Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста»

О ситуации на рынке новостроек, диверсификации бизнеса, развитии микрорайона «Чистая Слобода» и планах компании на среднесрочную перспективу «Всё о новостройках» побеседовал с генеральным директором ООО «ДСК КПД-Газстрой» Михаилом Шатковым.

Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста»
Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста» Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста» Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста» Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста» Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста»

Михаил Владимирович, что сегодня происходит на строительном рынке Новосибирска? Вернулись ли инвесторы в сегмент строящегося жилья?

На рынке недвижимости продолжается состязание двух его частей: новостроек и готового жилья. Малогабаритные студии все меньше интересны покупателю, но наблюдается уверенный рост в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. Этот факт подтверждает и увеличение среднего чека по ипотечным кредитам.

В целом мы можем констатировать практически обнуление инвестиционного интереса к рынку недвижимости. Люди покупают квартиры для сохранения денег либо для решения жизненных целей.

«КПД-Газстрой» – это диверсифицированный бизнес, работающий в строительной отрасли. Позволяет ли это на сегодняшний день уверенно смотреть в будущее?

Сформирована команда управленцев, финансистов, экономистов, которая способна в каждом направлении мониторить ситуацию и тренды, ставить плановые показатели, контролировать их исполнение. У нас есть завод по производству КПД, застройщик, агентство недвижимости, управляющая компания. Это четыре разных направления, работающих в сегментах b2b и b2c, т. е. и с бизнесом, и с розничными клиентами, и с риелторами, и с агентами влияния на рынке недвижимости.

Не секрет, что завод ЖБИ является поставщиком домокомплектов для «Чистой Слободы», был опыт поставок на стройплощадки других застройщиков, в том числе и в прошлом году. Наша продукция востребована, мы в рынке, участвуем в открытых тендерах, побеждаем. Кстати, огромную долю занимают поставки в другие регионы, где идет нефте- и газодобыча. Крупные заказы, крупные поставки, поэтому наш завод загружен полностью. Люди работают в несколько смен, коллектив сохранен, контракты долгосрочные и объемные.

Какое направление на сегодняшний день является более эффективным?

Если говорить про девелопмент, то доходность, маржинальность за последние годы сильно сократилась. Все затраты на возведение дома приведены в проектной декларации, так же, как и количество квартир. Цены на них указаны на сайте, поэтому просчитать прибыль застройщика не сложно. Мы вынуждены довольствоваться рентабельностью в диапазоне 10–15 %, в среднем по рынку это 10 %. В настоящее время наблюдаем, что ряд застройщиков работает буквально в убыток.

Если говорить о рынке КПД, то сейчас мы также работаем на менее маржинальном рынке КПД-изделий просто для того, чтобы держать себестоимость единицы продукции в заданных параметрах. Грамотная работа с заказчиками позволяет балансировать загруженность завода. С одной стороны, завод – это конкурентное преимущество, мы не зависим от поставщиков, их цен и загруженности, с другой, завод несет необходимость постоянных расходов, не зависящих от его загрузки.

Вы сказали, что рентабельность строительства сократилась. На что надеются застройщики в условиях низкомаржинального рынка?

Как известно, от идеи до дома проходит 4–5 лет, только непосредственно строительство длится 2–3 года. Поэтому с позиций нынешнего 2018 года наша компания имеет четкий детализованный план по квартирам, метрам и рублям на текущий год, а также укрупненный план на 3 года. И уже проставлены вехи на 5–7 лет. Это хорошее планирование, и я думаю, что профессиональные застройщики также занимаются среднесрочным планированием.

Мы имеем статистику за 15 лет работы, и понимаем, что прожили четыре очень тяжелых года, когда рынок и спрос падали, экономическая ситуация ухудшалась. Отмечу, что это третий цикл подъем-падение в экономике современной России. Исходя из этого, мы видим, что 2018 год – это время стабилизации и начала роста. Одни застройщики выстояли, другие чувствуют себя хуже. Мы надеемся, что потенциальные покупатели тоже это видят и будут вкладывать средства в те объекты, которые хорошо развиваются.

У нас планов громадье, и мы знаем, что у тех компаний, которые находятся в первой десятке по объемам, также есть стратегии развития на 5 лет. Этим мы и живем, на это надеемся.

Но себестоимость строительства растет, а спрос продолжает сокращаться. На чем основан ваш оптимизм?

Действительно, и цемент, и металл, и рабочая сила растут в цене. Но мы постоянно работаем над своим продуктом. И это не только себестоимость, хотя мы постоянно дорабатываем, улучшаем свои объекты, находим решения, которые нравятся потребителям. Но это и эргономика, хорошие планировки, и качество.

Как результат, спрос на жилье в микрорайоне «Чистая Слобода» стабилен. Мы по-прежнему выполняем взятые на себя обязательства и остаемся верны политике честного, надежного и ответственного застройщика. За 10 лет без единого случая нарушения сроков мы построили 45 домов. К этой значимой дате мы пришли уверенными шагами, возведя микрорайон, в котором уже проживают более 20 тыс. жителей. В начале 2018 года прошло традиционное заселение, мы передали ключи от 458 новых квартир.

Группа компаний «КПД-Газстрой» продолжает добросовестно исполнять весь цикл работ, связанный с микрорайоном «Чистая Слобода»: производство, строительство, продажу и обслуживание готовых домов.

Благодаря чему удается сдавать дома в срок?

Если посмотреть на новосибирский рынок, то компании, которые в течение 10 лет выполняют все заявленные сроки, можно пересчитать по пальцам. А у нас все 45 домов сданы либо вовремя, либо досрочно.

В 2017 году мы начали эксперимент, в рамках которого от котлована до ключей хотим сделать дом за год. Прошло полгода, коробка уже стоит, в ближайшие месяцы будет проводиться работа по инженерной комплектации и благоустройству. Сейчас уже понятно, что взятое обязательство мы выполним, к Новому году собственники получат ключи от квартир с отделкой под ключ.

Этот эксперимент показывает два основных момента. Во-первых, мы способны это делать. За счет грамотной организации строительства, профессиональной и эффективной команды, собственного завода КПД. Ничего сверхъестественного. Во-вторых, люди готовы платить деньги за более оперативное строительство: хотя квартиры в этом доме продают немного дороже, спрос на них есть. Так, из 80 квартир 60 – уже проданы. И это нас вдохновляет. Проект «Чистая Слобода – 4» мы планируем реализовать за два года, все-таки там более 1 тыс. квартир.

Наращиваете ли вы объемы ввода жилья?

Пиковый ввод в истории компании был на отметке 80 тыс. м2. Сейчас мы зафиксировали для себя комфортную отметку – 40 тыс. м2 в год. Нам удается столько строить, но и столько продавать, что позволяет плавно поднимать цены, контролировать себестоимость и своевременно выполнять обязательства, следить за качеством строительства.

Сколько домов будет введено в этом году?

К концу года у нас будет готово четыре дома, это чуть более 40 тыс. м2.

Расскажите подробнее о «Чистой Слободе».

Основным нашим приоритетом в ближайшем будущем будет дальнейшее развитие «Чистой Слободы». Квартиры с новосельем в 2018 году проданы более чем на 95 %, сейчас идет активная продажа домов с окончанием строительства в 2019 году. Повторю, сдано 45 многоэтажных домов, это 9 тыс. квартир. По количеству жителей мы уже относимся к поселку городского типа. Проект масштабный, хозяйство огромное.

Около 1,5 лет назад, когда мы думали, как развивать проект, обратились к жителям и получили огромную обратную связь: предложения, идеи, позитив, негатив. Разложив этот массив информации на составляющие, поняли, куда нужно двигаться. Именно поэтому такое внимание уделяется транспортной доступности, освещению, благоустройству, социальной инфраструктуре. Например, мы принимаем активное участие в строительстве школы, запуск которой состоится в 2018 году.

Также мы делаем акцент на реализации новых решений в структуре традиционного панельного домостроения. В новых домах микрорайона «Чистая Слобода» меняется не только квартирография, но и подход к строительству. Мы ликвидировали в новых домах внутренние мусоропроводы, вместо них появляются места для хранения колясок, велосипедов, сноубордов, улучшаем входные группы, расширяем, делаем их стеклянными, свободными.

В проекте, который мы начинаем в 2018 году, «Чистая Слобода – 4», новая концепция. Это микрорайон, состоящий из двух больших домов переменой этажности от 9 до 18 этажей. В каждом подъезде два выхода – во двор и внешний периметр. Внутридворовая территория будет зоной без машины, т. е. безопасной для детей. Здесь разместятся игровые зоны, места для отдыха и прогулок. По внешнему периметру будет большая бесплатная парковка. На первых этажах разместим колясочные, места для хранения велосипедов. Также в этом проекте мы изменили лифтовую шахту, что позволит установить более габаритные лифты.

Таким образом, советское проектное решение претерпевает изменения к лучшему. Кроме того, изменилась и квартирография. В «Чистой Слободе – 4» будет широчайший ассортимент квартир площадью от 20 до 80 м2. Это и традиционные квартиры, включая большие трехкомнатные, и так называемые европланировки, когда в квартире есть большая кухня-гостиная площадью 20–22 м2 и несколько небольших спален по 9–12 м2.

Появится ли метро в «Чистой Слободе»?

Скорее, городская электричка. Пример – Центральное железнодорожное кольцо в Москве, аналогичные проекты есть в Волгограде, Сочи. Остановочные пункты электричек увязаны со станциями метро. В Новосибирске будет две ветки – на правом и левом берегу. Наша ветка должна пройти через «Плющихинский» жилмассив, ЖК «Матрешкин двор», «Западный», «Чистую Слободу» и выйти через мост в центр города.

Намечена перспективная остановочная платформа «Чистая Слобода», она будет находиться в 200 м от дома, который сдается в сентябре 2018 года. Остановочный пункт будет приближен и к конечным остановкам трамвая и автобусов, что, по сути, сделает это место транспортно-пересадочным узлом полного функционала, когда разные виды общественного транспорта соединяются в одной точке.

Надеемся, что проект будет реализован в горизонте 2–3 лет. Мы находимся сейчас в активном диалоге с ОАО «РЖД» и его подразделением «Экспресс-пригород». Проект можно отнести к ГЧП, поскольку застройщик берет на себя обязательства сделать подъездные пути, тротуар, частично вложить средства в обустройство остановочной платформы. «Экспресс-пригород» занимается инвестиционным обоснованием, поиском средств для покупки подвижного состава, работ, связанных с созданием новых маршрутов.

Что касается улучшения транспортной доступности микрорайона, в 2018 году мы планируем приступить к строительству дороги по ул. Спортивной. Это позволит запустить к новым домам дополнительные маршруты общественного транспорта.

Вы сказали, что планы на ближайшие 5–7 лет уже намечены. Но задумываетесь ли о новых проектах?

«КПД Газстрой» – единственный в Новосибирске застройщик, который работает с одной площадкой. Но мы понимаем, что нужно диверсифицировать свою деятельность, выйти в другие районы, другие классы жилья, чтобы уметь работать и зарабатывать в различных сегментах рынка жилья. Но при этом необходимо просчитывать и возможное негативное воздействие со стороны макрополитики и макроэкономики. Соответственно, к каждой потенциальной локации, участку мы подходим очень взвешенно, анализируя не только количество квадратных метров, которые здесь можно построить, но и концептуальные моменты. Вплоть до того, что проводим предварительно геологические изыскания, чтобы понимать, какие грунты на площадке, какие необходимы фундаменты, коммуникации. От этого будет зависеть и себестоимость продукта. Такая работа по каждой локации занимает от 4 до 8 месяцев. В ближайший год вряд ли в нашем портфеле появятся новые проекты.

Как на реализацию ваших планов повлияет новое законодательство, которое в значительной степени изменит условия работы на рынке. Готовитесь ли вы к грядущим изменениям?

Критиковать закон не хочется, но стоит отметить, что его требования действительно становятся жестче. При этом их мы исполняли, и будем исполнять. Из-за изменений, внесенных в закон о долевом строительстве, в ближайшем будущем с рынка Новосибирска может уйти значительная часть застройщиков, которые не переживут новые рыночные реалии. Мы полагаем, что ужесточение законодательных нормативов повлияет на стоимость квадратного метра, что в свою очередь повлечет удорожание жилья. При этом скорость строительства объектов может вырасти, ведь застройщик не будет определять темпы стройки исходя из темпов продаж.

Но после 1 июля жизнь не останавливается, и в рамках новых требований к застройщикам уже создана компания «КПД Газстрой Инвест», которая со II квартала 2018 года начнет строить «Чистую Слободу – 4». Формально это новая компания, но она создана как дочернее зависимое общество со всеми гарантийными обязательствами со стороны материнской компании.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное