Налог на продажу квартиры: что может измениться в 2014 году

Президент России Владимир Путин поддержал идею Минфина об изменении порядка налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости. Что изменится и кто проиграет, если предложенные изменения в закон будут приняты, разбирался журнал «Всё о новостройках».

Для тех, кто живет в квартире и не собирается ее продавать, – ничего не изменится. Предлагаемые изменения не имеют отношения к налогу на недвижимость, о введении которого много говорится в течение нескольких лет. Для тех же, кто решил квартиру продать, получил недвижимость в наследство, является обладателем второй квартиры или вкладывает средства в недвижимость в инвестиционных целях, правила игры могут поменяться.

Сейчас

Сейчас от налога освобождается выручка от продажи жилья, если собственник-физическое лицо владел объектом недвижимости более трех лет.

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее трех лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Соответственно, возникает обязанность подать налоговую декларацию в инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей квартиры. Например, если квартира была продана в 2013 году, то подать декларацию нужно до 30 апреля 2014 года.

Декларацию нужно подавать не только для того, чтобы сообщить государству о полученном доходе, – оно и так об этом узнает – но и для того, чтобы уменьшить сумму налога, причитающегося к уплате.

И здесь есть два пути. Первый – получение имущественного вычета, второй – уменьшение дохода на величину расходов, связанных с приобретением проданного жилья. Причем, каждый может выбрать тот вариант, который для него выгоден.

Например, житель Новосибирска в 2010 году приобрел квартиру за 2,5 млн руб., а в 2013 году продал ее за 3 млн руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее трех лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за 2013 год.

Максимальная сумма расходов, с которой исчисляется налоговый вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе, – 1 млн руб.

При заявлении в декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход составит 2 млн руб., а сумма налога – 260 тыс. руб.

НДФЛ (3 млн руб.–1 млн руб.) *13 % = 260 тыс. руб.

Если в декларации заявить вычет в сумме документально подтвержденных расходов, облагаемый доход составит 500 тыс. руб., а сумма налога – 65 тыс. руб.

НДФЛ (3 млн руб.–2,5 млн руб.) х 13 %=65 тыс. руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее трех лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними. Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Если за один год было продано несколько объектов имущества, то максимальная сумма налогового вычета применяется в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

И, наконец, в случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Что предлагает Минфин

В 2013 году Минфин предложил разные подходы к тем, кто продает единственное жилье, и к тем, кто на недвижимости зарабатывает.

Доход от продажи единственного жилья предложено освобождать от налога вне зависимости от срока владения и стоимости.

При продаже второго жилья возможны различные варианты. Если после покупки второй квартиры продается жилье, которое было единственным, обязанности по уплате налога не возникнет. Вопрос о том, как долго можно будет владеть двумя квартирами и не платить налог пока обсуждается. Минфин предлагает дать на продажу квартиры один год.

Если продается второе жилье, которое было в собственности больше трех лет и стоит не более 5 млн руб., Минфин предлагает дать владельцам льготу, но какую именно – пока неизвестно. Есть предложение разрешить регионам продлять срок владения до десяти лет, а предельную стоимость уменьшить вплоть до нуля. Или установить предельную стоимость квартиры, с которой не берется налог, в 5 млн руб. – для Москвы и Санкт-Петербурга, 3,5 млн руб. – для городов-миллионников и 2,5 млн руб. – для всех остальных.

Освободить от налога Минфин предлагает и в случае продажи дачи, если это домик площадью не более 50 м2 в садовом некоммерческом товариществе.

Подводные камни

Главным негативным последствием введения новых правил может стать удар по инвестициям в недвижимость. Тем, кто предпочитает вкладывать деньги в квадратные метры, чтобы избежать уплаты налога, теперь придется владеть инвестиционным жильем не менее трех лет и ограничивать стоимость покупки.

Но затронуть изменения могут не только инвесторов, но и тех, кто покупает квартиры «на вырост» для своих несовершеннолетних детей и, естественно, оформляет недвижимость на себя.

Еще одна категория россиян, которые могут попасть «в немилость», – наследники, получившие жилье. Они автоматически становятся владельцами второго жилья со всеми вытекающими последствиями: при продаже наследства они столкнутся все с теми же ограничениями. Конечно, в законе можно предусмотреть правило, в соответствии с которым человек, получивший имущество по наследству, являющийся наследником первой очереди или наследником по завещанию, может не ждать три года, для того чтобы продать квартиру без уплаты налога. Но будет ли это сделано, раз власти всерьез решили бороться с теми, кто зарабатывает на инвестициях в жилую недвижимость.

И, конечно, при введении ограничений и сокращении количества инвестиционных сделок пострадают отдельные застройщики и весь строительный рынок в целом. И хотя сегодня таких сделок, по признанию строителей, не так много, на них приходится определенная доля продаж, особенно на первых этапах строительства.

Пока изменения получили только устную поддержку президента и, как рассказал его пресс-секретарь Дмитрий Песков, окончательных решений принято не было.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com