Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости

Консалтинговая компания JLL Research и Sberbank CIB Investment Research представили совместное исследование аналитиков в сфере недвижимости и финансовых рынков. В обзоре рассмотрено влияние валютного фактора на российский рынок недвижимости.

Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости
Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости Валютный фактор на рынке коммерческой недвижимости

По данным аналитиков, в результате резкого ослабления рубля с 1 квартала 2014 года на российском рынке коммерческой недвижимости произошел переход от валютных ставок в договорах, в основном в долларах, реже в евро, к рублевым расценкам. В настоящее время абсолютное большинство новых арендных договоров заключается в рублях.

Кроме того, в результате массового пересмотра ставки во многих случаях были переведены из валютных в рублевые или же были установлены фиксированные диапазоны обменного курса. По нашим оценкам, сейчас около 85-90% договоров на аренду офисов класса А в Москве заключено в рублях, тогда как в конце 2013 года таких договоров практически не было. Аналогичные изменения произошли и в других городах и сегментах коммерческой недвижимости, и в настоящее время ставки в большинстве арендных договоров установлены в рублях.

Переход на рубли повлиял не только на арендные ставки, но и на такой важный параметр договоров, как ежегодная ставка индексации. Она устанавливается с целью компенсации общей инфляции, и потому привязана (хотя бы примерно) к уровню инфляции в России, США или ЕС – в зависимости от валюты, указанной в договоре. Текущий уровень индексации в договорах аренды московских офисов в рублях составляет около 6–8% или соответствует изменению официального индекса потребительских цен (в июле 2017 года в России он вырос на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Для договоров в долларах и евро индексация обычно составляет 1,5–2,5% или иногда устанавливается на уровне официальной инфляции (1,7% в США и 1,3% в ЕС в июле 2017 года). Уровни индексации в других сегментах рынка недвижимости Москвы и Санкт- Петербурга примерно такие же.

Макроэкономические тренды

Падение цен на нефть с середины 2014 года спровоцировало резкое ослабление рубля, разогнало инфляцию до двузначных чисел и вынудило Банк России повысить ключевую ставку в декабре 2014 года до 17 %. В то же время ЦБ РФ принял решение перейти к свободно плавающему курсу рубля.

За этим последовал период волатильности, когда тренд несколько раз менялся, но преобладала тенденция к ослаблению рубля. В результате восприятие валютного риска в экономике и в секторе недвижимости становилось все в большей степени односторонним, то есть повсеместно ожидалось дальнейшее ослабление российской валюты.

«Мы считаем, что к настоящему времени валютные перспективы изменились. Динамика пары USD/RUB с начала 2016 года наглядно показала, что рубль может как укрепляться, так и слабеть», – говорится в исследовании.

Первоначальный эффект ослабления рубля, на фоне которого годовая инфляция в марте 2015 года достигла 16,9 %, исчез, и уже в марте 2016 года инфляция снизилась до 7,3 %. Ослабление рубля в начале 2016 года отразилось на потребительских ценах, вызвав временное ускорение инфляции в июне до 7,5 %. Однако последующее укрепление российской валюты способствовало снижению инфляции до 5,4 % в декабре 2016 года и 3,9 % в июле 2017 года. В ближайшее время должна сохраниться тенденция к замедлению роста потребительских цен, считают аналитики.

Снижению инфляции также способствуют вялый рост экономики и жесткая денежно-кредитная политика. Так, ставка ЦБ РФ с июля 2015 по июль 2016 года оставалась на уровне 11 %, к июню 2017 года была снижена до 9 %, но остается до сих пор на достаточно высоком уровне. В среднесрочном горизонте инфляция коррелирует с курсом рубля инфляцию. Все перечисленные факторы должны перевесить эффект от мягкой бюджетной политики, благодаря которой в финансовую систему попадает дополнительная ликвидность. В результате инфляция должна снизиться еще больше, позволив ЦБ удерживать ее в рамках целевого уровня – 4 %.

Процентные ставки

Учитывая замедление инфляции, ЦБ РФ в июне 2016 года снизил ключевую процентную ставку на 50 б. п., в сентябре еще на 50 б. п, а в марте-июне этого года – еще на 100 б. п. Хотя осторожное и постепенное смягчение политики говорит о консервативном подходе ЦБ, замедление инфляции и заявления самого регулятора указывают на отчетливую тенденцию к дальнейшему снижению ключевой ставки в среднесрочной перспективе.

«Мы ожидаем, что ставки коммерческих банков по депозитам и кредитам будут следовать за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ. Традиционно здесь наблюдалась высокая корреляция, особенно в сегменте депозитов, т.к. операции РЕПО с ЦБ РФ долгое время были вторым по значимости источником финансирования для банков (после клиентских депозитов). Тем не менее, произошедшее в последнее время улучшение ситуации с ликвидностью в банковском секторе, обусловленное большим бюджетным дефицитом, привело к тому, что ставки по депозитам стали ниже ключевой ставки ЦБ РФ, и мы не ожидаем изменения ситуации в ближайшее время», – отмечают аналитики.

Анализ перспектив

Для рубля и российской экономики главным фактором риска – как в позитивном, так и в негативном смысле слова – останется цена на нефть. В последнее время сохранялась тесная корреляция между курсом USD/RUB и ценами на нефть Брент. Для того чтобы оценить влияние макроэкономических факторов на сектор недвижимости, рассматриваются три сценария.

В основе базового сценария лежит консенсус-прогноз Bloomberg в отношении цен на нефть. Аналитики ожидают сохранения волатильности цен на нефть марки Брент и прогнозируют уровень $58 за баррель к концу 2017 года и $62 к концу 2018 года. Это поддержит стабильность рубля в среднесрочной перспективе. В случае реализации этого сценария мы прогнозируем курс USD/RUB на уровне 58 к концу 2017 года и 55,5 – к концу 2018 года.

«Что касается инфляции, мы придерживаемся точки зрения, что Банку России удастся удержать ее в рамках целевого уровня 4,0% в среднесрочной перспективе. При этом ЦБ РФ будет продолжать проводить жесткую денежно-кредитную политику, удерживая ключевую ставку значительно выше уровня инфляции. Однако замедление инфляции позволит постепенно снижать ключевую ставку — до 8,5 % в текущем году и 7 % в следующем», – считают авторы исследования.

Оптимистичный сценарий основан на допущении о более быстром восстановлении цен на нефть – до $70 к концу 2017 года и до $80 – к концу 2018 года. Это создаст предпосылки для укрепления рубля, большего замедления инфляции (которая будет держаться ниже целевого уровня ЦБ в 4,0%), что позволит ЦБ более активно понижать ставки. Пессимистичный сценарий отталкивается от противоположной точки зрения, согласно которой на мировом рынке нефти будет сохраняться избыток предложения и негативный ценовой тренд возобновится в ближайшее время. В частности, согласно этому сценарию, баррель Брент в конце этого года будет котироваться на уровне $40, а в конце 2018-го – $30. Также возобновится ослабление рубля, которое неблагоприятно повлияет на динамику потребительских цен и вынудит ЦБ отказаться от дальнейшего понижения ключевой ставки в среднесрочной перспективе.

Последствия для сектора недвижимости

Фундаментальным вопросом для рынка недвижимости остается то, в какой валюте устанавливать арендные ставки. В прошлом арендные ставки устанавливались в долларах, потому что были выгодны как арендодателям, так и арендаторам. Собственникам недвижимости, которые часто привлекали валютные кредиты, такие ставки позволяли минимизировать стоимость обслуживания заимствований и повысить доход на инвестированный капитал. Арендаторы, в свою очередь, получали гораздо более низкий уровень индексации арендных ставок, иногда в сочетании с укреплением рубля, что приводило к снижению затрат на аренду.

Российская экономика переходит к структурно более низким уровням инфляции и процентных ставок, что приводит к сокращению индексации ставок и снижает привлекательность валютных ставок аренды.

Этот тренд особенно актуален для бизнес-центров более низкого класса, объектов розничной торговли и складской недвижимости. Они в большей мере ориентированы на арендаторов с рублевой выручкой. Даже в Москве многие торговые центры уже перешли на арендные ставки, рассчитываемые на основе торгового оборота арендаторов в рублях. «Это говорит о том, что ритейлеры предпочитают более стабильную маржу и не хотят зависеть от экономических циклов и волатильности валютных курсов. Сегмент складской недвижимости, где основной спрос формируют ритейлеры, также перешел на рублевые ставки аренды», – уверены аналитики.

Для Новосибирска валютные ставки всегда были менее актуальными, однако ситуацию на рынке коммерческой недвижимости определяли и другие факторы, такие как расходы на обслуживание кредитов и, отчасти, наличие иностранных инвесторов. Тем не менее, ожидаемые и уже наблюдаемые изменения на рынках аренды и кредитования, в сочетании с избыточным предложением на данный момент – «рынок арендатора» – будут стимулировать игроков к переходу на новые условия, поскольку проблемы со строительными и инвестиционными расходами, выраженными в валюте, а также с обслуживанием валютных кредитов, останутся в прошлом, и рынок будет полностью ориентироваться на новые экономические параметры.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com