Илья Поляков: «С властями, как правило, проблемы если и возникают, то носят организационный характер»

О работе компании в рамках программы развития застроенных территорий, которая реализуется в Новосибирске, «Всё о новостройках» рассказал председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков.

Илья Поляков: «С властями, как правило, проблемы если и возникают, то носят организационный характер»

Илья Леонидович, ваша компания уже в течение нескольких лет работает по программе развития застроенных территорий, запущенной мэрией Новосибирска. Какие проекты были реализованы и реализуются в настоящее время в рамках программы?

На сегодняшний день по программе РЗТ «Стрижи» осваивают четыре территории. Первая расположена по ул. Кирова, здесь было снесено три аварийных дома, на их месте сейчас возводится многоквартирный жилой дом, расчетный срок его ввода – II квартал 2018 года. Жителям, которые ранее проживали в аварийных домах на этой площадке, предоставлено новое благоустроенное жилье.

Следующая территория – площадка по ул. Кубовой, где были расселены 11 двухэтажных деревянных бараков. Здесь уже построены и введены в эксплуатацию новые дома. Отмечу, что все обязательства по расселению ГК «Стрижи» закончила на 9–15 месяцев ранее того срока, который был установлен мэрией Новосибирска.

Еще одна территория – пересечение улиц Кубовой и Аренского, где расположены восемь аварийных жилых домов. В настоящее время ГК «Стрижи» расселила дома первой очереди этой площадки. Три аварийных дома уже снесено, на первой очереди строится многоквартирный жилой дом. В ближайшее время будут полностью расселены еще два дома. По условиям заключенного договора о развитии застроенных территорий мы должны закончить расселение в конце декабря 2018 года, но планируем сделать это в I квартале следующего года, почти на год раньше.

Нужно отметить, площадка на пересечении улиц Кубовой и Аренского является первой и пока единственной в Новосибирске, которая осваивается поэтапно. Напомню, это стало возможным после внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс, одним из инициаторов которых стала ГК «Стрижи». Мы добивались появления этой нормы через НОЗу с 2014 года. Федеральный законодатель счел норму возможной, а для застройщиков такой механизм позволяет экономически выверено подойти к освоению территорий.

Кроме того, на сегодняшний день заключено еще два договора о развитии застроенных территорий: на ул. Кубовой, где мы расселяем два муниципальных и семь частных домов, и на ул. Арктической. Отмечу, что последняя была сформирована в том числе по ходатайству администрации Центрального округа. На ней расположен сгоревший одноэтажный многоквартирный барак. Часть жителей после пожара расселены в маневренный фонд, часть арендует квартиры. И здесь мы решаем не только проблему аварийного жилья, но и проблему тех граждан, которые пострадали от пожара, так как у них в прямом смысле этого слова нет крыши над головой.

С какими сложностями приходится сталкиваться? Поддерживает ли застройщиков мэрия? Как удается находить общий язык с жителями?

С властями, как правило, проблемы если и возникают, то носят организационный характер. Поясню. И мэрия города, и правительство области понимают необходимость решения проблемы расселения аварийного жилья. Более того, они заинтересованы в сокращении количества аварийных и ветхих домов, и программа развития застроенных территорий является инструментом достижения этой цели, более того, единственная возможность привлечь в эту сферу бизнес. Однако ни в городе, ни в области нет полного понимания, каким образом поставить реализацию программы РЗТ на рабочие рельсы, как сделать так, чтобы участие в ней стало выгодным для застройщика. К сожалению, те площадки, которые разыгрывались в последние годы, в основном не представляли большого интереса для застройщика: были сформированы без учета экономических требований застройщиков.

Причин этому несколько. Во-первых, земельные участки ограничены, расширить их невозможно. Как правило, эти площадки находятся в плотно застроенных территориях. При расчете, который применяет муниципалитет, используются цены, установленные Минстроем России для приобретения социального жилья, т.е. цены, значительно отличающиеся от рыночной стоимости жилья. В результате застройщик тратит на расселение аварийного жилого фонда значительно большие суммы, чем заложено в расчетах, что снижает рентабельность проекта. Считаю, муниципалитету и областному правительству стоит над этим задуматься, принять нормативные акты, которые позволят использовать в расчете существующую рыночную стоимость.

Что касается проблем с жителями, то не всегда собственники, особенно частных домов, имеют адекватные требования по реализации своего имущества, зачастую их требования завышены. Застройщику в такой ситуации экономически не выгодно расселять частный дом, ему проще оставить дом внутри многоквартирной многоэтажной жилой застройки.

Кроме того, застройщики сталкиваются с такими проблемами, как невозможность формирования единого участка под застройку, если территория пересекается линейным объектом. Поскольку речь идет о развитии именно застроенных территорий, то это очень частый случай. Аналогичная ситуация возникает, если рядом с аварийными домами расположены гаражи, киоски, индивидуальные жилые дома. В этих случаях формируется несколько земельных участков, которые выставляются на аукцион РЗТ отдельными лотами, что исключает возможность комплексного развития территории. Для решения этой проблемы необходимо внесение изменений в федеральное законодательство, прежде всего, Градостроительный кодекс.

Какие обязательства на себя берет застройщик перед жителями расселяемых домов?

Все нормы, касающиеся жилых помещений, которые расположены в аварийных домах, достаточно подробно установлены Жилищным и Земельным кодексами. В соответствии с действующими нормами права наниматели помещений, которые проживают в аварийных жилых домах, имеют право на предоставление равнозначного жилого помещения в черте города, в данном случае – Новосибирска. Причем жилое помещение должно соответствовать не только по площади, но и количеству комнат. Кроме того, жилое помещение должно быть полностью пригодно для проживания.

Требования по собственникам немного другие. Собственнику предлагается выкупная стоимость жилого помещения либо в случае согласия может быть предоставлено иное жилое помещение. Как мы видим из практики, 90 % собственников выбирают второй вариант. Вопросы с собственником решаются на договорной основе: заключается договор по выкупу жилого помещения, взамен предоставляется новое жилье.

Из практики могу сказать, что, как правило, предоставляется жилое помещение не менее занимаемого, с полной отделкой, в черте Новосибирска. В некоторых случаях по пожеланию собственника может быть предоставлено жилое помещение иной площади, в другом районе. Это индивидуальная работа.

В ситуации, когда наниматель не согласен с предлагаемыми вариантами, муниципалитет решает вопрос в судебном порядке – подает иск о переселении. Если помещение находится в собственности гражданина, законодательно также предусмотрен судебный порядок решения спора. В случаях, когда с собственниками не достигнуто соглашение о выкупе жилых помещений, муниципалитет готовит нормативный акт об их изъятии. Далее на основании этого нормативного акта мэрия обращается в суд по принудительному изъятию жилого помещения с оплатой выкупной стоимости.

Практика свидетельствует, что проще договориться. Это выгодно для всех: и для муниципалитета, и для гражданина, который проживает как наниматель или как собственник, и для застройщика, который осваивает данную территорию по РЗТ.

Вносились ли принципиальные изменения в программу РЗТ в последние несколько лет?

Изменения в законодательстве действительно есть. С нашей точки зрения, не все они позволяют активно развивать территории. Прежде всего, это исключение из числа площадок, подлежащих развитию, территорий, занятых частными жилыми домами, что делает их непригодными для комплексного освоения.

ГК «Стрижи» через НОЗу подготовила ряд поправок в законодательство. Свои предложения мы направляли для рассмотрения и в мэрию города Новосибирска, и в Госдуму. Мэрия, как и НОЗа, дали положительное заключение. Затем пакет предложений направлялся для рассмотрения в Правительство РФ, но пока результатов мы не увидели.

Также до сих пор не решен вопрос об изъятии нежилых помещений в аварийном доме. В силу сложившейся практики применяют аналогию права. Но все-таки нежилое помещение – это не квартира, и было бы разумно и рационально, чтобы законодатель установил порядок выкупа нежилых помещений.

Кем принимается решение о включении того или иного участка в программу РЗТ? Как определяется застройщик, который будет его осваивать?

Мэрия Новосибирска проводит комиссию о возможности либо невозможности развития той или иной территории. Специалисты профильных подразделений мэрии принимают решения, оценивают территории и формализуют решение через соответствующий нормативный акт муниципалитета. В случае положительного решения устанавливается, какие дома будут входить в программу РЗТ, площадь территории, условия реализации. Мэрией прорабатываются вопросы, касающиеся технических условий и объемов затрат, которые необходимо понести застройщику и мэрии.

Участие муниципалитета в проектах РЗТ призвано обеспечить рентабельность осваиваемого участка. После того как все процедурные моменты исполнены, муниципалитет готовит документы на право развития застроенных территорий, которые публикуются на официальном сайте. Информация абсолютно открыта для всех, и принять участие в конкурсе может любой застройщик. Далее проводится аукцион, где уже определяется победитель, с которым муниципалитет заключает договор об РЗТ.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com