С 1 января 2014 года вступили в силу статьи 1, 3–5 федерального закона от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяющие правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Закон предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Согласно нововведениям законодательства с 1 января 2014 года застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Во время предоставления документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должны присутствовать обе стороны договора – представитель застройщика и участник долевого строительства.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик обязан представлять договор страхования на государственную регистрацию также и для последующих договоров участия в долевом строительстве, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

В случае выбора страхования гражданской ответственности в качестве меры обеспечения исполнения обязательств застройщик либо участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключает договор страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования. Это позволит защитить права дольщиков, которые авансируют строительство жилья, и вернуть вложенные участниками долевого строительства денежные средства при наступлении страхового случая. К таким случаям относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства.

Закон предусматривает появление такой структуры, как общество взаимного страхования – единственного во всей России. В течение 2014 года велась работа по его созданию, лицензию на осуществление деятельности общество получило 31 декабря.

Вступительный взнос ОВС составляет 500 тыс. руб., кроме того, в случае, если происходит страховое событие и не хватает средств общества, все его члены несут солидарную ответственность. При выходе из общества вступительный взнос не возвращается, но еще в течение 2 лет компания несет солидарную ответственность. Сейчас членами ОВС являются крупные московские компании. Представительства общества есть в 15 регионах России, в Новосибирской области его нет.

Поэтому большая часть региональных застройщиков предпочитают работу со страховыми компаниями. В списке ЦБ порядка 34 компаний, которые вправе осуществлять этот вид деятельности, в том числе в Новосибирске работают такие компании, как «Балтстрахование, «Коместра», «Купеческое»», «Авангард-полис» и другие.

Однако развивалось сотрудничество застройщиков и страховщиков непросто. Всего в России около 400 страховых компаний. В начале прошлого года страховщики, которые входят в первую двадцатку, фактически отказались страховать застройщиков. Они мотивировали это тем, что риск очень высок, стоимость объектов велика, а строительная отрасль очень закрытая, сложно получить информацию о компаниях-застройщиках, остается открытым вопрос перестрахования и т. д. Кстати, сейчас АИЖК анонсирует себя как структуру, готовую принимать перестрахование рисков. Во второй–третьей сотне страховщиков нашлись компании, которые выразили готовность страховать ответственность застройщиков, но столкнулись с тем, что нет правил, статистики этого вида страхования, технология не разработана, непонятно, какие нужны документы, чтобы правильно оценить риск. Кроме того, и специалисты Росреестра столкнулись с техническими проблемами при регистрации таких договоров.

В течение года страховые компании определились с правилами, с пакетом документов, чтобы можно было принять на страхование конкретный риск, ЦБ составил и постоянно обновляет перечень страховых компаний, которые имеют право осуществлять этот вид страхования, Росреестр начал принимать их на регистрацию.

Тем не менее первые тарифы, установленные страховыми компаниями, были достаточно высокими. Например, годовой тариф составлял 1,5 %. Но уже в апреле–мае появились компании, предлагавшие значительно более низкие тарифы на уровне 0,5–0,6 и даже 0,2 %. Кроме того, многие страховые компании ушли от понятия годового тарифа, сейчас они выставляют тариф на весь период строительства. Он колеблется от 0,5 до 0,8 %. но есть варианты, когда для крупного застройщика с большими объемами строительства тарифы могут быть снижены до 0,4 и 0,35 %.

За 9 месяцев 2014 года сумма взносов по договорам страхования ответственности застройщиков в России в первую двадцатку компаний составила 3 млрд 380 млн руб., в Новосибирской области – 97 млн руб.

