Текущая редакция закона стала 21-й с момента его принятия. Строительный рынок пережил введение обязательного страхования ответственности застройщиков, а ранее – отмену лицензирования и обязательное членство в СРО с выдачей допусков. Изменений было много, они проходили практически незаметно, другие лихорадили всю отрасль. Но дело не в чьем-то злом умысле. Власть ищет способы обезопасить участников долевого строительства в случае банкротства застройщика, приостановки строительства и прочих неприятностей, в результате которых строящийся дом становится долгостроем, а покупатель квартиры в нем – обманутым дольщиком. Посмотрим, что принесут новые изменения закона.

Требования к застройщикам

Во-первых, повысились требования как застройщикам, так и к договору долевого участия. Одним из нововведений является правило о формировании уставного капитала строительных организаций только в денежной форме. Эта норма, по замыслу законодателя, позволит обеспечить прозрачность активов учредителей, внесенных в счет оплаты своих долей. Теперь введено требование и к минимальному размеру уставного капитала строительной компании. Он зависит от совокупной площади всех объектов, которые строит застройщик: чем больше квадратных метров строится, тем больше должен быть объем уставного капитала. Например, при строительстве 1 тыс. м² – не менее 2 млн руб., а при 10 тыс. м² – от 10 млн руб. А при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. м² жилья. Если компания планирует построить жилой комплекс площадью более 500 тыс. м², размер уставного капитала должен быть минимум 1,5 млрд руб. Норма о минимальном размере уставного капитала вступит в силу с 1 июля 2017 года.

Изменения коснулись размещения застройщиком информации о проектируемом объекте недвижимости. Ранее покупатели, желающие приобрести жилье, были вынуждены знакомиться с документами в офисе строительной организации, так как на официальных сайтах размещался ограниченный объем сведений. Сейчас статья 3.1. закона № 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать на своих сайтах всю информацию, включая разрешение на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, проект договора долевого участия, способы обеспечения, договор поручительства и даже фотографии возводимых домов, отражающие текущий этап строительства.

Законодателем разъяснено, как должно выглядеть описание объекта долевого строительства. Императивно предусмотрено отображение схематического чертежа недвижимости в договоре, а также уточнено, что указание на назначение, вид, этажность, общую площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и количество помещений вспомогательного использования является обязательным.

Компенсационный фонд

Если, несмотря на эти предосторожности, строительная компания все-таки объявлена банкротом, то достраивать дом будут на средства компенсационного фонда дольщиков, в который застройщики будут отчислять по 1 % с каждого ДДУ. Существование фонда позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами. Таким образом, компенсационный фонд заменит страховщиков, работающих на строительном рынке.

Глава минстроя Михаил Мень пообещал, что в перспективе для надежных застройщиков тариф отчислений в компенсационный фонд может быть снижен. Но для этого необходимо создать систему рейтингования девелоперов и застройщиков, чтобы степень надежности той или иной строительной компании определяли не чиновники, а беспристрастная методика.

По словам генерального директора АИЖК Александра Плутника, механизм оценки рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу разработают в течение первого полугодия 2017 года. Однако в интерпретации Александра Плутника речь может идти не о снижении тарифа, а, напротив, о его повышении для менее надежных компаний до 3 %.

Напомним, что предложение о создании компенсационного фонда как механизма защиты участников долевого строительства внес президент РФ Владимир Путин. Если дольщик купил квартиру по 214-ФЗ, а обанкротившийся застройщик добросовестно делал взносы в фонд, дольщик сможет получить возмещение из фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.

Если дом достроен, но застройщик не устраняет дефекты, препятствующие его вводу, предусмотрен штраф – 1 % от расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Установлена новой редакцией и цифра, позволяющая считать изменение площади квартиры в ходе строительства несущественной, – 5 %. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.

Черный список строителей

Также впервые в законе № 214-ФЗ императивно указан перечень оснований, при наличии которых строительной организации запрещается привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Законом установлено, что застройщики не могут принимать денежные средства, если находятся в стадии ликвидации или банкротства или их деятельность приостановлена в качестве меры административного наказания по решению арбитражного суда. Лишены этого права и строительные компании и организации, которые внесены в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка.

Кроме того, законом определено требование к лицу, осуществляющему ведение бухгалтерского учета в штате застройщика, – у него должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость за экономические преступления.

Счета-эскроу

Условия о порядке оплаты стоимости договора также претерпели изменения. Законом уточнено, что он оплачивается дольщиком только после государственной регистрации единовременно или в согласованный сторонами период. Кроме того, предусмотрено открытие и ведение специального счета-эскроу. Ранее такого пункта закон № 214-ФЗ не содержал. Положительная сторона новации в том, что до передачи объекта недвижимости денежные средства будут принадлежать дольщику, застройщик получит их только после завершения строительства. В случае одностороннего отказа от договора или его расторжения в судебном порядке депонирование прекращается и вложенная сумма возвращается. Эта норма также заработает с 1 июля 2017 года.

И другие новшества

В пункте 2 ст. 6 закона содержится основание для освобождения застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Им может явиться уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», не определены.

Под предмет регулирования закона № 214-ФЗ теперь будут попадать жилые дома блокированной застройки – таунхаусы. Ранее такая норма отсутствовала, поэтому на практике возникала проблема применения специальных норм закона о несостоятельности к строительным организациям при введении в отношении них процедуры банкротства.

В новой редакции закона введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.

Новая редакция закона, безусловно, ужесточает правила игры на рынке строящегося жилья. Однако все-таки является более мягким вариантом, чем полный запрет долевого строительства, который предлагался в 2016 году.