Вячеслав Илюхин: «Надеемся, что часть поправок изменят»

О ситуации в строительстве, перспективах динамики цен на жилье, изменениях в законодательство, регулирующее строительную сферу, «Всё о новостройках» рассказал депутат совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин.

Вячеслав Илюхин: «Надеемся, что часть поправок изменят»

Вячеслав Викторович, какие тенденции вы наблюдаете на строительном рынке?

Не вижу особых изменений, кроме того, что строительные объемы снижаются. И хорошего в этом мало, но есть объективные предпосылки. Федеральный закон № 214-ФЗ пока еще не начал в полной мере работать в новой редакции, но я думаю, что в ближайшее время жилья строиться будет еще меньше благодаря этому бездарному документу.

Как появление новелл будет способствовать снижению объемов строительства жилья?

В законе есть ограничения, которые мне как человеку, не один год проработавшему в строительстве, не понятны. Уверен, что теперь многим компаниям не будет интересно, целесообразно заниматься строительством по таким правилам. Например, я не понимаю этой логики: запретить предприятию делать какие-либо займы, кроме проектного финансирования. В том числе у самого себя. Я являюсь учредителем компании, но имею право вкладывать в нее собственные средства, оформляя как заем. Но в новой редакции закона прописано, что этого делать нельзя. Почему? Можно вкладывать как взнос в уставной капитал. Но я эти деньги заработал, заплатил с них все причитающиеся государству налоги, вкладываю в стройку и, получая за это деньги, должен вновь заплатить с них налоги. Естественно, это приведет к удорожанию и квадратного метра, и проектного финансирования. Хорошо, когда оно есть, кстати.

Но если раньше мы брали проектное фиксирование, открывая кредитную линию на 100 млн руб., то использовали их во многих случаях не полностью. Часть расходов покрывалась за счет продаж квартир, поэтому мы выбирали только половину – 50 млн руб. Проценты на всю денежную массу, соответственно, были ниже. А сейчас даже при снижении процентной ставки по проектному финансированию процент будет выше. Это приведет к удорожанию жилья как минимум на 4–5 %.

То, что у компании будут дополнительные обременения, прописанные в законе, это еще 4–5 %. В сумме это уже 10 % в год, а за 2–2,5 года – 20–25 % соответственно. Крупные объекты строятся и дольше – 3 года и более, так что считайте сами. Кроме того, одна компания – один объект, дополнительные страховые взносы… Я уже говорил, что цена жилья вырастет серьезно, это пока подтверждается. У строителей нет возможности снижать цену за счет собственной прибыли, поскольку они работают на грани себестоимости. По самым оптимистичным прогнозам, если застройщики исключат все возможные дополнительные расходы, снизится процентная ставка и т.д., то минимальная планка роста цены жилья – 15–20 %. Минимальная.

Как этот закон коррелируется с посылами главы государства и правительства о росте объемов строительства жилья?

Хотелось бы понимать, за счет чего они вырастут. Материалы дорожают, так же, как и транспортные услуги. Инфляция также есть, хотя и небольшая. И когда я говорю о росте цены на 15–20 %, то это плюс к инфляционной составляющей.

Пока я не понимаю, за счет чего жилье станет более доступным. Это возможно, только если некоторые строители будут продавать жилье по заведомо заниженным ценам, создавая финансовые пирамиды, что, в конце концов, приведет к коллапсу.

В последнее время стали появляться заявления о возможной корректировке закона № 214-ФЗ в плане ослабления требований к застройщикам. Как вы считаете, насколько это вероятно?

Сложно сказать. Президент Путин уже объявил, что долевое строительство через три года будет заменено проектным финансированием.

Напомню, когда федеральный закон № 214-ФЗ только появился, у него было очень много противников, но он решил главную задачу – исключил возможность так называемых двойных продаж. В этом заслуга его авторов. Раньше квартиры перепродавались по 3–4 раза. Поэтому закон сам по себе вполне рабочий, но затем его начали многократно корректировать, изменять, дополнять. И ни одно из этих изменений существенно не повлияло на возможность появления обманутых дольщиков.

Я и тогда говорил, и сейчас на этом настаиваю: чтобы исключить возможность появления этой категории дольщиков в принципе как факта, нужен тотальный контроль за застройщиком.

Как это можно осуществить на практике?

В одном из пунктов новой редакции федерального закона № 214-ФЗ записано, что региональный контролирующий орган имеет право проводить ежеквартальные проверки строительной организации. Вместо «имеет право» нужно написать «обязан». И все.

У нас вообще нельзя давать чиновникам выбор: кого-то он имеет право проверить, а кого-то – нет. И все другие законы нужно писать так же: обязан делать – и перечень функций. Также и при объявлении конкурсов нужно указывать конкретные сроки расчета с подрядчиком за объекты, тогда строители будут уверены, что получат свои деньги четко в срок. Особенно если предусмотреть серьезные штрафы для заказчика за нарушение этих сроков. И тотальный контроль.

Если бы региональный контролирующий орган, а в настоящее время это министерство строительства, проводил проверки ежеквартально, то порядка было бы больше. На самом деле проверять нужно всего две основные цифры, как это делает Сбербанк, когда дает проектное финансирование: объем средств и объем выполненных работ.

Например, по ДДУ получили 100 тыс. руб. Из них на 60 тыс. руб. сделаны работы, 20 тыс. руб. заплатили в качестве авансов, на 10 закуплены материалы, еще 10 ушли на оплату лифтов. Все понятно, прозрачно. А если застройщик не смог объяснить, где деньги, это не значит, что нужно останавливать стройку. Сегодня некоторые законопроекты предусматривают, что стройку можно остановить буквально по любому поводу. Уверен, этого нельзя делать, но можно остановить прием денег по договорам долевого участия. И разрешить продавать снова только после того, как объемы строительства будут приведены в соответствие с объемом привлеченных денег. И тогда не будет обманутых дольщиков, тем более что в один квартал нельзя украсть все деньги, не получится. И ДДУ столько не заключат, и денег столько не соберут.

Кроме того, страховщики, которые сейчас несут 100-процентную ответственность по договору страхования, будут понимать, что они отвечают за объем не более 10 % от стоимости объекта. И страховой тариф в 1,5–2 % будет вполне для них комфортен.

Но правила должны быть понятными и, главное, одинаковыми для всех. Всех проверяют, все обязаны отчитываться. А чиновник, если нарушил закон, закрыл глаза на нарушения, должен нести ответственность – сидеть в тюрьме вместе с руководителем этой компании.

Поправки вступят силу с 1 июля, это означает, что цены на жилье пойдут вверх, и купить жилье станет сложнее?

Мы все-таки надеемся, что часть поправок будет смягчена и закон не вступит в силу в этом виде. Но в целом на сегодняшний день ситуация выглядит именно так: сейчас жилье стоит дешевле, чем будет стоить после вступления закона в силу. По объективным причинам.

Опасаются ли люди сегодня покупать строящееся жилье?

Конечно. Именно поэтому и нужно менять систему. Если раньше люди доверяли власти, которая составляла перечни надежных застройщиков, то сегодня и власти не верят. Были прецеденты, в том числе и в Новосибирской области, когда власть называла застройщика надежным, а потом люди, купившие у него квартиры, становились обманутыми дольщиками.

Но как покупатель может проверить надежность застройщика?

Посмотреть декларацию: кто строит, опыт строительства этой компании, этапы строительства, как он соблюдаются, выполняются ли технические условия. Сейчас для того чтобы изучить застройщика, есть все возможности.

Расскажите о реализации объектов вашей компании – ЖК «Да Винчи» и «Крылья».

Объекты строятся по плану. Сейчас выходим на проектное финансирование с банками, идут продажи.

В Пашино мы начали заливать монолит пятого этажа первой очереди, завозим кирпич и уже делаем кирпичную кладку. Выполняем технические условия по электричеству, решили не ждать лета, подписали техусловия по теплу и воде.

Что касается «Да Винчи», то там уже началась закладка второй очереди, потому что в первой свободных квартир остается все меньше и меньше. Мы вынуждены ускоряться, но это нормально. Во второй очереди немного пересмотрели планировки.

В целом все идет хорошо, не вызывает опасений.

Кто покупает жилье в Академгородке?

Это в основном молодые семьи, люди среднего возраста. Спрос очень оживленный.

Повлияла на продажи новая программа сниженной ставки по ипотеке для семей с детьми?

Программа не меняет ситуацию кардинально, но такие сделки уже были, поэтому в целом влияние положительное.

Кроме того, у нас действуют собственные программы для предприятий. Например, в Пашино – с заводом «Искра». В рамках программы работодатель оплачивает или первый взнос на приобретение квартиры, или компенсирует процентную ставку в размере 50 %. Один из банков предоставляет сниженную ставку по ипотеке, а мы делаем скидку на квадратный метр. С подобной программой мы входили по ЖК «Да Винчи» на клинику им. Мешалкина. Такие программы реально работают.

Сроки реализации. Когда проекты будут полностью завершены?

В этом году мы уже введем в эксплуатацию первую очередь «Да Винчи». Надеюсь, что и благоустройство удастся завершить в срок. ЖК «Крылья» по графику сдается во II квартале 2019 года. А в «Да Винчи» будет еще третья очередь, там работы продлятся еще 3–4 года.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное