Владимир Германович, как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости Новосибирска?

На строительном рынке происходит ровно то, что происходит сегодня в обществе. Все тенденции, веяния, течения, характерные для экономики и общества, находят отражение и в строительстве. Иногда это управляемое движение, иногда – энтропия или хаос. Все застройщики, которые осознают свои цели и возможности, выстраивают четкие стратегии, модели, я называю это моделированием бизнеса, стремятся применить, адаптировать свои проекты к существующим трендам. Но в целом сложно сказать, что происходит на рынке, сегодня никто не видит целостную картину. При кризисе очень сложно моделировать и развитие событий. Тем не менее считаю, что необходима здоровая критика со стороны общественности, это позволяет сохранить чувство реальности. В конце концов, люди голосуют за тот или иной проект, формат рублем. И именно обществу принадлежит последнее слово в оценке строящегося и построенного в городе жилья.

Сегодня сформировалась проблема: мало голосуют. У населения нет средств на первоначальный взнос. При этом 75–80 % сегодняшних покупателей квартир приобретают их при помощи ипотеки. И формально мы квартиру продаем банку, а не человеку. А чем сложнее структура, чем больше звеньев в цепи между строителем и конечным потребителем жилья, тем хуже работает между ними обратная связь. И в этой ситуации сложно говорить, насколько предлагаемый на рынке продукт соответствует запросам покупателя. Это было бы не объективно и не честно.

Те 15–25 % покупателей, которые приобретают квартиры на свои деньги, четко формулируют свои требования, мы понимаем, что именно им нужно и сколько они готовы за это платить. Мы их видим, мы их чувствуем, именно они голосуют рублем за тот или иной объект. Но точно сказать, сколько однокомнатных или двухкомнатных квартир, например, сегодня нужно рынку, сложно, поскольку велика доля погрешности из-за высокой доли ипотечников, за которых выбирает банк.

Снова становится больше панельных домов. Считаю эту практику пагубной. Кто сказал, что люди должны жить в панелях. Единственный плюс КПД – скорость возведения, но не более того. В свое время наша компания поставила рекорд скорости строительства: двухподъездный 10-этажный дом со сдачей под ключ мы построили за шесть месяцев.

Но сегодняшняя тенденция, когда окраины города застраиваются панельными коробками, в том числе иногородними компаниями, уродует Новосибирск. По 19 квартир на этаже, 330 – в подъезде. Мое мнение, что мы формируем будущие гетто, закладываем социальные проблемы для города на следующие десятилетия. Нужно, чтобы люди понимали, что дешевое жилье – это плохо, это означает, что нет правильно обустроенной дворовой территории, подъездных путей, остановок общественного транспорта, до работы нужно ехать с пересадками, магазины далеко и т.д. И дешевое жилье при покупке превращается в дорогое в смысле стоимости проживания.

Считаю, панельное жилье подходит для расселения, но не для проживания. Если мы переселяем в панель из барака, это отличный шаг в жилищной карьере, мы даем семье шанс значительно улучшить свои условия проживания, повысить капитализацию принадлежащего семье имущества. В частности, эту квартиру можно использовать как первый взнос для покупки жилья еще более высокого качества. Но тех, кто начинает новую жизнь в новой квартире, стремится больше работать и больше заработать, по нашему опыту около 60 %. Порядка 40 % – это боевые потери, люди которые опустились, мы их потеряли навсегда.

Но в целом на город достаточно одного-двух заводов по производству панелей, компаний, которые возводят неплохие микрорайоны, в том числе «КПД-Газстрой» и «Энергомонтаж». Одна компания на левом, вторая на правом берегу способны удовлетворить потребности в таком жилье в Новосибирске полностью.

Как давно ваша компания занимается расселением ветхого и аварийного жилья? Сколько домов расселено за эти годы?

