Сергей Михайлов: «Усиление требований на фоне падающего рынка усугубляет ситуацию в отрасли»

О доме «Марсель», который возводится на берегу Оби, – этапах реализации проекта, сроках, транспортной доступности и атмосфере – журналу «Всё о новостройках» рассказал директор ЗАО «Береговое» Сергей Михайлов.

Сергей Михайлов: «Усиление требований на фоне падающего рынка усугубляет ситуацию в отрасли»

Дом «Марсель» возводится в прибрежной зоне Оби. Что уже сделано для благоустройства набережной, прилегающей к жилому комплексу, чтобы жители в полной мере могли оценить преимущества расположения? Кто финансирует работы по благоустройству набережной? Что еще предстоит сделать?

Дом «Марсель» расположен на территории бывшего завода «Большевик», раньше здесь была промзона. Еще до начала строительства мы проделали большую работу, убрали целый слой грунта, сделали дренажные системы и завезли новый грунт, обустроив зеленые зоны.

Любая набережная – объект непростой с точки зрения проектирования и строительства, ведь необходимо проводить в том числе и берегоукрепительные работы. Набережная стала, пожалуй, одним из самых сложных элементов комплекса. Мы укрепили откос гравием, и теперь территория комплекса не является подтопляемой. В прошлом году во время максимального паводка у нас было сухо.

Любая набережная – объект непростой с точки зрения проектирования и строительства, ведь необходимо проводить в том числе и берегоукрепительные работы. Набережная стала, пожалуй, одним из самых сложных элементов комплекса.

Зона, прилегающая к воде, по закону является муниципальной собственностью и не может быть передана в аренду или продана, поэтому каждое действие требовало согласования с мэрией.

Мы пошли по пути компромисса: пока нет единой муниципальной программы развития прибрежных территорий, мы своими силами обустроили прогулочную зону вдоль реки. Сейчас жители «Марселя» активно ее используют: гуляют, совершают пробежки, сидят на скамейках, ловят рыбу или жарят шашлыки. Наши жители уже в полной мере освоили образ жизни на берегу реки. Сейчас мы переделываем старую пристань, принадлежавшую заводу «Большевик», в смотровую площадку.

Как решается вопрос с транспортной доступностью жилого комплекса?

Вопрос с транспортной доступностью «Марселя» всегда был его преимуществом. Дом расположен на расстоянии чуть более 1 км от станции метро «Речной вокзал» по ул. Большевистской. Можно либо дойти пешком, либо доехать по одному из многочисленных маршрутов общественного транспорта. Для автовладельцев путь занимает еще меньше времени: по ул. Большевистской нужно проехать 1,2 км и свернуть на ул. Водопроводную. Для выезда из комплекса необходимо проехать по ул. Обской, которая дублирует Большевистскую, выехать по светофору и повернуть либо на ул. Восход, либо в центр города. Кроме того, на левый берег можно выехать по Бугринскому мосту, повернув направо при выезде на ул. Большевистскую. Кстати, Бугринский мост виден из многих квартир «Марселя».

В какой стадии реализации находится сегодня сам проект «Марсель»? Что уже построено? Что планируется сделать до конца текущего года? Когда объект будет полностью готов?

Проект перешагнул свою медиану. Более 50 % площадей комплекса сданы в эксплуатацию, а сейчас мы уже приближаемся к 75 %. Следующим летом мы сдадим третью очередь. До завершения всего проекта остается порядка 2,5 лет.

В настоящее время отлажены все механизмы организации строительства, связанные с проектными документами, развязкой. Есть нюансы, которые будут уточняться, например, въезд на территорию, мы продумываем еще более удобный для жителей вариант.

Каким получается проект? Среда? Атмосфера? Традиции? Сколько жителей проживает? Какие объекты социальной инфраструктуры уже есть и появятся в комплексе?

После сдачи первой очереди мы почувствовали, как проект наполняется жизнью. Образовался социум со своим видением, запросами, пониманием того, каким должен быть «Марсель». Мы создали собственную управляющую компанию, обеспечивающую то качество жизни, которое закладывалось в концепцию проекта и которое выбрали наши жильцы, приобретя здесь квартиру.

У нас есть страницы в социальных сетях, все важные вопросы обсуждаем с жителями, причем обсуждение идет активно. Средний возраст наших жильцов 30–40 лет, это люди, которым не все равно, где и как жить и которые готовы направлять свои силы на улучшение условий проживания. Все это позволяет нам понять, что нравится людям, что не нравится, а над чем нужно еще поработать. Также на территории работает охранное предприятие. В целом складывается комфортная, дружелюбная атмосфера. Показательно, что и сотрудники нашей компании приобрели здесь квартиры, а многие жильцы покупают квартиры своим родителям или детям. Причем повторных продаж достаточно много. И это также говорит о качестве проекта.

Есть ли в составе комплекса объекты социальной инфраструктуры? Как жильцы решают вопросы с устройством детей в детские сады и школы?

Несколько лет назад была проведена реконструкция близлежащей школы. Она расположена на пересечении улиц Большевистской и Водопроводной, буквально в пяти минутах ходьбы от «Марселя». Рядом есть детские сады, один из них даже виден из наших окон. Построили мы и собственный детский сад, но он еще не запущен в эксплуатацию. Планируем открыть его осенью 2017 – в начале 2018 года. Это частный детский сад. Первую половину дня с детьми будут работать русскоязычные воспитатели, после обеда – носители английского языка.

Какие еще объекты инфраструктуры созданы в «Марселе»?

Работает кофейня, она пользуется популярностью не только у жителей нашего комплекса, но и соседних. В ней создан детский уголок, где дети могут порисовать или поиграть, а родители в это время выпить кофе с пирожным. Работают небольшие магазины разной направленности.

Не простаивают и спортивные объекты. Футбольное поле постоянно занято играющими. Есть баскетбольная площадка, теннисный корт, время на которых нужно бронировать, потому что желающих поиграть немало. Ключ от теннисного корта получают только жильцы дома. Зимой на месте корта был залит каток.

Какие еще конкурентные преимущества «Марселя» можно выделить, в том числе по возможностям приобретения квартиры?

В сегодняшних условиях, когда рынок новостроек стал рынком покупателей, застройщики конкурируют между собой, прежде всего качеством услуг. Резерва снижения цен на жилье в настоящие время нет, цены, например, в нашем проекте, практически не растут уже три года, они меняются только в зависимости от степени готовности. Мы предлагаем потенциальным покупателям качество. Это качество жилья – от высоких потолков и просторных холлов до высоких требований к подрядчикам: монтажникам, отделочникам и т.д. Это качество территории, где организованы игровые, спортивные и прогулочные зоны, огороженная и охраняемая территория, собственная УК, благоустройство. Мы сделали архитектурную подсветку дома и теперь его видно даже из пролетающих самолетов.

Что касается возможностей приобретения, то «Марсель» аккредитован во всех банках, которые работают на новосибирском рынке по ипотеке, в том числе работаем и с военной ипотекой, и с материнским капиталом. В нашем проекте применяется весь набор инструментов, которые сегодня есть в России. Отмечу, что все очереди проекта сдавались в срок или даже немного раньше. Это вызывает доверие покупателей, что выражается в устойчивом спросе на квартире в «Марселе».

Сколько стоят квартиры в «Марселе»?

Вся информация по каждой квартире – от площади до цены – есть на нашем сайте. Стоимость различается в зависимости от размера, площади лоджии, этажа, видовых характеристик и других факторов, поэтому каждый сможет подобрать для себя оптимальный вариант. В целом наши цены находятся на рыночном уровне, мы оперативно управляем ассортиментом, самое ликвидное жилье – самое дорогое.

Сейчас мы начинаем продажи в последнем «луче» комплекса, сдача которого запланирована на начало 2020 года.

Сказался ли на реализации проекта кризис?

Ситуация в стране непростая и, конечно, страдает рентабельность проекта. Если бы баланс вводимого и продающегося жилья оставался таким, как 3–4 года назад, то бизнес был бы более прибыльным. Тем не менее мы не корректируем проект, не упрощаем, напротив, привносим что-то новое, в том числе подсказанное жильцами.

В любом случае «Марсель» остается проектом рентабельным, часто получаем экономию, там, где не планировалось, поскольку рассчитываемся с поставщиками и подрядчиками только живыми деньгами и платим строго в срок. Наши контрагенты это ценят и идут на снижение цены.

Можете ли вы как человек, работавший и в Новосибирске, в Кемерово, и в Москве, охарактеризовать новосибирский рынок новостроек?

Прежде всего, деловая активность в Новосибирске гораздо выше, чем в Кемерово. Спад, охвативший строительную отрасль два года назад, в столице Кузбасса заметен гораздо сильнее, в том числе и в более низких ценах на жилье. И пока планов по строительству новых объектов в Кемерово у нас нет, хотя такие предложения время от времени поступают. В этом плане Новосибирск более привлекателен. Кроме того, новосибирский рынок более конкурентен, что положительно отражается на качестве реализуемых проектов. Если в Кемерово наблюдается отток населения, то в Новосибирске – прирост за счет внутренней миграции. Это позволяет цене держаться на более высоком уровне.

Что касается Москвы, то это совсем другая история. Себестоимость строительства примерно такая же, как в Новосибирске, а цена квадратного метра выше в разы. Конечно, дороже стоит земля, подключение к сетям, выше маркетинговые расходы, заработная плата, кроме того, часто застройщик строит за свой счет объекты социальной инфраструктуры. Таким образом, экономика проектов складывается совершенно иначе. Сейчас конкуренция подтолкнула компании, работающие на московском рынке, к удешевлению квадратного метра. Это достигается либо путем упрощения, либо выносом проектов за МКАД, где земля существенно дешевле, а транспортная доступность достаточно хорошая.

Что касается спроса, то в Москве он всегда высокий благодаря постоянному притоку потенциальных покупателей со всей страны, из стран ближнего зарубежья. Но для того чтобы зайти на московский рынок, нужно иметь серьезные финансовые ресурсы, поскольку высокая конкуренция, большие объемы строительства могут приводить к появлению замороженных либо растянутых во времени проектов.

Расскажите, пожалуйста, о ходе строительства и реализации вашего нового проекта «Театральный» в Ленинском районе? Вы вошли в уже существующий проект, чем он Вам интересен? В чем его особенности? На какой стадии он сейчас находится? И когда завершится?

Этот проект имел проблемы с завершением, и банк, осуществлявший кредитование застройщика, выступил с инициативой поиска инвестора, который бы подхватил и достроил проект, поступившись своей доходностью. Таковым стала наша компания. Мы провели анализ ситуации, просчитали экономику проекта и приняли решение войти в проект. Тем более что он находится в завершающей стадии и не требует больших капиталовложений. С одной стороны, это плюс, но с другой – минус, поскольку мы не можем ничего усовершенствовать, привнести свой опыт.

Интересен этот проект для нас еще и возможностью попробовать свои силы на другой площадке. На «Марселе» мы росли, учились, но «Театральный» – это иная локация, концепция, аудитория, способ строительства. Из преимуществ этого проекта можно назвать закрытый внутренний двор, двухуровневый паркинг, благоустройство, высокие потолки, просторные планировки.

Планируете ли вы реализацию новых проектов?

Безусловно, оба наших проекта находятся в высокой степени готовности, поэтому мы думаем о будущем. В первую очередь, смотрим земельные участки недалеко от «Марселя», изучаем поступающие предложения, но конкретного проекта пока нет.

Актуальный вопрос о значительных изменениях в законодательстве, регулирующем жилищное строительство в привлечение средств дольщиков. Удалось ли адаптировать работу компании под вступившие в силу законодательные новеллы? Как повлияют на деятельность компании и строительную отрасль в целом поправки, принятые в конце июля?

Во-первых, считаю, что это отличный пример того, как не надо принимать закон: не было ни обсуждения с профессиональным сообществом, ни анализа последствий, ни изучения реакции застройщиков. Тем более строительство не просто важная отрасль, это тот фундамент, который не требует крупных зарубежных инвестиций или дорогостоящих технологий, но при этом способен поддержать экономику страны за счет того огромного мультипликативного эффекта, которым обладает жилищное строительство. Конечно, появление обманутых дольщиков сигнализирует о том, что нужно усиливать контроль, ответственность застройщика, но это нужно делать с умом, грамотно и постепенно.

Изменения в закон направлены на изменение системы финансирования строительства, в частности, он содержит норму, что застройщик не может привлекать средства населения, а должен работать только через банк. Но сегодня ключевая ставка ЦБ искусственно завышена, чтобы сдерживать инфляцию. Как следствие, кредитные ставки остаются высокими, что замораживает всю экономику. И в такой ситуации ограничить доступ застройщиков к небанковским финансовым ресурсам означает существенно снизить объемы жилищного строительства. В этом случае мы также будем иметь мультипликативный эффект, но со знаком минус, поскольку снизится потребность в стройматериалах, металле, сократятся рабочие места и т.д. Таким образом, несмотря на благие пожелания авторов закона, он будет иметь отрицательный эффект и спровоцирует дальнейшее сжатие строительной отрасли.

Есть вопросы и к механизму работы компенсационного фонда, в частности, как он будет расходоваться, кто будет принимать решения и т.д. На сегодня это выглядит как дополнительный налог на строителей, который ложится на стоимость квадратного метра. И существующий механизм, я имею в виду страхование ответственности застройщика, далеко не совершен. Мы три года отчисляем деньги страховым компаниям, но при этом я не уверен, что она сможет покрыть убытки застройщиков.

Сложно ли строительной отрасли перейти на реализацию готового жилья? И насколько увеличится цена квадратного метра?

Конечно, продажа готового жилья, как это происходит в западных странах, полностью исключает риск появления обманутых дольщиков. Но такая схема работает на стабильном рынке, при ставках проектного финансирования 5, а не 15 %. Если сегодня будут строить при собственных 20–25 % средств, а остальное заимствовать у банка под существующую ставку, то проект будет нерентабельным. И застройщик в такой проект не пойдет.

Для того чтобы обеспечить рентабельность, у застройщика должно быть 70 % собственных средств. Это означает, что либо необходимо изыскивать колоссальные средства, а это не просто, либо начинать более скромный по масштабам проект.

Предлагаемая законом схема возлагает большую ответственность на банк, который еще и будет нести дополнительные расходы. Компенсировать их банки будут через увеличение ставок. Кроме того, усиление требований на фоне падающего рынка только усугубляет ситуацию в отрасли.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com