Юлия Домникова: «Счастье строить»

О проектах, реализуемых компанией, подходах к созданию инфраструктуры и антикризисных мерах рассказала директор по маркетингу группы компаний «АКД» Юлия Домникова.

Юлия Домникова: «Счастье строить»

Ваша компания реализует несколько проектов в различных сегментах рынка недвижимости. Как общая экономическая ситуация отражается на проектах, работе компании? Кто покупает недвижимость в ваших жилых комплексах?

Если говорить про экономическую ситуацию и состояние рынка, то наши прогнозы, которые мы делали полтора года назад, в том числе и в интервью вашему журналу, сбылись. К кризису мы были готовы. Он витал в воздухе за полтора года до начала, до известного черного вторника. Соответственно, базовые сценарии действий у нас были разработаны. И все это время мы придерживались выработанной стратегии. Поэтому во всех наших проектах соблюдаются сроки по развитию, строительству и благоустройству. Наши планы выполняются.

Сейчас мы реализуем два основных проекта: ЖК «Оазис» и «Бавария», на старте находится новый ЖК «Спектр», который будет построен в Кольцово. Что касается «Оазиса», около 2,5 лет назад у нас сложилась ситуация, когда так называемые инвесторы, покупающие дешево на старте и продающие квартиры сразу после ввода объекта в эксплуатацию, исчезли. Это единичные случаи, и с наступлением кризиса мы понимали, что они исчезнут совсем. Так и случилось. Сейчас жилье у нас покупают для собственного проживания, на вырост детям и для сдачи в аренду, поскольку недвижимость как была, так и остается одним из самых надежных инструментов сохранения средств. Это очень хорошая страховка на случай увольнения с работы, потери других видов дохода и отличный задел на будущее. Например, у нас часто покупают недвижимость детям, которым еще не исполнилось 10 лет. До совершеннолетия квартиру сдают в аренду, а затем это первое жилье для молодого человека является хорошим жизненным стартом.

Если в «Оазисе» для части покупателей, и довольно большой, это первое жилье, они следуют логике, что лучше сразу купить ликвидную квартиру в хорошем проекте на перспективу нескольких лет, а не самую дешевую студию на окраине. Часто покупку совершают молодожены при помощи родителей. То «Бавария» находится в другом сегменте, и у нее своя целевая аудитория – это продолжение квартирной карьеры, выбор осознанного комфорта. Люди уже четко понимают, чем готовы жертвовать ради жизни здесь, например, временем на дорогу или частью своей социальной жизни, потому что, естественно, в спальных районах она не такая активная как в центре города. Но покупатели в «Баварии» осознают комфорт, к которому предъявляют высокие требования, понимают, что спокойствие, здоровье и безопасность детей – это важно.

После того как начался кризис, рынок вторичной недвижимости практически встал. И государство здесь нам очень сильно «помогло», запустив льготную ипотеку на новостройки. Эта программа на время подкосила рынок вторичной недвижимости. Поэтому, если в «Оазисе» люди, приобретающие первое жилье, продолжают формировать устойчивый спрос, несмотря на кризис, общая выручка за год у нас не изменилась. В «Баварии», чтобы купить квартиру, людям нужно было продать имеющееся жилье. И как мы говорили год назад, люди оказались в ситуации, когда «вторичка» стоит, а купить новую квартиру очень хочется. Здесь было два возможных пути. Первый: если имеющаяся квартира стоит дешевле, чем раньше, то нужно либо продавать ее сейчас по нынешней цене, либо ждать год-два, когда цены поднимутся. Но если рассуждать рационально, то если на вторичном рынке цены начнут расти, то и цены на новостройки тоже не будут стоять на месте. Тем, кто занял выжидательную позицию, потребовалось около года, чтобы осознать ситуацию и все-таки продать квартиру. Соответственно, с начала 2016 года мы видим устойчивый рост по «Баварии». Приблизительно по объему продаж мы вернулись на докризисный уровень, и продажи идут довольно активно. Мы почувствовали рост спроса на все наши проекты и уверены, он будет продолжаться.

Ваша компания занимается развитием и еще одного проекта – «Е2Е4». Как реализуется он?