В 2001 году на совещании в мэрии я докладывал о планах развития микрорайона «Тихвинский». С тех пор расселено уже более 2 тыс. человек. В то время как все строили на чистых площадках, мы влезли в расселение. Было непросто, после расселения первого барака я полностью поседел. Но эти годы не прошли даром, мы отработали технологию, в том числе появилась соответствующая судебная практика, которая используется сейчас всем Сибирским федеральным округом. Всего наша компания выиграла 12 дел, в том числе одно – в Страсбургском суде по правам человека. Одному из расселяемых мы купили квартиру в Лондоне. И это не анекдот.

Уверен, что то, чем мы занимаемся, – государственное мероприятие. Государство нанимает для расселения, а по сути, улучшения социальной обстановки, снижения преступности, аварийности, уровня заболеваемости, бизнес, т.е. нас. И мы действуем от имени и по поручению. Об этом и президент говорил неоднократно.

Считаю, что РЗТ решает и еще одну важную для города проблему: развивает центральную часть города. Сейчас окраины застроены новыми домами, а в центре стоят развалюхи, гаражи. Нужно все это снести. И не только центр города. Например, Дзержинский район исторически формировался как селительная зона завода им. Чкалова. Сейчас рабочих на заводе уже не так много, бараки, построенные чуть не в военное время, сохранились. Считаю оптимальным решением – снос бараков и строительство на их месте малоэтажного жилья, например, можно выдавать здесь участки многодетным семьям. Главное достоинство территории – наличие всех коммуникаций: электричества, воды, газа. Такая же ситуация на Родниках, Затулинке, ул. С. Шамшиных, Фрунзе – таких анклавов в городе множество.

Мы работаем в такой нише, где практически нет конкурентов – расселяем ветхий и аварийный фонд. Мы заходим на площадку по программе РЗТ, расселяем бараки, сносим, на этом месте строим новые дома. У города нет денег, есть только земля. Доходы бюджета формируются за счет продажи земли. Но при этом городу выгодно, когда на месте малоэтажного старого жилья строятся новые многоэтажки. Плотность населения на территориях под бараками составляет 30–50, пусть даже 100 человек на гектар, поступления в бюджеты всех уровней минимальны. Это налог на землю, имущество, НДФЛ, другие платежи. Но когда после реновации территории на этом же участке появляется дом высотой 25–27 этажей, то с этого же земельного участка поступления в бюджет резко возрастают. Тем более здесь не нужно создавать инженерную и социальную инфраструктуру, прокладывать дороги, т.е. тратить бюджетные средства. Это серьезная нагрузка, к которой город сегодня не готов.

Возвращаясь к нашей компании: мы только в «КрымSKY» расселили пять домов и, кстати, отработали новую технологию на пользу городу. Как правило, под ветхим аварийным фондом понимают бараки. Но что такое частный сектор? То же самое. Мы эти дома снесли, а жителям дали по двухкомнатной квартире.

Ваша компания известна на рынке несколькими проектами, которые отличают интересные названия и концепции. Как появляются идеи?

Рядом с «ЧеховSKY» существовал клуб им. Чехова, правда, подзабытый и заброшенный. Мы решили, что имя русского классика станет прекрасным названием для микрорайона. Это наша культура, наша история, наша гордость. Клуб расширили, отремонтировали, а в поддержку названия планируем поставить беседку-ротонду, разбить небольшой вишневый сад, облагородить территорию вокруг, чтобы на этой территории учителя литературы могли проводить уроки на свежем воздухе, читать детям книги в подходящей по духу атмосфере. На чай с пирожными мы деньги выделим, не обеднеем от этого. Также наша компания взяла шефство над школой № 45. Вся начальная школа с первого по четвертый класс под нашим патронажем. Осветили территорию, подравняем тополя к новому учебному году, наведем порядок на территории. Занимается этим сервисная компания «SKY-сервис». И, с точки зрения бизнеса, мы только приобрели. Сегодняшние дети – это будущие покупатели наших квартир, мы смотрим в далекую перспективу.

Кроме того, после окончания строительства девятого дома мы завершим формирование «SKY-парка». Там будут искусственные пальмы высотой 6 м, они уже приехали в Новосибирск, уже два года «растут» искусственные кедры и сосны, неотличимые от живых. Автор ландшафтного проекта с хвостами китов – еще одна изюминка парка – студентка НГАХА, которая победила в конкурсе, проводившемся нашей компанией. В парке очень красиво, сюда приезжают новобрачные на фотосессии.

