Реновация по-японски

Панельные дома, аналогичные советским хрущевкам, строили не только в СССР, но и в Германии и даже Японии. И проблема реновации в этих странах также возникла и даже раньше, чем в России. «Всё о новостройках» выяснил, как реновация панельных домов проводится в Японии.

Реновация по-японски

Проблема нехватки качественного жилья в послевоенное время была характерна не только для Советского Союза, но и для Японии, в том чисел из-за американских бомбардировок. Для ее решения со второй половины 50-х годов в стране заработала ныне легендарная Японская жилищная корпорация. Строили такие дома не только государство, но и крупные корпорации для своих сотрудников. И в этом тоже прослеживается аналогия с селитебными зонами вокруг советских промышленных предприятий. За образец были взяты московские пятиэтажки. Причем привлекла японцев не только относительно невысокая цена строительства, но и атмосфера, которая формировалась в таких домах.

Данти – японские хрущевки

После Второй мировой войны в Японии были очень сильны социалистические идеи, жителям Страны восходящего солнца импонировал дух советского равенства, который внешне проявлялся в единообразии: одинаковые серые бетонные дома, одинаковые небольшие квартиры для всех. Кроме того, при строительстве данти – так называются хрущевки в Японии, – как и в СССР, создавались комплексы социального удобства, когда в одном квартале находятся и детский сад, и школа, и поликлиника, а также магазины, детские и спортивные площадки, зеленые зоны.

Популярность данти привела к тому, что сегодня на них приходится до трети всего многоквартирного жилья в стране: всего было построено порядка 5 тыс. комплексов, в которые входят 2 млн домов. Причем если в 50–60-е годы это были в основном трех- и пятиэтажки, то позже стали возводить и более высотные дома, в которых сегодня проживают от 12 до 14 млн японцев. Однако принцип заселения остался прежним – коммунальное жилье с дешевой арендой, получить которое могут люди с умеренными доходами. Поскольку желающих много, распределение освобождающихся квартир проходит по принципу лотереи. Так что квартиры в популярном современном данти ждать можно годами. В то же время многие районы коллективного проживания, преимущественно первого поколения, сейчас не заполнены, особенно если расположены в неудобных местах. Людей отпугивает и ветшание данти, многие из которых построены уже более 50 лет назад. Министерство имущества Японии оценивает срок использования старых зданий в 30–40 лет, что означает, что постройки той первой волны вскоре будут реконструированы или снесены под новое строительство.

В сентябре 2011 года компания-застройщик Tokyo Tatemono начала снос домов квартала Ни-тёмэ в городе Тама на западе региона Токио. Сува данти был составной частью проекта Нового города Тама, реализованного в 1971 году. Тама была наиболее известным из всех «новых городов» – населенных пунктов, построенных правительством в конце 60–70-х годах рядом с крупными городами для проживания и работы. После сноса 640 квартир в Сува данти Tokyo Tatemono построило семь 11- и 14-этажных домов с 1 250 квартирами площадью от 50 до 90 м2. Почти 90 % жильцов предпочли переехать в новые здания.

Опыт реновации

Власти давно настроены на перестройку жилья подобного типа, но права их обитателей жестко защищены. В 2002 году японский закон о долевой собственности был пересмотрен таким образом, что реконструкционные работы могут проводиться только при согласии как минимум 4/5 собственников. Ранее такие вопросы регулировались Гражданским кодексом, утверждающим необходимость согласия всех 100 % для любых решений, касающихся долевой собственности.

За реновацию какого-либо дома должны проголосовать более 80 % обитателей всего данти, поскольку шум и другие неудобства коснутся всех жителей квартала. Пока из 5 тыс. данти удалось подвергнуть реновации только 162: жильцы не дают согласия. А что же с собственниками, высказавшимися против реконструкции? Если 80 % собственников поддержали решение, теоретически они покупают «права» на квартиры несогласных. Так, 10 % несогласных с реконструкцией Сувы получили по 11 млн йен каждый.

Многие в самом деле никуда не хотят оттуда переезжать, ведь некоторые семьи живут в данти поколениями, и для них эти дома – родовые гнезда, а в Японии понятие «дом предков» – почти священное. Тем более что японцы живут очень долго, и многие из нынешних обитателей данти в них и родились. Поэтому никаких массовых сносов старого жилья не происходит.

Но сейчас все чаще в процессе участвуют частные инвесторы. Они предлагают жителям такие щедрые условия, от которых трудно отказаться. Например, каждая семья получает квартиру в доме, который будет расположен на месте прежнего, но большей площади с умеренной доплатой. Так, проект в Суве дополнительно субсидируется государством. При этом жильцы вправе требовать, чтобы в доме было предусмотрено помещение под детский сад, рядом организована зона отдыха или устроен фонтан в фойе на первом этаже. Кроме того, на период строительства застройщик оплачивает семье аренду жилья в этом же районе. Если девелопер нацелился на участок, занимаемый данти, либо хочет перестроить саму пятиэтажку под что-то, приносящее доход, действовать ему приходится только пряником, поскольку никаких административных рычагов воздействия на обитателей данти законодательство Японии не предусматривает. А муниципальные законы о зонировании изменились за 40 лет, так что хотя достраивание верхних этажей может стать выходом, местные власти вправе не выдавать разрешение на строительство, если будет превышена допустимая нагрузка или нарушено «право на солнце».

...каждая семья получает квартиру в доме, который будет расположен на месте прежнего, но большей площади с умеренной доплатой...

Несмотря на дополнительные, и немалые, расходы, такой механизм реновации остается для застройщиков выгодным из-за высокой цены квадратного метра. В Японии на сравнительно небольшой территории проживает более 126 млн человек, почти как в России. Соответственно, высокий спрос на недвижимость в условиях ограниченной территории толкает цены вверх. Более того, сейсмическая опасность заставляет японцев строить здания со специальными конструкциями, что значительно увеличивает себестоимость жилья.

Предприниматели расселяют данти на выгодных условиях, модернизируют дома и предлагают их в недорогую собственность или на правах коммерческой аренды. Средний размер арендной платы в Японии – $1 630. В данти она оказывается выгоднее, чем в высотных домах, поскольку, например, в пятиэтажках не нужно платить за обслуживание лифтов, что в Японии стоит недешево. Квартиры площадью 45–60 м2 со всеми современными удобствами охотно разбирают одиночки или небольшие семьи. Также в перестроенных данти предлагают даже роскошные апартаменты площадью более 100 м2. Они тоже популярны, поскольку такие кварталы утопают в зелени, а многим нравится жить в пятиэтажном доме, а не в небоскребе.

Опыт Японии тем более интересен, что законопроект о распространении московского опыта реновации жилищного фонда на субъекты РФ может быть внесен на рассмотрение Госдумы в ноябре текущего года. Об этом заявила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. По мнению депутата, с внесением проекта закона не стоит спешить: на данный момент не все регионы готовы к внедрению такой программы, кроме того, нужно посмотреть на механизм ее реализации в столице. А законопроекте под реновацией подразумевается не только снос жилья, но и его реконструкция, и модернизация: «Это принципиальное отличие от московского варианта, потому что к каждому дому надо подходить со своей меркой», – считает Галина Хованская.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

Лента новостей