Отмена долевого строительства

Предложение отменить долевое строительство в России впервые прозвучало на Совете при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья, который прошел в конце июля и вызвал резонанс в обществе. Первая реакция практически всех экспертов – цены на жилье вырастут. По некоторым оценкам – до 40 %.

Как говорится в официальном пресс-релизе, на Советеобсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения федерального закона № 214-ФЗ и поручил создать при Минстрое России рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства.

«Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», – сказал Игорь Шувалов. В рабочую группу, которую возглавила замглавы Минстроя России Наталья Антипина, также вошли представители банковского сообщества и застройщиков.

Итак, на рынке жилья готовится очередная реформа. Суть ее в том, что девелоперам и застройщикам хотят запретить продавать квартиры на этапе строительства. Если соответствующие поправки будут приняты, то с 2016 по 2020 год будет действовать переходный период, а после 2020 года долевое строительство в России исчезнет. Купить можно будет только готовую квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Идея такова: с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок.

Долевое строительство

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная организация привлекает денежные средства для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства.

Долевое строительство – не российское ноу-хау, оно возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина в 80-е годы прошлого века. В 1985 году была запущена программа «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество принимало взносы населения, средства шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесенная сумма была эквивалентной определенной площади в квадратных метрах. Сделка регистрировалась с помощью акций, накопив которые, можно было обменять их на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Число собственников жилья в Аргентине увеличилось с 2 до 21 %. Позже эта схема появилась и в Великобритании и распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где британские строительные компании возводили объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости еще не начатого строительства.

В России участие в долевом строительстве регулируется федеральным законом № 214-ФЗ, который был принят в 2004 году, а вступил в силу с 1 апреля 2005 года как одно из средств защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. В соответствии с законом застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обманутые дольщики

Практически одновременно с понятием «Долевое строительство» в обиход вошло еще одно – «обманутые дольщики». И полностью решить задачу закон № 214-ФЗ, в который неоднократно вносились изменения и дополнения, не смог, свидетельство тому – тысячи обманутых дольщиков по всей России. В Новосибирской области был 61 проблемный объект и более 6 тысяч пострадавших граждан. Это третье место по РФ после Москвы и Санкт-Петербурга и первое место в СФО.

Побывавший недавно в Новосибирске Александр Хинштейн отметил, что региональными властями проделана большая работа по решению проблем обманутых дольщиков. Так, в 2014 году было введено 15 проблемных объектов, в 2015-м – два объекта уже введены и еще 16 – до конца года.

«Судя по темпам, которыми проблема сейчас решается, есть все основания надеяться, что из этой печальной тройки регион скоро выйдет», – подчеркнул депутат Госдумы.

Кроме того, область была в числе тех субъектов Федерации, которые приняли прогрессивные законы, предусматривающие, в частности, в качестве мер поддержки выделение компенсационных участков для застройщиков. Благодаря этому удалось достроить целый ряд проблемных объектов. В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, эти законы потеряли силу. Сейчас без аукциона выделять участок под жилищное строительство нельзя. Но Новосибирской областью подготовлен и принят новый закон, в ближайшее время он будет подписан губернатором, в соответствии с законом предусмотрено выделение компенсационных участков застройщикам под комплексную застройку. «Для людей это снижение обременения, поскольку, получая участок, застройщик будет достраивать проблемный объект», – пояснил Александр Хинштейн. В области не менее восьми самых сложных проблемных объектов будут достроены таким способом.

Регион также очень активно выделяет средства на поддержку застройщиков и дольщиков, которые достраивают проблемные объекты, – более 1,6 млрд руб. с 2010 года, а город отменит повышение арендных ставок по тем участкам, где достраиваются проблемные объекты.

Но в целом ситуация с долевым строительством в России выглядит не очень хорошо. «Мы видим, что объемы строительства, к сожалению, снижаются. Это связано с тем, что люди менее активно вкладывают средства в стройку. И в Новосибирской области, в том числе, примерно в два раза снизился объем частных инвестиций. С начала года количество проблемных объектов в России выросло на 138», – поделился информацией Александр Хинштейн.

По мнению депутата, в этой связи особенно важным является усиление контроля за деятельностью застройщиков. И выход только один – выполнять требования закона № 124-ФЗ, который защищает права дольщиков.

Отмена долевого строительства

Очевидно, с целью предотвращения появления новых обманутых дольщиков в будущем и разрабатывается новое законодательство, предусматривающее отмену долевого строительства. Однако эксперты рынка недвижимости считают, что принятие такого закона может иметь несколько негативных последствий. В частности, может значительно удлиниться процесс приобретения жилья с учетом подключения третьей стороны к процессу продажи в переходный период. В настоящее время схема продажи по ДДУ отработана и занимает в среднем от двух недель.

Кроме того, схема долевого строительства дает возможность добросовестным девелоперам создавать масштабные, интересные проекты, не прибегая к заемным средствам; а люди даже с небольшим достатком имели возможность приобрести квартиру на первичном рынке.

Главным же негативным последствием отмены долевого строительства станет рост цен. Как только в цепочке застройщик – покупатель появится банк, цена денег возрастет, что не может не отразиться на стоимости конечного продукта – жилья.

«Несомненно, нужно менять федеральный закон о долевом строительстве и со временем отказываться от него, это была временная схема, но делать это не на нынешнем этапе, когда мы находимся на этапе экономической турбулентности. Считаю нецелесообразным одномоментную отмену долевого строительства, это можно делать только поступательно и поэтапно, поскольку сегодня почти половина всей стройки в России идет за счет долевого строительства, и запрещение этой схемы приведет к обвалу на строительном рынке», – уверен Александр Хинштейн.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com