Если говорить подробнее о проектах, находящихся в активной фазе, – это ЖК «ЧеховSKY» и «КрымSKY». Что получат покупатели квартир в этих ЖК?

Сейчас в «КрымSKY» сдано пять домов, два дома находятся в стадии строительства. Один из них – на сдаче, второй будет сдаваться в конце 2017 года. Дома строятся при проектном финансировании Сбербанка, и очень быстро.

В «КрымSKY» будет 11 домов. Из окон открывается вид на парк, на купола православного храма. Развитие территории ЖК продолжается, сейчас организуем площадку для выгула собак, привезли коряги с Обского моря. Услуга будет платной, но хозяину не придется убирать за своим питомцем. Также компания «SKY-сервис» организовала доставку продуктов, а в каждом подъезде сидит консьержка. Это удобно, можно что-то оставить, передать через нее, попросить приглядеть за ребенком и т.д. Сейчас мы готовим проект медицинского центра, который будет располагаться там же.

Хотелось бы поговорить о новом проекте – ЖК Red Fox в Дзержинском районе. Какова концепция, аудитория проекта? Какие объекты будут входить в состав комплекса? В чем отличия от предыдущих проектов вашей компании?

Название переводится как «рыжий лис». Никакой топографической или смысловой привязки, просто красиво. Людям же здесь жить, а как корабль назовешь… Открою секрет: все дома комплекса и даже подъезды в домах будут окрашены по-разному. Лисы бывают разноцветными, поэтому для дизайнеров здесь широкое поле для творчества. Проведем конкурс среди молодых архитекторов. А мы еще и готовы за это заплатить. Кстати, в Red Fox откроется филиал нашего медцентра.

Безусловно, одним из ярких событий этого лета стало анонсирование проекта «КубаньSKY». Почему был выбран именно этот регион? Ориентирован ли ваш проект только на сибиряков, стремящихся приобрести недвижимость на Юге России.

Все гениальное – просто. Сибирь – хороший край, здесь работать можно, жить только не очень. Все сибирские города возникли из острогов: Томского, Иркутского, Хабаровского. Новосибирск – исключение, вырос из-за моста. А сейчас климат меняется, температура в течение одних суток может подскочить или снизиться на 30 ˚C. Для здоровья это совсем не полезно, да и в любом случае, лучше жить в теплом климате. Поэтому рассчитываем на спрос со стороны сибиряков.

Проанализировав рынок потенциальных покупателей, ставку делаем на пенсионеров и молодежь. Люди старшего возраста, которых уже не держит работа, найдут удовольствие в небольшом участке земли, где можно виноград выращивать, климат позволяет. В этом году в Белореченске, где будет расположен «КубаньSKY», 2 февраля расцвели ландыши. Сравните с Новосибирском.

А для молодежи это прекрасный вариант дачи, куда можно отправить бабушку с внуками, пожить под южным солнышком и зарядиться здоровьем на фруктах, которые созревают на дереве. Здесь также попробуем открыть филиал медцентра. Есть больница в Белореченске, с которой мы уже сотрудничаем в этом направлении. В медцентре будет популярная сейчас процедура – ксенонотерапия, особенно полезная для женщин.

Почему выбрали Белореченск? Это предгорья Кавказа, до гор 40 км, рядом – горнолыжный курорт, но и море – всего в нескольких часах езды на автомобиле: Туапсе, Анапа, Сочи. Из Новосибирска до Краснодара – прямой авиарейс, всего 4 часа.

В Белореченске 18 августа отмечается день города, ему исполнится 155 лет. К этому событию приурочено открытие строительной площадки «КубаньSKY». Мы привносим в этот проект свою идеологию, высокое качество строительства, сотрудники частично будут из Новосибирска. Кроме того, на этом проекте отрабатываем новую схему финансирования.

Сколько будут стоить квартиры в «КубаньSKY»?

Прайс пока в разработке, но квартиры будут стоить немного дешевле, чем в Новосибирске.