Лариса Гильмутдинова: 214 федеральный закон пережил уже 14 редакций

Об изменениях в законодательство касающегося долевого строительства, существенно ужесточающего требования к компаниям, работающим в рамках 214-ФЗ. О причинах государственного сворачивания долевого строительства рассказала член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области, Лариса Гильмутдинова.

Лариса Гильмутдинова: 214 федеральный закон пережил уже 14 редакций

Лариса Юрьевна, как вы оцениваете последние изменения в законодательство о долевом строительстве и новые инициативы по его корректировке?

Долевое строительство переживает непростые времена. И проблема заключается не только в недофинансировании, сложной экономической ситуации, но и в частых изменениях законодательства. По сути, на рынке долевого строительства за 12 лет – с 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон № 214-ФЗ, – так и не появились четкие и долговременные правила работы.

Федеральный закон № 214-ФЗ пережил уже 14 редакций, и уже известно, что будет следующая, 15-я. Складывается впечатление, что законодатели и федеральные органы власти не понимают или не хотят понимать природу долевого строительства. Те изменения, которые принимаются, должны защищать участников долевого строительства, но на практике этого не происходит. Законодатель концентрирует внимание не на соблюдении обеспечения исполнения законов, а настойчиво вносит в него все новые и новые изменения. В частности, это касается введения страхования ответственности застройщиков, затем замена его на отчисления в компенсационный фонд. Я считаю, что создание фонда – правильный, но несколько запоздалый шаг, нужно было это сделать раньше – до введения страхования, а сейчас лучше было бы дать возможность развиться страхованию. Но в той форме, как это было реализовано, считаю страхование ответственности застройщиков неприемлемым.

Для застройщика долевое строительство – беспроцентное финансирование, а для дольщика – возможность купить жилье по более низкой цене. И все изменения и новеллы законодательства, в конечном итоге ложатся на дольщика и оплачиваются из его кармана.

Большой резонанс в профессиональном сообществе вызвало принятие федерального закона № 218-ФЗ, существенно ужесточающего требования к компаниям, работающим в рамках долевого строительства. Можно ли говорить, что этот закон обозначил направление на сворачивание долевого строительства?

Напомню, что 29 июля 2017 года закон № 218-ФЗ вступил в силу, его подписал президент, а 25 июля по просьбе застройщиков собирался Совет Федерации. На этой встрече говорилось о том, что нормы, которые неожиданно появились в тексте закона во втором чтении и которые ужесточают требования к деятельности застройщиков, прошли без обсуждения со строительным сообществом. Скорее всего, авторы этих поправок понимали, что строительное сообщество не даст этим нормам лечь в основу законопроекта. Совет Федерации подключился к решению проблемы, была достигнута договоренность, что до 1 сентября строительное сообщество подаст свои предложения. И строители сработали очень сплоченно, направив через НОЗА и НОСТРОЙ 17 предложений по проблемным вопросам. В сентябре состоялось совещание в Совете Федерации, был разработан перечень поручений, и к 15 октября эти предложения должны были пройти обсуждение и в дальнейшем отражены в законопроекте, который смягчит предыдущую редакцию закона № 214-ФЗ.

Однако ничего этого не произошло. 5 ноября появился перечень поручений президента, касающихся долевого строительства. Все поручения президента можно разделить на три группы. Первая – поручения специфического характера, к которым относится проработка механизмов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Ориентировочно это будет сделано в течение трех лет. Как долго будет разрабатываться «дорожная карта», план такого перехода, пока неизвестно. Над этим работают Правительство России, ЦБ и АИЖК. Именно эти структуры являются исполнителями поручения президента.

Вторая группа – это поручения, требующие немедленного исполнения. И это уже происходит в виде разработки законопроекта о внесении очередных изменений в федеральный закон № 214-ФЗ. Но могу порадовать: особых ожесточений по отношению к застройщикам нет.

Что касается остальных поручений президента, речь идет о том, что следует усилить роль Минстроя России, будет создан механизм координации деятельности региональных контролирующих органов. В Минстрое пришли к выводу, что 72 % органов регионального контроля в строительной сфере подлежат реформированию, всего лишь в 23 регионах, по мнению чиновников, работа налажена. В двух соответствующих законопроектах акцент сделан на усиление требований к контролирующим органам.

В законопроекте предлагается усиление значимости уже созданного фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, который заработал с 21 октября 2017 года. Фонду поручат контроль за финансовой состоятельностью застройщиков. Фактически застройщики будут находиться под тройной лупой: со стороны контролирующих органов, фонда и банка. Также законопроект содержит норму о персональной ответственности бенефициаров-застройщиков за ущерб, который нанесен дольщикам.

Еще одно поручение президента касается подготовки предложений по усилению ответственности губернаторов и руководителей контролирующих органов.

В целом на сегодняшний день есть понимание, что мы двигаемся к уничтожению долевого строительства.

Отчасти такая реакция властей вызвана большим числом долгостроев и обманутых дольщиков.

Безусловно, но ситуация с оценкой количества проблемных объектов и обманутых дольщиков складывается странная. Минстрой России предоставляет одни цифры, по данным ведомства в стране 836 проблемных объектов и 36 тыс. обманутых дольщиков, а рабочая группа при Госдуме называет 936 объектов и более 130 тыс. пострадавших. Думаю, что это расхождение происходит из-за разницы в подходах: Минстрой учитывает только долгострои, включенные в перечень проблемных объектов, а рабочая группа – всех, на кого заключены просроченные ДДУ и членов их семей.

Расскажите подробнее о новациях законодательства.

Начну с федерального закона № 218-ФЗ. Дополнительные требования предъявляются к информационной открытости застройщика. Напомню, что на официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение. И также эту информацию необходимо передавать в Единую информационную систему жилищного строительства – ЕИСЖС. Будем надеяться, и это отражено в одном из законопроектов, что двойное размещение информации будет устранено, когда система заработает.

В законе сохранилась норма о том, что исключительно в судебном порядке приостанавливается деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства. Это позитивный момент, поскольку звучали приложения по введению возможности приостановки по решению контролирующего органа.

Также с октября заработал Фонд, взимается взнос в размере 1,2 % от цены ДДУ. Кроме федерального закона № 218-ФЗ, который регламентирует деятельность этой структуры, было принято постановлений Правительства РФ. Первое – № 1221 – устанавливает предельный процент доходов, получаемых от инвестирования и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением деятельности фонда. Предельный процент составляет 50 %. Еще четыре постановления Правительства направлены на организацию деятельности фонда. Так, постановление № 1231 содержит положения о наблюдательном совете фонда. Напомню, что это публично-правовая компания, которая создана государством с целью защиты дольщиков, и ее деятельность регламентируется не только федеральным законом № 218-ФЗ, но и № 236-ФЗ, который был принят в 2016 году.

Если говорить об органах управления фонда, есть коллегиальный орган – правление фонда и единоличный – генеральный директор. Высшим является наблюдательный совет, формирование которого осуществляется Правительством РФ. В него входят семь человек и назначаются на три года. Наблюдательный совет осуществляет контроль за деятельностью фонда и принимаемыми решениями. Также постановлениями утверждает требования к кредитной организации, в которой размещаются средства компенсационного фонда, правила выплаты средств фондом гражданам – участникам долевого строительства.

Какие изменения законодательства ожидаются в 2018 году?

В настоящее время разработаны законопроекты для исполнения перечня поручений президента. Их рассмотрение планируется в январе 2018 года, принятие – в весеннюю сессию Госдумы. Но до этого законопроекты будут направлены в субъекты РФ, контролирующим органам, надеемся, что и строительному сообществу на обсуждение. Из 17 замечаний, внесенных застройщиками, пока учтено одно – снятие ограничения со счета застройщиков с момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении хотя бы одного объекта.

Второй законопроект предлагает внесение изменений в Кодекс об административных правонарушениях. В частности предусмотрена ответственность за незаконное использование юридическим лицом в своем наименовании слов «специализированный застройщик». Т.е. законодатели сработали на опережение, понимая, что недобросовестные организации могут присвоить это наименование. Ответственность существенная: от 500 до 700 тыс. руб. на юридических лиц.

Также вводится норма по привлечению к отнесенности должностных лиц контролирующего органа в случае, если орган принимает решение о выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве либо необоснованное принятие решения об отказе – штраф от 50 до 100 тыс. руб.

Дополняется КОАП статьей, в которой идет речь о нарушениях порядка размещения информации в ЕИСЖС. К ответственности будут привлекаться не только должностные лица застройщиков, контролирующих органов, но и фонда. На должностных лиц размер штрафа предлагается установить в размере 30 тыс. руб., на юридических – 200 тыс. руб. При повторном нарушении для должностных лиц 100 тыс. руб. либо дисквалификация на срок от 1 года до 3 лет, юридических – 300 тыс. руб.

Как вы оцениваете влияние новаций на цену квадратного метра жилья? И текущее состояние строительной отрасли?

Прогноз такой, что мелкие и средние строительные компании либо будут объединяться, либо уйдут с рынка. Суммарные убытки строительных компаний за девять месяцев 2017 года выросли на 72 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 133 млрд руб. Соответственно, число банкротов – строительных организаций растет. Около 20 % по всей стране находится в предбанкротном состоянии. По состоянию на ноябрь 2017 года около 220 застройщиков уже вошли в процедуру банкротства.

Повлияет ли это на стоимость жилья, будет зависть от той «дорожной карты», которую разработает Правительство совместно с ЦБ и АИЖК: насколько она будет приемлема для застройщиков и участников долевого строительства, применима на практике.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com