Правила землепользования и застройки – это тактический документ, определяющий градостроительную деятельность на текущем этапе, основной целю которого можно определить создание условий для устойчивого развития территории города Новосибирска, сохранение окружающей среды, объектов культурного наследия. Проектом изменений в соответствующее постановление мэрии предлагается установить новые параметры строительства для детального регулирования вопросов размещения объектов на территории города и размеров земельных участков для различных объектов. Кроме того, изменения коснутся и карты градостроительного зонирования территории Новосибирска в части корректировки границ территориальных зон. Всего 149 схем-приложений по заявлениям физических и юридических лиц, предложения мэрии города Новосибирска и редакция условных обозначений карты градостроительного зонирования.

По словам начальника Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Антонины Игнатьевой, после публикации проекта документа в августе 2015 года поступило около 250 предложений по изменению зонирования земельных участков и по расчетным параметрам. Все предложения обсуждались на рабочей группе, на общественном градостроительном совете, с застройщиками и экспертами.

Но главным смыслом изменений в ПЗЗ стала борьба с точечной застройкой в Новосибирске. Эта тема для города острая, впрочем, как и для многих других крупных городов.

Правила землепользования и застройки города Новосибирска – документ градостроительного зонирования, который утвержден решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска». В ПЗЗ установлены территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа и порядок внесения в него изменений. Правила включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой установлены границы территориальных зон (жилых, производственных, специального назначения, инженерных инфраструктур, сельскохозяйственных). Для каждой из зон установлены градостроительные регламенты, предельные параметры для возводимых объектов.

По мнению специалистов, в нашем городе плотность застройки очень низкая. Например, степень освоения территории Новосибирска в три с лишним раза ниже, чем Москвы. На этот показатель оказывает влияние ряд факторов. Главными из них являются обширность, расчлененность и относительно низкая эффективность использования городской территории. Низкую плотность застройки обусловили также усадебная застройка, отводы железных дорог, пойменные затапливаемые участки территории, неудобья, овраги, реки и речки. С бурным развитием жилищного и коммерческого строительства многие ранее не использовавшиеся из-за своего расположения или ландшафта участки были вовлечены в строительный оборот. Примерами могут служить торговые комплексы «Ройял Парк», «Европа», жилой комплекс «Радужный каскад» и многие другие объекты. Применение новых строительных технологий и материалов позволило возвести на бывших неудобицах различные объекты.

Однако главный архитектор города Владимир Фефелов в конце 2014 года в интервью нашему журналу говорил о том, что центр Новосибирска уже получил необходимую плотность застройки как жилыми, так и общественными зданиями, дальнейшее уплотнение может привести к негативным последствиям, деградации территории центра, потере привлекательности, чего нельзя допустить. Уже тогда по заказу департамента строительства и архитектуры мэрии выполнены методические рекомендации по установлению регламентов высотного зонирования застройки центральной части города Новосибирска.

Изменения, которые предлагается внести в ПЗЗ, продолжают политику города по использованию территорий, в том числе развитию застроенных. В частности, в ПЗЗ введено понятие «коэффициент застройки». Если ранее плотность жилой застройки считалась не по земельному участку, а по кварталу и ограничивалась количеством жителей на гектар, то после вступления в силу изменений площадь надземных этажей здания не должна будет превышать площади участка, умноженной на коэффициент застройки. Предельный максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка, определяемый как отношение общей площади по внутреннему контуру наружных стен надземных этажей зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, за исключением площадей мест общего пользования, стоянок автомобильного транспорта, технических помещений, ко всей площади земельного участка устанавливается в размере 2,5.

По словам руководителя группы по формированию местных нормативов градостроительного проектирования Сергея Ганжи, на 10 тыс. м² земли, т. е. 100 сотках, можно будет построить 25 тыс. м² жилой площади.

Кроме того, если ранее минимальный размер участка для строительства высотного дома или здания составлял 10 соток, сейчас его планируется увеличить до 35 соток, для домов средней этажности – до 20 соток. Строители предлагали усыновить размеры участков 20 и 15 соток соответственно.

Предельный минимальный размер площадок для игр детей, отдыха взрослого населения, занятий физкультурой, хозяйственных целей и озеленения объектов капитального строительства в границах земельного участка – 14 м² на 100 м² общей площади квартир.

Изменения касаются и парковок. В проекте, опубликованном мэрией, планировалось строительство одного машино-места на 80 м², но не менее 0,7 м² на квартиру. Однако по итогам слушания вышли на другую цифру. Предполагается, что при строительстве на 105 м² жилья будет приходиться одно парковочное место, но не менее 0,5 машино-места на квартиру – для средних и многоэтажных домов, в том числе не менее 15 % открытых гостевых площадок.

По мнению некоторых участников публичных слушаний, этого недостаточно, и сегодня доры жилых домов в Новосибирске перегружены автомобилями, а уровень автомобилизации населения города растет. Так, на 1 тысячу жителей сейчас приходится 336 автомобилей. Новосибирские застройщики внесли предложение перейти к нормативу 1 машино-место на 110 м² жилой площади. Мотивируя это тем, что в городе преобладающе строится жилье экономкласса. Но эксперты мэрии это предложение не поддержали.

Как отметил председатель правления Новосибирского союза архитекторов, член НАК, член НАО, директор ООО «АПМ 2002» Игорь Поповский, если строить одно машино-место на одну квартиру, то размеры земельных участков будут очень большими, а цена квадратного метра жилья существенно вырастет, что сделает его менее доступным для населения. Однако эксперт отметил, что норматив нужно дифференцировать в зависимости от расположения объекта относительно центра города.

Кстати, на публичных слушаниях прозвучало, что мэрия в ответ на жалобы застройщиков, что построенные автопарковки не раскупаются жильцами, для новостроек экономкласса рассмотрит возможность предоставить отдельные площадки под парковки.

Кроме того, изменения в ПЗЗ предполагают ограничение высотности строительства. Так, для зоны Ж-1 – жилые дома смешанной этажности, и ОД-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, вместо 50 этажей максимальную высотность должны установить на уровне 30 этажей. Кроме того, некоторые площадки перенесут в зону Ж-4, где предельная высота установлена всего в 13 этажей. Малоэтажные дома должны быть не выше трех этажей над землей.

Документ получил одобрение экспертов и общественности. Новые правила в случае их утверждения депутатами городского Совета вступят в силу в 2016 году.