Ирина Демчук: Эскроу-счета - новая реальность рынка недвижимости

Сравнительно недавно о таком термине как счета эскроу большинство населения даже не слышало. С изменениями в законодательстве в июле нынешнего года строительные компании, банки и потенциальные покупатели квартир в новостройках перешли в новую реальность, и реализация квартир по счетам-эскроу становится уже более-менее понятным механизмом. Банк «Открытие» одним из первых на рынке предложил такой инструмент работы, став связующим звеном между покупателем квартиры и строительной компанией. О проблемах и перспективах в работе с эскроу-счетами рассказывает старший вице-президент, управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Ирина Демчук.

Ирина Демчук: Эскроу-счета - новая реальность рынка недвижимости

В нашем менталитете крепко сидит установка: незнакомое слово – сигнал опасности. Термин «эскроу» как раз из этой категории

В работе через эскроу-счета нет ничего загадочного. Теперь покупатель не перечисляет деньги застройщику, а открывает эскроу-счет, сторонами по которому являются застройщик, покупатель и банк. На этом счете денежные средства лежат до завершения строительства проекта и передачи первой квартиры первому дольщику. Только после этого эскроу-счет раскрывается, и застройщик получает доступ к деньгам покупателей. При плохом же сценарии, если с момента указанной в ДДУ даты сдачи здания проходит 6 месяцев, а объект так и не введен в эксплуатацию, дольщик получает право забрать средства с эскроу-счета в полном объеме. Такой счет – это по сути депозит, и застрахован он в АСВ на сумму до 10 млн руб., что дает заемщику дополнительные гарантии сохранности его средств в случае форс-мажорных обстоятельств.

Строительная компания нуждается в оборотных средствах и, не имея средств дольщиков, возьмет кредит в банке. Уровень процентных ставок по таким кредитам для застройщиков регулирует рынок или есть ограничения в законодательстве?

Процентная ставка по кредиту – плавающая и определяется по формуле в зависимости от наполнения счетов эскроу. Соответственно, чем больше средств депонировано на счетах эскроу, тем ниже ставка по проектному кредиту. При существенном превышении продаж над задолженностью ставка по кредиту вообще может опуститься до 0,01 % годовых.

Насколько эта банковская услуга востребована в новосибирскими застройщиками?

Со стороны банка в течение очень короткого периода времени были разработаны подходы к финансированию жилой недвижимости, полностью пересмотрена кредитно-обеспечительная документация, с учетом специфики отрасли и были реализованы первые проекты, как в Москве и Красноярске. Мы ведем переговоры со всеми крупными строительными компаниями Новосибирска. Но в большинстве своем они пока занимают выжидательную позицию, изучают все предложения банков, взвешивают свои возможности и оценивают сроки. Банк, безусловно, заинтересован в работе с надежными партнерами, чей бизнес прозрачен и понятен. Приоритет отдается компаниям с хорошей кредитной историей, тем, с кем уже есть позитивный опыт сотрудничества. Банки также заинтересованы в реализации большего объема строительства и не стремятся ограничить финансирование строительства, поскольку от этого во многом будут зависеть и объемы ипотечных выдач банков. Единственное к чему, стоит готовиться строителям – это готовность детально прорабатывать свои проекты. Банк будет проводить их тщательный анализ и расчеты.

Но, к сожалению, мы не можем говорить о серьезной готовности строительного сектора. Главные факторы, препятствующие положительному рассмотрению заявок застройщиков, – низкая эффективность проектов и некачественная подготовка документов застройщиками. К новым условиям готово максимум 20 % застройщиков.

На каких условиях осуществляется открытие счетов-эскроу?

Банк «Открытие» предоставляет конкурентные условия по процентной ставке, повторю, ставка по этим кредитам снижается по мере накопления средств на счетах эскроу. При превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования ставка по кредиту уменьшается вплоть до уровня 0,01 % годовых.

При этом у банков много вопросов с резервированием средств при проектном кредитовании. Логично, что при увеличении объема денежных средств на эскроу-счетах, ставка по кредиту будет снижаться. Но потребуется время, чтобы наполнить эскроу-счета. Всех волнует вопрос: какие требования банки будут предъявлять к заемщикам из числа строительных компаний. Отвечать на него придется общими усилиями. Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения строительных проектов. И требования к таким проектам будут стандартизированы. Не все застройщики смогут получить кредиты, поскольку не все смогут доказать свою финансовую состоятельность. Кроме того, выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придется взять на себя массу контрольных функций. При том, что нормативная база Банка России под данную работу только создается.

На что застройщикам стоит обратить особое внимание?

Застройщикам сегодня необходимо тщательнее готовить проектную документацию и внимательно просчитывать свои проекты. Нужно не бояться обсуждать с банком все нюансы строительства и условия кредита. Должны быть выстроены доверительные и взаимовыгодные отношения между банком и строительной компанией.

«Открытие» обладает богатым опытом работы со строительным сектором, необходимыми компетенциями для работы с проектами. Со своей стороны, мы готовы рассматривать и запускать программы льготного ипотечного кредитования для аккредитованных объектов, которые возводятся при участии банка. Конечно, в ситуации, когда большинство застройщиков не имеет собственного капитала, достаточного для финансирования строительства, замещение фактически бесплатных для застройщиков финансовых ресурсов дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Прозрачность расходования средств, а вслед за этим и эффективность их использования серьезно повысится, а значит, и себестоимость метра жилья изменится в лучшую сторону.

Но есть и те строительные компании, для которых работа по счетам эскроу пока не является необходимостью.

Для ряда проектов правительство сделало исключение – застройщики смогут работать по старой схеме: для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу степень готовности объекта должна составлять не менее 30 %, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10 % площадей. По нашим оценкам, около текущих 80 % строек в Новосибирской области не затронет переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, они смогут привлекать средства дольщиков.

Приступая к строительству многоквартирного дома, застройщик имеет, как правило, только офис, технику и арендованный или собственный участок. Каким образом будет решаться вопрос с обеспечением по кредиту?

В качестве обеспечения по кредиту оформляются активы проекта: залог имущественных прав на строящиеся площади в проекте; ипотека земельного участка; залог 100 % акций/долей заемщика; поручительство конечного бенефициара бизнеса, поручительство контролирующей заемщика компании, технического заказчика и генерального подрядчика, в том случае, если они взаимосвязаны с заемщиком.

Каким образом застройщик, взяв кредит в банке и не получая денег покупателей, будет его погашать.

При финансировании с эскроу на период строительства предусмотрена полная или частичная отсрочка по уплате процентов. Погашение кредита осуществляется после ввода застройщиком объекта.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития строительного сектора экономики в текущих условиях? Укрупнение застройщиков? Изменение цен на жилье?

Пока мы видим, что рынок спокойно и сдержанно отнесся к введению эскроу-счетов. Строительные компании понимают, что надо приспосабливаться к новым требованиям и готовят соответствующую документацию. Введение эскроу-счетов это важное изменение для строительного рынка, но оно вряд ли приведет к какому-то масштабному изменению ландшафта строительного рынка. И когда завершатся проекты, уже возводимые сейчас, перед многими застройщиками встанет проблема поиска средств, необходимых для строительства новых объектов. И, если у компании таких средств нет, и она не может получить проектное финансирование, то это, возможно, приведет компанию к уходу с рынка или к слиянию с более сильными игроками. Рост цен на жилье даже если и произойдет, то вряд ли будет существенным – фактор спроса на новое жилье по оптимальной цене диктует здравые и приемлемые условия. То есть, стоимость квартиры «должна быть в рынке», чтобы это жилье можно было реализовать.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное