План перехода к проектному финансированию готов

Правительство утвердило план отмены долевого строительства. Переход от долевого строительства к проектному финансированию на первом этапе будет осуществляться по желанию застройщика.

План перехода к проектному финансированию готов

В конце 2017 года глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства.

Проектное финансирование строительства является схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование. Отличие проектного финансирования от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышает размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение. Именно поэтому при проектном финансировании происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 % затрат на реализацию проекта. Таким образом, для проектного финансирования привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Напомним, в начале ноября 2017 года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан.

Дорожная карта

План, разработанный Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, включает целевую модель финансирования и предполагает три этапа реализации и рассчитан на три года.

По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, в плане приведен перечень законов и подзаконных актов, необходимых для постепенного изменения способов привлечения средств граждан для долевого строительства и внедрения механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки.

Так, в I квартале 2018 года должны быть подготовлены соответствующие поправки в законодательство о долевом строительстве и связанные с ним нормы. Изменения, в частности, коснутся законов о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физлиц, о банкротстве и Налогового кодекса.

По официальным данным, сейчас в России через договоры долевого участия продается более 80 % жилья.

Также до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Центробанка для изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме того, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

Результатом реализации плана должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки – финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство.

«Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан. В конечном итоге деньги, которые фондируются в банке, получают фондирование от людей под ноль процентов, банк потом передает застройщику. Схема нормальная, цивилизованная. Остается только один вопрос: получив фондирование под ноль, уважаемые банки по какой ставке дадут это нашим застройщикам? Вот этот вопрос находится в обсуждении. Это компетенция, скорее, Центрального банка», – заявил глава Минстроя России.

По данным Генпрокуратуры, за первую половину 2017 года количество преступлений в сфере долевого строительства выросло почти на четверть по сравнению с первым полугодием 2016-го: с 511 до 634. Всего с января по июнь выявлено свыше 6 тыс. различных нарушений прав дольщиков.

По словам экспертов, банки готовы выдавать кредиты далеко не всем застройщикам. И вопрос финансовой чистоты и финансовой дисциплины становится особенно важным. А значит к этому нужно подготовиться, в частности, тем застройщикам, у которых нет кредитной истории, им необходимо начинать создавать ее.

На сегодняшний день в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. По данным Минстроя, больше всего пострадавших инвесторов отмечено в Краснодарском крае, где в реестр занесено 6,4 тыс. человек. В Москве насчитали 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.

Единая информационная система жилищного строительства

С января в России заработала единая информационная система жилищного строительства. Воспользоваться информационной платформой могут граждане, организации – участники строительства, контролирующие органы, органы власти, профессиональные участники жилищного рынка.

По словам министра строительства и ЖКХ России, единая информационная система жилищного строительства обеспечит полную прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы. «Она станет единой площадкой, содержащей актуальную, достоверную информацию по жилищной сфере в обобщенном виде по стране, регионам и по каждому строящемуся объекту в отдельности», – подчеркнул Михаил Мень.

В системе размещаются данные Росреестра, Банка России, Росстата, Фонда содействия реформирования ЖКХ, региональных органов исполнительной власти и подведомственных организаций, а также Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Оператором системы выступил единый институт развития в жилищной сфере АИЖК.

Глава Минстроя России рассказал, что в системе будут представлены такие показатели, как: анализ потенциала жилищного строительства, плотность застройки, предоставление земельных участков, оперативный мониторинг активности в жилищном строительстве, прогноз ввода жилья, мониторинг финансового состояния застройщика, статистика жилищного фонда, направления использования и обеспеченность удобствами жилищного фонда. «Кроме того, консолидирована информация по доле пустующего жилья, статистика по продажам, индексы цен. Отдельный блок посвящен ипотеке: доля сделок с ипотекой, количество ипотечных заемщиков, условия ипотечного кредитования, информация о кредиторах», – отметил Михаил Мень.

По состоянию на середину января 2018 года в личном кабинете зарегистрировано 425 застройщиков.

Для застройщиков и контролирующих органов в единой информационной системе работает личный кабинет. Через него застройщики могут размещать в единой информационной системе жилищного строительства проектные декларации, информацию о строящихся объектах и иные документы в соответствии с требованиями закона. Также в личном кабинете они смогут получать актуальную информацию о состоянии номинального счета в Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства, а также формировать выписку по операциям по счету за выбранный период.

Одновременно в личном кабинете у контролирующих органов есть возможность ознакомиться с проектными декларациями, просмотреть информацию о застройщиках и строящихся объектах, а также размещать в единой информационной системе жилищного строительства необходимые документы.

Дополнительные полномочия

Минстрой России может быть наделен полномочиями для усиления контроля в долевом строительстве. Соответствующий законопроект, направленный на усиление контроля в сфере долевого строительства, был одобрен комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в начале января 2018 года.

Законопроект в том числе предполагает наделение Минстроя России полномочиями по согласованию назначения руководителей региональных органов исполнительной власти, осуществляющих контроль за долевым строительством.

Проект закона также предлагает установление Правительством России обязательных требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. При этом функции по контролю за долевым строительством возлагаются исключительно на органы регионального госстройнадзора либо иной контролирующий орган, создаваемый специально для данных целей.

Решение о назначении на должность и освобождения от нее руководителя органа регионального контроля в сфере долевого строительства будет приниматься с учетом позиции Минстроя России.

Региональные органы власти при этом планируется обязать вносить в единую информационную систему жилищного строительства информацию о выданных разрешениях на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан.

На основании данных единой информационной системы фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства сможет контролировать соответствие застройщиков требованиям законодательства о долевом строительстве.

Это решение поможет установить единый порядок контроля за долевым строительством в рамках осуществления государственного строительного надзора. Ведь именно региональные контролирующие органы выдают заключения о соответствии застройщика требованиям закона о долевом строительстве и контролируют деятельность застройщиков по привлечению средств граждан. Такая мера позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное