Игорь Юрьевич, изменения в федеральное законодательство, регулирующее строительную отрасль, готовились достаточно давно, и широко обсуждались. В частности, это создание компенсационного фонда дольщиков. Однако после принятия закона в строительном сообществе возникло напряжение, звучат даже заявления о том, что большинство застройщиков уйдут с рынка. В чем суть внесенных изменений?

Действительно, строительный рынок России потрясло некое событие. Но, обо всем по порядку. В конце июля, перед летними каникулами, Госдума принимала несколько законопроектов, в том числе, так называемый, закон о компенсационном фонде дольщиков, который достаточно широко обсуждался в профессиональном сообществе. Как говорится, ничего не предвещало беды, но вдруг, подобно мифической волне-убийце, появляется новая редакция этого законопроекта, в которую буквально за пару дней вписаны новые требования к застройщикам. Подчеркну, требования не только ни с кем не обсуждавшиеся и не согласованные, но и делающие участие застройщика в работе с деньгами населения нереальным и противоречащим закону. Автор закона – председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев.

Не могли бы вы привести конкретные примеры?

Начнем прямо с начала. Пункт первый требований гласит: одно юридическое лицо – одно разрешение на строительство. Вроде бы ничего особенного, но как быть с проектами, касающимися развития застроенных территорий? Сегодня ГК «Стрижи» силами компании «Экострой» реализует проект ЖК «Солнечные часы» на ул. Аренского в рамках программы РЗТ. Эту площадку мы выиграли на конкурсе. Всего предусматривается три очереди строительства, сейчас ведется работа над первой. Но ко второй «Экострой» не может приступить в соответствии с новым законом, поскольку это другое юридическое лицо. Точно такая же история в комплексном освоении территорий. Если закон останется в этой редакции, развитию застроенных территорий и комплексному освоению придет конец.

Следующий пункт закона касается организационно-правовой формы игроков рынка, которые вправе привлекать средства населения. С вступлением в силу закона останется только хозяйственное общество. Но как быть, например, с МУПами? Во многих регионах, например, Татарстане, Башкортостане, именно МУПы реализуют муниципальные программы по расселению жилья. Есть объекты, возводимые МУПом, и в Новосибирске. Если закон в нынешней редакции вступит в силу, это станет незаконным. Выход – в преобразовании муниципального предприятия в акционерное общество. Но как быть с теми площадками, по которым МУП уже выиграл конкурс? Вопросов возникает немало, в том числе и по ЖСК.

Далее, в законе содержится норма о том, что затраты, не связанные непосредственно со строительством объекта, не могут превышать 1 % от его стоимости. Например, «Стрижи» в 2018 году планируют построить за свой счет дорогу от «Северной короны» до ул. Кедровой, но сделать это не смогут. Или другой пример. «Стрижи» собираются построить лыжную базу, ждем землю от мэрии и есть основания полагать, что осенью мы ее получим. Затраты на строительство базы оцениваются в 45 млн руб. И вновь это становится незаконным. «Стрижи» предполагали участвовать собственными средствами в строительстве детского сада на условиях ГЧП в ЖК «Северная корона». И этого мы тоже не сможем сделать. Другими словами, эта норма пресекает все попытки государства и общества создать ГЧП. Сейчас участие застройщиков в развитии социальной инфраструктуры возможно, но если закон вступит в силу в этой редакции, будет являться незаконным.

Следующая норма: застройщик для того чтобы привлекать средства граждан должен перед регистрацией первого ДДУ депонировать 10 % от будущих средств. А почему именно 10 %, а, например, не 1 % или не 100 %? Кто-нибудь из разработчиков законопроекта рассчитывал нагрузку, которая ляжет на экономику проекта? Мы сможем обеспечить депонирование необходимой суммы, но что будет с себестоимостью квадратного метра – вопрос.

Другой момент, контроль над всеми операциями, транзакциями застройщика ложится на банки. В Новосибирске есть только один банк, умеющий работать со строителями в плане контроля – Сбербанк, который выдавая проектное финансирование, контролирует, в том числе транзакции застройщика. Мы со Сбербанком работаем с момента основания компании, т. е. 5,5 лет. Зная нас, как «облупленных», по каждому новому проекту раз в месяц банк задает вопросы. Представляете, небольшой банк где-нибудь в Барабинске будет наделен полномочиями, контролировать транзакции застройщика? Что будет с транзакциями? С застройщиком? С банком? С дольщиками?

И таких пунктов в этом законе с дюжину. Поэтому, когда в обстановке строжайшей секретности этот закон был принят в третьем чтении, строительное сообщество некоторое время пребывало в состоянии шока.

А сейчас? Предпринимаются ли какие-то шаги по исправлению ситуации, например, в рамках НОЗА? Что реально можно сделать?

Наша позиция очень проста. Компенсационный фонд как инструмент нужен, он правильный и полезный, к нему есть вопросы, но это рабочие моменты. А то, чем нагрузили новый закон – вещь малопонятная. Поэтому по инициативе НОЗА была организована встреча представителей 11 застройщиков из различных субъектов РФ, президента НОЗА Леонида Козинца с министром строительства РФ Михаилом Менем и сотрудниками аппарата Минстроя. Отмечу, что министр и аппарат министерства разделяют озабоченность строительного сообщества этим законом. Изменения принятые государственной думой, касающиеся требований к застройщикам, не обсуждались даже с ними. По итогам встречи министр обратился к руководителю НОЗы с предложением организовать рабочую группу по внесению изменений во вновь принятый закон. Также Михаил Мень пообещал предпринять все усилия, чтобы члены рабочей группы смогли пообщаться с разработчиками закона.

Рабочая группа создана. Я также вошёл в ее состав. Время, которое мы потратим на эту работу, хотим инвестировать в то, чтобы нарождающийся рынок потребления квартир сохранился и развивался по законам рынка покупателя. Но у нас осталось всего 11 месяцев до вступления закона в силу. Как человек, который имеет некоторый опыт инициации и внесения поправок к законам на рассмотрение Госдумы, в частности, такая работа была проделана по РЗТ, хочу сказать, что наша поправка, не вызывающая ни у кого сопротивления и выгодная всем участникам процесса, принималась два года.

Тем не менее, сейчас члены рабочей группы аккумулируют предложения в регионах, затем они будут отправлены в НОЗА. Юристы этой организации оформят их в единое целое, и уже в августе мы вновь соберемся, чтобы обсудить все внесенные предложения и наши дальнейшие действия. К сессии Госдумы, которая начнется в первых числах сентября, нам нужно подготовить документ, содержащий поправки в закон, от имени НОЗА.

На наш взгляд, все пункты требования к застройщикам необходимо отменить. Фонда достаточно для того, чтобы обеспечить обязательства застройщиков перед дольщиками, а те, кто не выполнил их с умыслом, подпадают под действие Уголовного кодекса.

На вашей памяти были ли прецеденты, когда закон разрабатывался и принимался без обсуждения с профессиональным строительным сообществом?

Напомню похожую ситуацию. Летом 2014 года депутат Хинштейн по собственной инициативе начинает заниматься поправками к федеральному закону № 214-ФЗ. В результате его законотворческой деятельности рождается механизм страхования ответственности застройщиков через одно на всю страну Общество взаимного страхования, страховые компании и поручительства банков. Когда НОЗА пригласила депутата на разговор с застройщиками, Александр Хинштейн заявил, что он представляет интересы общества и граждан. Закон остался в силе без изменений, но по состоянию на 2017 год ни одна из норм этого закона не работает: ОВС – нет, крупные страховые компании этот рынок проигнорировали, у банков возникла юридическая коллизия, которая не позволяла начать работу. Реальной защиты дольщиков не наблюдается.

Между тем, сегодня по данным ЕРЗ на территории РФ в риске банкротства находятся застройщики, которые должны достроить 4,5 млн кв. м жилья. При этом в перечне страховых компаний, которые допущены к работе на строительном рынке, только несколько крупных и известных, остальные или мелкие или вновь созданные специально для этой цели. Смогут ли они осуществить выплаты? Нет. Причем, все эти компании получили реальные деньги, и не с застройщиков, а с покупателей жилья, дольщиков, поскольку суммы, уплаченные по страхованию, заложены в себестоимость квадратного метра. Реальные деньги.

Как, на ваш взгляд, будет функционировать компенсационный фонд дольщиков?

Считаю, что функция фонда – аккумулировать средства и выплачивать их при возникновении той ситуации, под которую создавался фонд. Однако законом на него накладываются несвойственные функции контроля. Например, фонд имеет право процедуру банкротства сразу переводить в конкурсное производство, минуя стадию наблюдения. В соответствии с этим законом у фонда также есть эксклюзивное право проводить внеплановые проверки. Эксклюзивное, поскольку сейчас таким правом не наделен ни один контролирующий орган.

Мы не обсудили еще одну новеллу закона. Административные затраты не должны будут превышать 10 %, в том числе перечислены затраты на рекламу, зарплату. Сколько составляют такие расходы сейчас?

Отвечу на примере ЖК «Солнечные часы». Этот проект финансируется Сбербанком, поэтому бизнес-план был не просто проверен, но изучен буквально с лупой и одобрен. На коммерческие и управленческие расходы, в том числе и затраты по обслуживанию банковского кредита, приходится 26 % от себестоимости.

Что планирует предпринять ваша компания,если этот закон вступит в силу без изменений?

ГК «Стрижи» не будет привлекать для строительства деньги дольщиков. Мы можем себе это позволить, поскольку у нас налажены хорошие партнерские отношения с банками, есть и собственные активы. Сейчас соотношение средств примерно 90/10, т. е. 10 % – проектное финансирование Сбербанка, 90 % – средства дольщиков. После вступления закона соотношение станет обратным: основные средства мы будем получать в банке, и только 10 % – привлекать от населения. Но много ли компаний, которые могут себе позволить такую роскошь? Кроме того, комплексное освоение территории, которое включает существенный объем подготовительных работ, вообще выпадает из процесса, поскольку на них средств не будет. Я не вижу пока желания банков инвестировать миллиарды рублей в предварительные работы. Поэтому вопросы ветхого и аварийного жилья, комплексного освоения территории остаются открытыми.

К чему это может привести?

К резкому сокращению количества игроков рынка, предложения жилья и как следствие - повышению цены. Я стараюсь не сгущать краски.

Застройщикам по большому счету не важно, по каким правилам работать, крупные компании адаптируются к любым условиям. Но этот закон ставит под угрозу целые полтора десятилетия, в которых наша страна пыталась решить огромную социальную проблему обеспечения населения жильем. Сегодня молодые люди, которые зарабатывают около 40 тыс. руб., уже могут позволить себе приобрести квартиру при помощи ипотеки, а не жить с родителями и бабушкой. Потребление квартир за эти годы вышло на иной уровень. Благодаря вновь принятому закону у застройщиков появится возможность зарабатывать больше прибыли, чем мы получаем сейчас, но общество может лишиться этого достижения. Так стоит ли идти по этому пути?

И еще одно замечание. Благодаря кризису рынок новостроек начал превращаться из рынка продавца в рынок покупателя, который начал чувствовать себя полноценным потребителем, появляются застройщики, готовые удовлетворить требования покупателей, придумывают что-то новое и интересное. Но закон может привести к тому, что рынок покупателя в жилом девелопменте так и не разовьется полноценно, а останется рынок продавца. Как это происходит, например, в сотовой связи.

Все инициативы последних лет, как правило, мотивируются защитой дольщиков. Так, вы уже упоминали введение обязательного страхования ответственности застройщиков.

Считаю, что важнейшим достижением закона № 214-ФЗ является то, что в России создан уникальный механизм привлечения инвестиций населения непосредственно в экономику. Конечно, в процессе формирования этого инструмента были шероховатости, появились обманутые дольщики. Но необходимо корректировать законодательство таким образом, чтобы устранять причины, приведшие к таким последствиям, а не ломать весь механизм.

Еще раз напомню цифру: сегодня около 4,5 млн кв. м жилья, порядка 100 тыс. квартир, 100 тыс. семей находятся в зоне риска. Причем, люди вложили средства в строительство жилья по действующему законодательству. Вот где поле для работы, законы нужно докручивать, доводить и совершенствовать. Фактически эти люди оказались вне фокуса внимания власти. При этом они являются основными раздражителями системы, дают тот импульс, который приводит к изменениям законодательства. Но, во-первых, закон вступит в силу через год, во-вторых, инерционность строительной отрасли велика, и только через 2–3 года нормы закона заработают в полную силу. Таким образом, для того чтобы решить проблемы сегодняшние Госдума принимает нормы, которые начнут работать через 4 года. Это мощнейший диссонанс.

Вернемся к последствиям принятия закона. Насколько может сократиться рынок?

Посчитаем вместе. Нагрузка от этого закона на экономику проектов составляет порядка 18 %. Для сравнения – кредитная нагрузка при проектном финансирования у нашей компании – порядка 13 %. Строительство дома занимает около от 1,5 до 3 лет, в ГК «Стрижи» – до 2,5 лет. Поскольку время экспонирования квартир меньше срока строительства, можно применить коэффициент 1,7. Получится порядка 20–21 % – кредитная нагрузка на себестоимость. Прибавьте еще страхование.

Те, кто сможет, уйдут на проектное финансирование. Но сколько таких компаний на рынке? Сейчас Сбербанк кредитует только 5–6 компаний в городе. Еще 3–4 компании могут использовать собственные ресурсы или привлечь инвесторов из других отраслей и регионов. Таким образом, на рынке останется десять компаний. На сегодняшний день топ-10 застройщиков по данным мэрии Новосибирска, строит порядка 30 % ежегодно вводимого жилья. Таким образом, рынок предложения может сократиться в три раза.

Кроме того, сейчас средний чек покупки в нашей компании составляет 2,4 млн руб., после вступления закона в силу увеличится примерно до 5 млн руб.

Итак, рынок продавца становится доминирующим, прекращается развитие ГЧП, законодательства об РЗТ, о комплексном развитии, исчезает практика непосредственного инвестирования в экономику. Жилье будет стоить дороже, объемы экономики сократятся, налоговая база снизится.