счетов для каждого строящегося дома, запустить механизмы проектного финансирования строек со стороны банков, считает глава Минстроя. Также рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».