Закон предусматривает определенные требования к страховщикам, которые осуществляют этот вид страхования. Помимо требования работы на рынке не менее 5 лет, размер собственных средств должен составлять не менее 400 млн руб., в том числе уставный капитал – 120 млн руб. Сейчас обсуждается их ужесточение, в частности, предлагается, и соответствующий закон был рассмотрен в Госдуме в июле прошлого года, увеличить средства до 1 млрд руб., а уставный капитал – до 240 тыс. руб. Кроме того, страховщики должны соответствовать определенному нормативу финансовой устойчивости, т. е. соотношению активов и обязательств компании. Сейчас по закону рассматривается этот показатель на каждую отчетную дату в течение 6 месяцев, но законодатели предлагают изменить сроки и рассматривать финансовую устойчивость за последние 3 года. Кстати, практики выплат страхового возмещения по договорам страхования ответственности застройщиков в России пока нет.

Появление последнего требования объясняется тем, что если у страховой компании отзывают лицензию, а такие случаи в 2014 году были, то по закону «Об организации страхового дела» страховая компания в случае отзыва лицензии должна исполнять свои обязательства по договорам страхования только в течение полугода. Застройщику придется снова заключить договор с другой компанией, а это означает увеличение финансовых затрат. Поэтому законодатели и озаботились тем, чтобы убрать с этого рынка неустойчивые компании.

Если у страховой компании отозвана лицензия, то это требует заключения дополнительного соглашения по договору ДДУ с регистрацией его в Росреестре. Если дольщик продает свое право по договору ДДУ, то в страховом полисе указывается новый выгодоприобретатель.

Другой формой обеспечения исполнений обязательств застройщика до государственной регистрации договора долевого участия в Росреестре является договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Однако, как рассказал директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов, компания рассматривала все три варианта страхования своей ответственности и убедилась, что банки не заинтересованы в выдаче гарантий, поскольку не видят в этом своей рентабельности.

По мнению Динара Зарипова, ключевая задача нововведения – защита участников долевого строительства.

«Это эволюционный путь развития законодательства, потому что проблема действительно существует. У нас большое количество обманутых дольщиков и вполне логично, что государство предпринимает шаги, чтобы предотвратить появление новых», – уверен Динар Зарипов.

По его словам, действие закона направлено на выявление недобросовестных застройщиков и выведение их с рынка. «Наша строительная компания убедилась, что действие закона не ущемляет прав застройщиков, что вполне комфортно работать со страховыми компаниями, которые также стремятся к сотрудничеству со строителями. Тариф от 0,3 до 0,8 % для крупных системных застройщиков практически не отражается на себестоимости и тем более на цене квадратного метра для потребителя.

«Застройщики не будут включать эти суммы в себестоимость, а покроют их из своей прибыли. По крайней мере, такова позиция нашей компании», – считает Динар Зарипов.

За 9 месяцев 2014 года самый большой взнос по договору страхования ответственности застройщика в России составил 457 млн руб.

У компании уже наработан опыт, поскольку с июня 2014 года все строящиеся объекты застрахованы. Теперь покупатель получает договор долевого участия и страховой полис.

Динар Зарипов пояснил, что Росреестр при подаче первого ДДУ и проектной документации делает запрос в ЦБ, уточняет информацию о страховщике и регистрирует договор. Кстати, по наблюдению специалистов компании, покупатели часто отдают предпочтение тому объекту, который застрахован, получая тем самым гарантии сохранности вложенных средств.

Страхуется вся сумма, оплаченная по договору ДДУ за будущую квартиру. И здесь возникает нюанс. В случае предоставления застройщиком рассрочки, например, до конца строительства. При получении разрешительной документации на строительство застройщик должен застраховать свою ответственность. При этом не имеет значения, как будут реализовываться квартиры в доме, в том числе и наличие рассрочки. Таким образом, покупатель получает на руки страховой полис, по которому он выгодоприобретателем. 

«Для каждого участника ДДУ покупка на начальном этапе строительства – определенный стресс, все понимают возникающие в этом случае риски. И государство сделало шаг, чтобы защитить права участников ДДУ. Поэтому в целом мы позитивно относимся к страхованию ответственности застройщиков», – говорит Динар Зарипов. По его мнению, следующим логичным шагом в развитии строительного рынка в перспективе 10 лет станет продажа объектов, завершенных строительством. Это автоматически исключит риск появления обманутых дольщиков. Тем более что такая практика принята в мире.