Игорь Безматерных: «Сбербанк предлагает эффективный механизм расселения аварийного жилья»

О ситуации на ипотечном рынке, программах Сбербанка по кредитованию застройщиков, участвующих в программах по расселению ветхого и аварийного жилья, и роли банков в развитии регионального строительного комплекса рассказал заместитель председателя и управляющий Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Игорь Безматерных.

Игорь Безматерных: «Сбербанк предлагает эффективный механизм расселения аварийного жилья»

Игорь Викторович, Сбербанк является ведущим банком на ипотечном рынке как России, так и Новосибирской области. Какие основные тенденции были характерны для рынка в 2017 году?

Действительно, Сбербанк увеличил свою долю на ипотечном рынке. На 1 ноября 2017 года она составляла 48 %. Причем как в кредитовании приобретения жилья на первичном, так и на вторичном рынке – 43 и 51 % соответственно. Поэтому можно говорить о цифрах Сбербанка как о показателях общих тенденций.

В прошедшем году ипотека продемонстрировала существенный рост. В Сбербанке рост оставил 163 % по сравнению с 2016 годом и 126 % – с 2014-м. В результате банк по объемам выдачи ипотечных кредитов вышел на уровень 21,7 млрд руб. При этом с середины года в месяц выдавалось более 2 млрд руб.

И вроде бы все хорошо – ипотека растет. Но проблема в том, что растет она за счет вторичного рынка. Объем кредитов, выданных на приобретение первичного жилья, демонстрирует рост, но гораздо менее значительный. Так, по итогам четырех кварталов 2017 года снижение ставки по ипотеке привело к росту объемов кредитования на первичном рынке на 1,9 млрд руб. – 134 %. И если в целом мы выдали около 21,7 млрд руб., то на «первичку» из них приходится только 7,5 млрд руб., это 35 %.

Причем тенденция носит достаточно тревожный характер. Доля первичного жилья, с учетом не только ДДУ, но и готового жилья, а со снижением темпов ввода и количество ДДУ сокращается, по нашим расчетам составляет 30 %. Практически мы видим существенное сокращение доли первичного жилья в выдачах и соответствующее увеличение доли вторичного. Это означает, что фактически объем спроса, который создает новые рабочие места, генерирует налоги и т.д., сокращается, а вторичный рынок – по сути, перепродажа жилья – увеличивается.

Я считаю, что программа субсидирования первоначального взноса по ипотеке, возобновить которую предлагает региональный минстрой, позволит эту тенденцию переломить, увеличить долю первичного жилья в ипотечном кредитовании и практически обеспечить большую загрузку строительного сектора. Считаю, нормальная ситуация, когда доля первичного жилья в выдачах ипотеки составляет 45–50 %.

Оказывают ли влияние на рынок программы рефинансирования ипотеки, которые сегодня предлагает большинство банков?

По нашим расчетам рефинансирование существенным образом тенденцию не меняет. В Сбербанке из 21,6 млрд руб. выдач объем рефинансирования по итогам 2017 года составил порядка 900 млн руб. Темп роста ипотеки к 2016 году составил: в полном объеме 163 %; за минусом оборотов по рефинансированию – 156 %. Рефинансирование не сыграло существенную роль в приросте ипотечного кредитования в текущем году – 4,7 % выдач. Но количество кредитов по данному продукту стремительно растет: в 7 раз в IV квартале 2017 года по сравнению с III.

Сбербанк является крупнейшим игроком не только на рынке ипотеки, но и проектного финансирования. Как складывается ситуация в этом направлении?

В 2017 году Сбербанком профинансировано 18 строительных проектов на сумму порядка 5 млрд руб. Еще три проекта – на сумму 0,86 млрд руб. – были завершены в самом конце прошедшего года. Для сравнения: на 1 января 2017 года банком было профинансировано 12 проектов на сумму 4,1 млрд руб.

В 2018 году доля банка в финансировании строительства жилой недвижимости на региональном рынке возросла с 9 до 15 %. Но при этом 79 % инвестиций в строительство жилья в 2017 году осуществлялось за счет средств строителей и дольщиков. Учитывая изменения в законодательстве, очевидно, что доля таких инвестиций будет сокращаться. И хотя сегодня много говорится, что строительство жилья становится нерентабельным при дорогих банковских кредитах, на самом деле процентная ставка снижается вслед за ключевой ставкой Банка России и кредиты становятся доступнее. В конце 2017 года средняя ставка по проектному финансированию достигла 10 %. Я уверен, что тенденция снижения ставки ЦБ продолжится и в 2018 году, хотя и не такими быстрыми темпами.

Но и 10 % – это вполне разумная ставка, соизмеримая с удорожанием стоимости квадратного метра в процессе строительства, – от начальных этапов до готового жилья. Я бы сказал, не так страшен черт, как его малюют.

Интересна ли такая ставка тем застройщикам, которые занимаются расселением аварийного жилья? Здесь сроки реализации проектов длиннее.

Считаю, что снижение темпов ввода жилья связано также и с тем, что в Новосибирске заканчиваются хорошие площадки для освоения. На мой взгляд, один из путей этой проблемы – более активное расселение ветхого жилья. Это позволит как минимум облагородить центральную часть города, предоставив возможность комплексного освоения территорий.

В Новосибирске потенциально большой объем ветхого/аварийного жилья – около 1,3 тыс. домов. По разным оценкам для их расселения потребуется от 10 до 40 млрд руб. Средств, которые выделяют на эти цели бюджеты, напомню, расселение ведется при софинансировании 50 %, категорически не хватает. Соответственно, сроки расселения ветхого и аварийного жилья удлиняются.

При этом региональная программа расселения такого жилья интересна бизнесу. В ее рамках застройщики не только получают возможность строить в центральной и прилегающих к ней частях города, но и комплексно осваивать территории.

Уверен, что при взаимной заинтересованности власти и бизнеса необходимо разработать системный долгосрочный механизм для реализации проектов по расселению ветхого и аварийного жилья. И Сбербанк уже сейчас такой механизм предлагает. Порядок действий в его рамках следующий. Во-первых, власти должны определить перечень жилья, подлежащего расселению на период 2–3 лет и разработать конкурсную документацию. И если у застройщика есть собственные средства, то он участвует в конкурсе, выигрывает и приступает к расселению, сносу и строительству. Собственно, так ведется расселение в настоящее время. Но дело в том, что для расселения жителей средства нужно отвлекать на достаточно длительный срок, что делает экономически обоснованным привлечение для этих целей банковского финансирования. И соответствующие схемы – финансирование застройщиков под расселение аварийного жилья – в Сбербанке уже есть.

Почему же эта схема не получила широкого распространения?

Существуют две проблемы, которые не позволяют их широко применять. Первая: пока площадка не расселена, для банка она не является предметом залога. Вторая: процентная ставка, которую застройщики должны нести. Срок расселения в среднем составляет два года. Весь этот период строительная компания должна платить проценты, а доход она получит только после того, как освободит площадку, построит и реализует жилье. Таким образам, денежный поток застройщик получит через 3–4 года после начала проекта.

Мы предлагаем рассмотреть возможность субсидирования процентной ставки за счет регионального бюджета, что позволит снизить кредитную нагрузку на застройщика, который осваивает территорию и по нашим расчетам получить серьезный мультипликативный эффект за счет того, что средств на компенсацию процентной ставки нужно значительно меньше, чем для прямого финансирования расселения жилья.

Но после подачи застройщиком заявки на кредитование банк может принять и отказать в финансировании проекта?

Безусловно. При принятии решения мы будем оценивать финансовое состояние и обеспеченность компании, которая подала заявку на кредит. Но Сбербанк на этом рынке работает достаточно давно, и среди наших заемщиков есть компании, которые мы активно кредитуем и у которых есть ликвидное обеспечение. Также здесь можно прорабатывать возможность предоставление гарантий фонда МСП и фонда развития предпринимательства.

В чем преимущества этого механизма?

Мы видим целый ряд положительных моментов как для власти, так и для бизнеса. Так, правительство региона получает увеличение темпов ввода жилья, комплексную застройку территорий города с учетом благоустройства, увеличение количества рабочих мест, сокращение трудозатрат со стороны администрации города на сопровождение процесса расселения и обновление архитектурного облика города. Застройщики получают возможность осваивать одновременно несколько объектов недвижимости, снижать затраты с учетом комплексной застройки и ресурсов – при участии в расселении, улучшать качество прилегающих территорий за счет комплексной застройки.

Что нужно, чтобы схема заработала?

Сбербанком подготовлен проект дорожной карты, но, конечно, нужно ее обсуждать, дополнять. Считаем, мэрии нужно подготовить перечень площадок для расселения на 2018–2020 годы и определить общую стоимость затрат, необходимых для расселения, региональному минстрою – проработать вопрос выдачи 100 % субсидий на компенсацию процентной ставки по кредитам, предоставленным на расселение ветхого/аварийного жилья. Сбербанк берет на себя разработку возможной схемы финансирования на расселение ветхого/аварийного жилья. Также совместно Сбербанку и министерству строительства Новосибирской области необходимо разработать и предоставить схему контроля целевого использования предоставляемых денежных средств в схеме финансирования и сформировать рабочую группу для разработки программы стимулирования расселения ветхого/аварийного жилья. А рабочая группа проработает вопрос предоставления поручительства/гарантии Фонда развития малого и среднего предпринимательства Новосибирской области в рамках обеспечения схемы финансирования.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное