Михаил Мень: «Люди хотят жить в комфортных, современных условиях»

О мерах по стимулированию жилищного строительства, ожидаемых изменениях в правовом регулировании строительной отрасли рассказал министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

Михаил Мень: «Люди хотят жить в комфортных, современных условиях»

Михаил Александрович, как вы оцениваете объемы ввода жилья в России? Какие стимулирующие меры предпринимаются Правительством?

С 2014 года в целом ввод жилья составляет в среднем около 80 млн м2 в год. С 2005 года в 1,5 раза сократилась потребность населения в улучшении жилищных условий – с 61 до 45 % наших семей, – но она все еще остается достаточно высокой.

Ключевую роль в достижении таких показателей сыграло создание системы ипотечного кредитования. Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза. У нас в 2004 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 18 млрд 500 млн руб., по итогам 2017 года прогнозируются рекордные 2 трлн руб., то есть в 33 раза с поправкой на инфляцию. Мало какая отрасль может продемонстрировать такую серьезную динамику.

Хочу обратить ваше внимание на то, что качество ипотечного портфеля находится на достаточно высоком уровне. Так, доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35 %. Это показатель на уровне стран, где ипотека имеет многолетнюю историю. Для сравнения, для потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4 %.

Столь высокое качество ипотечного портфеля говорит о том, что рост рынка ипотеки происходит сбалансированно, и нет предпосылок для ипотечного кризиса, какой, например, мы наблюдали в Соединенных Штатах Америки в 2007–2010 годах.

Правительство продолжает контролировать развитие этого рынка. Президентом России ставилась задача к 2018 году обеспечить выдачу 815 тыс. ипотечных кредитов в год. Этот показатель выполнен: в 2016 году выдано уже 856 тыс. кредитов, и в 2017 году превышена миллионная планка.

В сложный период 2015–2016 годов, когда процентные ставки по ипотечным кредитам превысили 15 % годовых, строительную отрасль поддержала разработанная по поручению президента России программа субсидирования процентной ставки – до 12 %.

Такие цифры: за время действия этой программы на выплату субсидий направлено всего менее 15 млрд руб., при этом общий объем привлеченных в жилищное строительство средств составил около 1,5 трлн руб. – такой мультипликативный эффект мы получили. Всего в рамках этой программы профинансировано строительство более чем 25 млн м2 нового жилья, эта программа стала одной из самых эффективных антикризисных мер.

Сегодня ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до рекордно низкого уровня – 9,8 %. Это снижение, но, конечно, недостаточное снижение, мы это понимаем. Макроэкономическая ситуация пока нам не позволила достичь ориентира, определенного Указом президента № 600, там у нас на 2,2 % выше инфляции, то есть сегодня это около 6,2 %.

Вместе с тем в регионах уже реализуются ипотечные программы для отдельных социальных групп с пониженной ставкой, субсидированной из региональных бюджетов. Это типовое решение, с помощью которого каждый субъект Российской Федерации может предоставить субсидированную ипотеку на базе стандартов АИЖК тем категориям граждан, которые наиболее нуждаются в этом, – с учетом, конечно, местной специфики. К примеру, это и молодые семьи, и работники бюджетной сферы.

В развитие поручения президента о льготной ставке по ипотечным кредитам для семей, в которых родился второй, третий и последующий ребенок, хочу добавить, что Правительство предусмотрело не только субсидирование ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам, но также и возможность рефинансировать полученные кредиты со снижением ставки до 6 % годовых. Это позволит семье с детьми сэкономить около 100 тыс. руб. в год по ипотеке, и в целом расходы на покупку квартиры уменьшатся на сумму до 800 тыс. руб., это больше даже размера материнского капитала.

Помимо ипотеки, на объемы ввода жилья влияют и другие факторы.

Безусловно. В 2014 году сформирован исчерпывающий перечень процедур в жилищном строительстве. Мы начинали с 200 процедур, сегодня эта работа продолжается. Помимо снижения количества процедур, мы работаем над сокращением сроков оказания услуг, осуществляется переход к предоставлению услуг в сфере строительства в электронном виде: это самая важная стратегическая задача на будущее, это действительно может сократить сроки выдачи разрешений на строительство. Таким образом, работа по снижению барьеров продолжается.

При этом необходимо отметить, что Правительство совместно с Генеральной прокуратурой осуществляет контроль за соблюдением установленного порядка, который описан как раз в исчерпывающих перечнях процедур, субъектами РФ и, в первую очередь, муниципальными образованиями, где и происходит сам процесс взаимодействия застройщика с властью.

Повышению инвестиционной привлекательности земельных участков, безусловно, способствуют и Правила землепользования и застройки, ПЗЗ, как мы их называем, которые утверждены сегодня в 95 % муниципальных образований. По данным Минэкономразвития, в компетенции которого находится территориальное планирование, генпланы также утверждены более чем в 91 % муниципальных образований. В следующем году эта работа будет завершена.

По заказу Минстроя разработано и на безвозмездной основе передается и уже начинает использоваться органами власти регионов типовое программное обеспечение ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, или ИСОГД. Это обеспечит потенциальных инвесторов необходимой информацией и позволит существенно увеличить прозрачность принимаемых градостроительных решений. В ИСОГД будет все, вплоть до инженерных изысканий на каждой территории.

В рамках реализации приоритетного проекта действенным инструментом для увеличения объемов строительства и повышения доступности жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма стимулирования развития жилищного строительства. В 2017 году получили поддержку более 60 проектов по строительству жилья в 32 регионах с объемом строительства более 6 млн м2 жилья. Ведется строительство 92 объектов социальной сферы: это и школы, и дошкольные учреждения, поликлиники, а также 126 км внутриквартальных дорог.

В результате общего увеличения объема жилищного строительства и перечисленных мер поддержки государства произошло снижение цен на новое жилье: с 2012 года они снизились на 23 % в реальном выражении, то есть с поправкой на инфляцию.

Комплекс мер Стратегии предусматривает и развитие строительной индустрии, стимулирование внедрения новых и постепенный запрет на применение устаревших технологий и материалов.

Будут ли продолжены меры по стимулированию жилищного строительства в 2018 году?

На 2018 год также предварительно распределены средства из федерального бюджета на строительство объектов инфраструктуры. У нас уже запланировано 100 проектов с плановым вводом в будущем году дополнительных 8 млн м2 жилья. Это позволит не закладывать стоимость инфраструктуры в цену квадратного метра жилья.

Также Минстроем совместно с АИЖК, экспертным сообществом разработана Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года. Цель, которую мы ставим перед собой, – это повышение доступности жилья и увеличение предложений качественного жилья в комфортной городской среде. Ключевая задача – сделать ипотеку доступной для более чем 50 % семей и выйти, таким образом, на уровень ведущих мировых стандартов. Это повысит спрос на новое жилье. К 2025 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн м2 в год.

Предусмотрены меры по вовлечению в оборот земельных участков, которые позволят не только расширять города, но и эффективно использовать застроенные территории и пустующие участки в границах городов. До 25 % нового жилья планируется строить именно в рамках реновации застроенных территорий, что в свою очередь будет способствовать выбытию старого жилищного фонда. Кроме того, опираясь на опыт предыдущих лет, Правительство России разрабатывает сейчас постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья.

Какая роль отводится арендному жилью?

Важнейшая составляющая Стратегии – это формирование рынка арендного жилья. Сегодня на федеральном уровне создана необходимая правовая база, появился новый тип арендного жилья – это арендный дом, все квартиры в котором сдаются в аренду. На текущий момент в 25 регионах построено 132 таких арендных многоквартирных дома, в том числе 66 из них – для предоставления в некоммерческую аренду.

Арендное жилье из-за объективных макроэкономических причин не стало пока массовым продуктом, как это предусматривалось 600-м Указом. Анализ мирового опыта показывает, что в силу ограниченной доходности таких проектов успешное развитие некоммерческого арендного жилья невозможно без соответствующей бюджетной поддержки и создания стимулов для инвесторов, в том числе – и, наверное, в первую очередь – стимулов налогового характера. Это наша задача на будущее, которую мы заложили в Стратегии.

Мы планируем строительство доходных домов с использованием механизма коллективных инвестиций. Предусмотрено создание нового типа паевых фондов – фондов арендной недвижимости. Арендное жилье будет строиться в крупных городах, а также для удовлетворения нужд компаний, осуществляющих масштабные промышленные и инфраструктурные проекты. Такая модель сейчас отрабатывается с участием АИЖК, в том числе совместно с компанией «Роснефть» в проекте «Звезда» в Приморском крае и совместно с Газпромом и «СИБУР Холдингом» в проекте в городе Свободный Амурской области.

Правительством разработан механизм постепенного перехода от долевого строительства к проектному финансированию жилищных проектов.

Действительно, ключевой момент – переход на более цивилизованные методы финансирования жилищного строительства. По поручению президента Правительством разработан план перехода от привлечения средств граждан непосредственно застройщиками к проектному финансированию жилищного строительства.

Мы понимаем, что причинами возникновения тяжелых финансовых ситуаций у многих застройщиков и появления проблемных объектов стали в том числе и кризисные явления в экономике в прошлые годы, но наша главная задача на будущее – защитить людей.

План предусматривает поэтапный переход от существующей модели к привлечению средств через банковские инструменты. Предусматривается переходный период, в течение которого застройщик сможет выбирать, по какой модели он будет работать. Затем мы проанализируем, как предложенный механизм работает на практике, при необходимости откорректируем его и тогда уже сможем полностью переходить к проектному финансированию жилищного строительства – только по результату мониторинга первых трех лет.

Одновременно по поручению председателя Правительства России Дмитрия Медведева осуществляется модернизация системы контроля в сфере долевого строительства. Соответствующий закон уже рассматривается в Государственной думе.

С октября 2017 года начал работу государственный компенсационный фонд долевого строительства. Могу сказать, что на сегодняшний день в фонд уже поступили взносы от 266 застройщиков из 65 субъектов Федерации, то есть средства граждан, вложенные в эти проекты, теперь защищены государством.

В то же время Правительство помогает субъектам Российской Федерации решать проблемы людей, которые в предыдущие годы попали в сложную жизненную ситуацию, не оставляя их один на один с несостоятельными застройщиками. Сегодня у руководителей регионов есть необходимые механизмы для завершения строительства проблемных объектов и выполнения обязательств перед гражданами. Работа ведется по утвержденным на федеральном уровне планам-графикам, и выполнение этих графиков жестко контролируется.

В 2012–2017 годах на основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства 14 тыс. га переданы субъектам Российской Федерации, в том числе для решения вопросов пострадавших граждан. То есть эти земли могут вовлекаться и в качестве дополнительных возможностей даваться инвесторам, которые будут завершать строительство тех проблемных объектов, которые уже существуют на сегодняшний день.

Планируются ли изменения нормативно-технического регулирования строительства?

Большая работа будет сделана в части нормативно-технического регулирования жилищного строительства. До конца текущего года и в 2018 году будут введены в действие своды правил по проектированию, строительству и эксплуатации жилых зданий.

Использование создаваемых сейчас банков данных проектов повторного применения и цифровых библиотек типовых элементов и конструкций позволит сократить сроки проектирования, экспертизы и повысить качество проектных решений.

Важным шагом является внедрение на этапе проектирования технологии информационного моделирования. Это один из серьезных блоков нашей стратегии. Сначала мы это планируем делать для зданий и сооружений, строящихся в рамках государственного заказа, затем это должно стать отраслевым стандартом не только для государственных инвестиций, но и в целом для всей строительной отрасли.

Цифровая модернизация отрасли позволит повысить качество проектирования, строительства и эксплуатации объектов, снизит себестоимость строительства и повысит производительность труда, а также обеспечит эффективное управление на всех этапах жизненного цикла объекта. Это новая задача, мы никогда не занимались всем жизненным циклом объекта. Это серьезная задача на предстоящие годы.

В последние годы мы наблюдаем отчетливый тренд: люди хотят жить в комфортных, современных условиях, это вызов сегодняшнего дня в целом для отрасли. Стратегия предусматривает переход к компактной и разнообразной квартальной застройке, созданию современной инфраструктуры при повышении роли общественных пространств и создании эффективной уличной среды. В 2018 году будут утверждены стандарты комплексного развития территорий, внедрение которых повысит качество планирования жилищного строительства.

Недавно в субъектах РФ появилась новая должность – главный архитектор. С чем это связано?

По итогам Госсовета, который прошел в 2016 году, по поручению президента уже в 67 регионах главный архитектор напрямую подчинен высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации. Мы считаем, что эту работу нужно продолжать. Архитекторы должны быть независимы от вице-губернаторов, контролирующих строительство, и тем более от региональных министров, потому что это разные задачи: они дают объем, а архитекторы следят за качеством развития городского пространства.

Сегодня Минстроем совместно с ведущими отраслевыми вузами и АИЖК ведется активная работа по созданию кадрового резерва архитекторов. В основном мы стараемся привлекать молодежь, которая будет направляться в субъекты Российской Федерации и крупные города. Сейчас такой запрос от губернаторов, особенно от новой плеяды губернаторов, есть. Мы сегодня работаем на эту тему, и еще будем ее усиливать.

Как проходит реализация приоритетного проекта по формированию комфортной городской среды?

Мы ожидаем, что его реализация также окажет дополнительно позитивный эффект на объемы жилищного строительства. Ежегодно с 2018 года у нас предусмотрено финансирование на этот приоритетный проект – 25 млрд руб. в виде субсидий на поддержку региональных и муниципальных программ по формированию городской среды, а с софинансированием из региональных бюджетов – это 42 млрд руб. по году. Предлагаемые меры направлены на формирование нового облика городов и нового качества жизни наших граждан.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com