«Е2Е4» для нас был разовым мероприятием, и мы взялись за развитие этого проекта, только потому, что он расположен рядом с «Оазисом» и только в рамках сохранения среды вокруг нашего объекта. Нам этот сегмент не очень интересен, поскольку наши самые главные компетенции – это творчество, благоустройство, создание среды, а в «Е2Е4» люди находятся на самом старте жилищной карьеры. Наш сегмент, который понимаем, любим и в котором умеем работать, видим результат и получаем от этого драйв, – средний и выше среднего, рассчитанный на людей, которые себя уже нашли, по достоинству ценят комфорт и благоустройство. А в «Е2Е4» предложены студии и проживает в основном молодежь. Но и для них свою творческую составляющую мы попытались привнести. Во-первых, территория объекта не очень большая, но мы сделали интересный ход и расположили всю развлекательную составляющую благоустройства на крыше. Сейчас завершаем проект кинотеатра под открытым небом, сделали места для отдыха с друзьями.

В настоящее время в продаже остается только несколько квартир. В июле мы должны его передать дольщикам. Достроив этот объект, мы полностью с него уходим. За нами остаются только гарантийные обязательства по конструктиву и инженерии.

Какие антикризисные шаги, предпринятые ранее, вы считаете удачными? Что еще предпринимает компания для поддержания спроса?

Самая главная работа – это стратегия компании, которой мы уделяем особое внимание. Когда компания занимается стратегией, она вырабатывает различные сценарии развития событий: худший вариант, средний, по которому мы сейчас спокойно идем, и оптимистичный – естественно, финансовая стратегия – одна из важных составляющих. Она не менялась у нас никогда, мы строим на собственные и привлеченные у дольщиков средства, без использования кредитных.

Рынок состоит из людей, готовых улучшить жилищные условия; когда наступает кризис, он сокращается вдвое. Часть людей, которая планирует приобрести квартиру, начинает выбирать, и рынок становится рынком покупателя, а не рынком продавца. Соответственно, покупатель выбирает, пристально оценивает потребительские качества товара. И многие покупают более ликвидное, более качественное жилье, даже если приходится дополнительно к собственным накопленным средствам привлекать ипотечный кредит. Поэтому предпочитают те проекты, которые предлагают оптимальные потребительские качества, когда видна забота о покупателе, когда заметно, что компания оттачивает свой продукт. Поток перераспределился с тех проектов, где за этим не следят. Мы слушаем людей, отлажена обратная связь, наша управляющая компания всегда открыта для жителей. Все эти мнения и пожелания мы собираем, анализируем, используем в своей работе, поэтому наши проекты и являются такими, какими их хотят видеть наши покупатели, – продуманными, функциональными, удобными, благоустроенными и уютными.

Вы приступаете к реализации нового проекта. Расскажите о готовящемся проекте? В чем его специфика?

«Спектр» – безумно интересен по своему наполнению, в этом проекте мы реализуем лучший опыт, компетенции, наработки. Мы будем анонсировать проект чуть позже. Пока могу сказать, что ЖК расположен в Кольцово, недалеко от «Вектора». Рядом с нами лес, который станет приятным дополнением к проекту, мы планируем создать здесь природный парк. Комплекс будет выполнен в наших лучших традициях. Первая часть комплекса – это 17 га – малоэтажная, 4 этажа, вторая часть – не выше 7 этажей. Причем дома будут переменной этажности, учитывающие особенности рельефа. Уходить в высокую этажность мы не планируем. Даже 10 этажей для нас очень много. Проект полностью кирпичный, квартиры с трехметровыми потолками при средней высоте на рынке 2,75 м. Но мы понимаем, что эти 25 см дают объем, пространство. Предусмотрена квартальная застройка – дома в виде скобок, которые образуют внутреннее дворовое пространство. Такая форма позволяет сделать сетку дорог, которая комфортна, но не мешает жителям. Концепция благоустройства дорабатывается, мы свой творческий потенциал раскрываем здесь в полной мере. Нам безумно нравится работать над этим проектом.

Мы даже учли опыт в планировочных решениях, а перепланировки квартир, естественно, есть и в «Оазисе», и в «Баварии», мы вычленили из них тренды и предложили их в планировках нового проекта.

Таким образом, немного поэкспериментировали в «Оазисе», поскольку понимаем, что кризис, что не время для трехкомнатной квартиры в 130 м2, где будет жить обычная семья с двумя детьми. Это наш покупатель, но у него сейчас нет возможности расшириться. Для таких покупателей мы предложили потрясающий продукт, я сама много над ним работала и очень им горжусь. Это трехкомнатная, но, по сути, четырехкомнатная квартира, можно назвать 4С: две небольшие комнаты для разнополых детей по 9 м2, родительская спальня 17 м2 и огромное пространство порядка 25–30 м2 – кухня-гостиная. Это место для всей семьи. Плюс два санузла – хозяйский и гостевой. Площадь такой квартиры получилась 77 м2. Я считаю, что это просто суперпредложение, и во время кризиса они разлетелись у нас в очень короткий срок.

Весь этот опыт мы учли в «Спектре». В одном доме предусмотрели планировки более просторные, во втором доме первой очереди мы подстраховались и предложили квартиры меньшей площади, и таких домов всего будет два, а дальше мы пойдем по прежнему пути: и у нас не будет квартир меньше 40 м2. Мы разработали самые разные планировки, их невероятное количество, как будто выбираешь ее на ярмарке квартир. Но во всех соблюдается один принцип: предпочтение отдается пространству для всей семьи. Мы этот тренд поймали, и наши потребители говорят нам спасибо. У нас были различные фокус-группы, в том числе из наших покупателей в «Оазисе» и «Баварии», они отмечают, что есть «хочу», а в кризис есть «способен». И именно этот спрос и стараемся удовлетворить, при этом оставляем возможность расширения в рамках одного проекта.

На какую аудиторию рассчитан проект?

В «Спектре» мы ориентируемся на тех же покупателей, что и в «Баварии». Прежде всего, это жители Академгородка, ближайших территорий, таких как ул. Выборная, а также Бердска, микрорайона «Щ», Нижней Ельцовки. С ними мы работали как с фокус-группой, узнавали их потребности и предпочтения. Это люди, в основном работающие в Академгородке, которые хотели бы жить где-то рядом.

Сейчас в Академгородке сложилась такая ситуация, при которой цена за квадратный метр даже в старом жилом фонде очень высокая, а новое жилье практически не строится. Верхняя зона Академгородка – 100 тыс. руб. за м2. Но рядом расположен Технопарк, где выросла уже целая плеяда талантливых айтишников, это молодые люди, часто до 30 лет, которые уже зарабатывают больше, чем предыдущее поколение. Эти люди готовы обзавестись своим жильем, но не по ценам Академгородка, тем более с учетом качества. Основная наша целевая аудитория, для которой мы делаем в наших проектах абсолютно все, – это молодые семьи с детьми, планирующие детей или пока без детей. Есть аудитория молодых людей, которые еще не обзавелись семьей, но хотят новое, отдельное жилье, свое, а не арендованное. Мы делаем на них огромную ставку, для них предусмотрены различные «вкусности», которые их привлекут в этот проект. Это не только параметры самой квартиры, но и образ жизни, который мы продвигаем. Мы забираем из Академгородка, из места, где они выросли, самое лучшее и переносим это в Кольцово, где будет продолжена их история, их жизнь.

В ваших проектах особое внимание уделяется благоустройству внутренней территории, в том числе спортивной инфраструктуре. Считаете ли вы, что это является вашим конкурентным преимуществом? Почему для компании важно создавать среду?

Мы проводим определенную работу со спортом во всех наших проектах. На всех наших площадках, спортивных или детских, соблюдается три принципа: функциональность, эстетика и качество и прагматичность. Когда мы планируем любой проект, мы должны ответить на определенные вопросы: «Что здесь будет делать маленький ребенок?», «Где мама с малышом будет сбрасывать вес, который набрала во время беременности?». Это не моральный вопрос, поскольку молодые мамы не могут надолго оставлять ребенка, такие же вопросы мы задаем и о других категориях – молодом человеке, стремящемся сохранить здоровье и прекрасную форму, подростках, пенсионерах. Для всех категорий наших жителей мы обязательно предусматриваем спортивную составляющую. Например, для мам простроены маршруты, есть тренажеры. Сейчас в «Оазисе» строится, а в «Баварии» уже давно действует многофункциональная площадка для футбола, баскетбола, волейбола. В «Баварии» мы также сотрудничаем со школами танцев и фитнеса, которые по выходным дням проводят воркауты на территории нашего ЖК бесплатно, мы организуем мягкий фитнес в «Оазисе», уроки фигурного катания зимой. Этим летом в «Оазисе» мы вводим тренировки по футболу для подростков, в «Баварии» есть скейтплощадка. Мы создали команду по бегу, приходит тренер и занимается со всеми желающими. Для тех, кто хочет бегать сам по себе, есть беговые дорожки. Считаем, что наша задача – показать пример, а дальше люди начинают сами проявлять инициативу. Например, в «Оазисе» есть общественный центр, где одна из жительниц проводит йогу и занятия по кроссфиту для девочек за символическую плату. Люди осознали потребность в занятиях спортом, чувствуют себя лучше, и занятия пользуются спросом.

Планируете ли вы развивать это направление в новом проекте? Как именно?

Конечно. Первые дома строятся с видом на природный парк, и первое, что мы сделаем, – это займемся благоустройством леса. Пока не раскрываем подробности, но лыжню и дорожки проложим точно. Мы предлагаем такой образ жизни, что можно вообще не выходить из комплекса, но при этом получать необходимую физическую нагрузку с помощью тренажеров, спортплощадки, а для желающих – занятий спортом в природном парке, где много воздуха, солнца, которые наполняют энергией.

Как вы относитесь к инициативе обязать застройщиков создавать спортивную инфраструктуру в новых ЖК?

Нас никто не обязывает, а мы уже это делаем. Если требование строительства спортивной инфраструктуры будет обязательным, то я как человек, который занимается спортом, буду только за, потому что это даст возможность приобщиться к здоровому образу жизни большему количеству жителей нашего города.

Считаете ли вы развитую инфраструктуру проекта конкурентным преимуществом?

Это огромное преимущество. Но самое главное наше преимущество, в том, что мы имеем компетенции создавать образ жизни, мотивировать к нему людей. Наша задача состоит в том, чтобы предоставить нашим жильцам возможности. Все, что требуется для начала, – просто выйти из дома.

Работа над концепцией проекта, над отдельными ее составляющими (благоустройством) не просто интересный творческий процесс, но и приносит огромную радость при виде результата. Можно пытаться копировать слова, которыми мы описываем наши проекты, но они остаются уникальными, потому что в каждую идею мы вкладываем душу, это, наверное, и есть наше «преимущество».

Важный вопрос: кто оплачивает дополнительную инфраструктуру? Сколько стоит обслуживание жилья в ваших проектах?

В «Оазисе» УК сейчас дотируется застройщиком. По бизнес-плану с 10 дома она выйдет в самоокупаемость. Обслуживание стоит 30 руб. с м2. Это на сегодняшний день средний ценовой уровень, и мы можем отчитаться за каждый рубль, который мы берем с жителей. Если тариф в будущем вырастет, то это будет связано с инфляцией, общей ситуацией в экономике, а не с уходом застройщика после завершения проекта. В «Баварии» тариф составляет 35 руб. с м2, но в этом ЖК очень низкая плотность застройки, обилие общественных территорий.

И последний вопрос: сколько стоит жилье в ваших проектах?

В «Баварии» – в среднем 60 руб. за м2. В «Спектре» на начальном этапе средняя цена также будет 60 руб. за м2, хотя по составу квартир он будет очень разнообразным, поэтому цена квадратного метра в конкретной квартире может значительно отличаться от среднего значения. В «Оазисе» – от 65 до 75 руб. за м2. Но и здесь разница велика, потому что, например, есть пентхаус, а есть двухкомнатные квартиры. Считаем, что правильнее использовать показатель стоимости квартиры, в котором уже учтены все ее особенности. 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com