Иван Рублевский: «По объектам капитального строительства размер завышения кадастровой стоимости в среднем составляет порядка 30–40 %»

О кадастровой стоимости недвижимости, применения ее для целей налогообложения и возможности ее оспаривания «Всё о новостройках» рассказал управляющий партнер ООО Юридическая группа «МИР» Иван Рублевский.

Иван Рублевский: «По объектам капитального строительства размер завышения кадастровой стоимости в среднем составляет порядка 30–40 %»

Иван, насколько сегодня актуальна тема оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости? И сложилась ли уже соответствующая практика?

Напомню, что с 1 января 2015 года вступила в силу 32 глава Налогового кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц», которая устанавливает новый порядок определения налоговой базы, налоговых ставок и налоговых льгот для налогоплательщиков. Законом Новосибирской области от 31.10.2014 № 478-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Новосибирской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 402 Кодекса установлена единая дата начала применения на территории Новосибирской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения –1 января 2015 года. Ранее налог начислялся исходя из инвентаризационной стоимости объекта, которая гораздо ниже кадастровой. В соответствии с пунктом 2 статьи 399 Кодекса все муниципальные образования Новосибирской области до 1 декабря 2014 года приняли и опубликовали нормативные документы об установлении на территориях муниципальных образований налога на имущество физических лиц, которыми установлены налоговые ставки, а также налоговые льготы для физических лиц, не предусмотренные Кодексом.

Обязанность уплаты налога на имущество исходя из кадастровой стоимости для организаций и индивидуальных предпринимателей, в том числе применяющих спецрежимы, введена также с 1 января 2015 года статьей 378.2 Налогового кодекса РФ, на территории Новосибирской области – Законом НСО от 24.11.2014 № 482-ОЗ.

Соответственно, тема эта актуальна, и прежде всего тем, что в кризисный период естественное стремление каждого предпринимателя – оптимизировать суммы уплачиваемых налогов и снизить налоговое бремя, а оспаривание кадастровой стоимости напрямую с этим связано. Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются не только налоговые платежи на имущество, но и арендные платежи, если речь идет о муниципальной собственности. К настоящему времени, несмотря на относительно небольшой период действия соответствующего законодательства, уже сложилась некоторая юридическая практика, в том числе и судебная.

Тема кадастровой стоимости уже достаточно оговорена, порядок ее определения, оспаривания, документы – все это известно. Хотелось бы акцентировать внимание на том, с какими ошибками обычно сталкиваются предприниматели при оспаривании кадастровой стоимости.

Прежде всего, эти ошибки связаны с прохождением комиссии по оспариванию и судебных процессов. Собственно, все ошибки можно условно разделить на две категории. Первая – это юридические, связанные с подготовкой дел. Вторая категория – ошибки оценщиков, которые готовят отчеты об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Первая категория – юридические ошибки – это зачастую ошибки, связанные с применением досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости. Предполагается, что прежде чем идти в суд, организация должна направить соответствующий пакет документов в комиссию по оспариванию, действующую при Управлении Росреестра по Новосибирской области. Комиссия рассматривает документы и принимает решение либо в пользу заявителя, либо отказывает в изменении кадастровой стоимости. Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка разрешения спора, и в этом случае суд может и вернуть документы без рассмотрения дела.

К этой же категории относятся и ошибки, связанные с неправильным определением круга лиц, участвующих в деле, например, ответчиков, третьих лиц, а также ошибки, связанные с оспариванием кадастровой стоимости при отсутствии нарушенного права. Поясню, что кадастровая стоимость определяется в качестве базы земельного налога, и налога на имущество, в отношении объектов, которые расположены в границах муниципального образования. Если в отношении объекта определена кадастровая стоимость, но налог на территории соответствующего муниципального образования или субъекта РФ не введен. В этом случае оспорить кадастровую стоимость нельзя, поскольку налог, исходя из нее, не рассчитывается и, следовательно, права собственника не нарушены.

Отдельно хотелось бы поговорить об ошибках, возникающих при проведении оценки объекта недвижимости. В каких случаях они возникают?

Если говорить об ошибках, допущенных при оценке объекта недвижимости, то нужно понимать, что отчет об оценке и установлении на ее основе кадастровой стоимости, готовится в соответствии с целым перечнем требований, касающихся его содержания, принципов и подходов, использующихся в оценке. И не сделать ошибку здесь очень сложно, что впоследствии дает возможность оспаривать ее результаты в отношении конкретного объекта недвижимости. Безусловно, многое зависит от профессионального уровня оценщиков.

В нашей стране создано Российское общество оценщиков, в Новосибирске действует его региональное отделение. Членами общества являются самые опытные игроки этого рынка, обладающие хорошей репутацией. Например, у нас сложились отношения с компанией «Аргумент» – одним из сильнейших игроков на новосибирском рынке. Я думаю, наше сотрудничество продолжится и в перспективе.

Если вернутся к теме ошибок оценщиков, то многие из них связаны с определением даты оценки, даты подготовки отчета. Эта дата должна соответствовать дате утверждения кадастровой стоимости. Но есть ситуации, когда дата должна быть иной. Например, при изменении разрешенного использования земельного участка уже после утверждения кадастровой стоимости и внесения соответствующих сведений в кадастр. Поскольку это фактор, который влияет на рыночную и кадастровую стоимость земли, в случае если объект изменил свои характеристики, то и стоимость его меняется. Соответственно, отчет должен готовиться на дату внесения изменений в кадастр.

Далее, часть ошибок возникает в связи с тем, что оценщик не учитывает индивидуальные особенности объекта, в том числе местоположение, транспортную доступность, близость к инженерным коммуникациям. Все, что не учтено в отчете, становится «миной замедленного действия» и может быть учтено в суде. Например, если оценщик использует сравнительный подход и при этом подбирает объекты не равнозначные по площади, локации или другим критериям.

Одно дело, когда оценивается свободный от строений участок, другое – когда уже застроенный, причем строения не соответствуют назначению участка.

Отчет должен соответствовать требованиям и стандартам оценки, в том числе отвечать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Если отчет не соответствует этим требованиям либо оценщик использует такие категории, как «цена предложения» или иные субъективные критерии, это тоже является ошибкой.

Играет большую роль и застройка участка. Одно дело, когда оценивается свободный от строений участок, другое – когда уже застроенный, причем строения не соответствуют назначению участка. Например, если на сельхозземлях построен многоквартирный дом, не соответствующий ее категории и разрешенному использованию, то ни земля и ни объект не могут использоваться по своему прямому назначению в соответствии с законом. И это серьезный фактор, который влияет на оценку.

Есть официальная статистика по Новосибирский области за 2017 год, анализ которой показывает, что при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд зачастую принимает решения в пользу собственника. Это означает: кадастровая стоимость объектов действительно завышена. По нашим наблюдениям, в частности по объектам капитального строительства, размер завышения в среднем составляет порядка 30–40 %, но в отдельных случаях – и выше. Если посмотреть практику по России, то завышение доходило иногда до 70 %.

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс достаточно сложный, требующий соблюдения многих процедурных моментов. И лучший выход – обратиться за помощью к профессиональным юристам. Но стоит ли игра свеч, не обойдутся ли услуги юристов дороже, чем возможная переплата по налогу?

Размер издержек, связанных с подобного рода делами, значительно ниже предполагаемых расходов на уплату налогов даже в одном налоговом периоде. Как правило, юридические услуги складываются из ставки за ведение дела, судебных расходов, расходов, связанных с оценкой. Например, ведение дела стоит порядка 70 тыс. руб., стоимость оценки зависит от конкретного объекта, его стоимости. Кроме того, при грамотной работе юриста дело может не дойти до суда, а решиться на стадии комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, за девять месяцев 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 432 заявления в отношении 1 644 объектов недвижимости. Комиссией к рассмотрению принято 286 заявлений. 130 заявлений возвращено заявителям из-за отсутствия документов, требуемых законодательством об оценочной деятельности, 16 заявлений отозвано заявителями.

По поступившим заявлениям комиссией принято 291 решение по 853 объектам недвижимости, из них – 199 положительных решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По 92 заявлениям приняты отрицательные решения.

Основная причина отрицательных решений – несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости, представляемых в комиссию вместе с заявлением, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после рассмотрения заявлений в комиссии в 2017 году снизилась на 31 %.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com