Как зарекомендовал себя 214-ФЗ за время существования? Каковы были основные причины его принятия? И удалось ли строительной отрасли отработать все механизмы в рамках этого закона?

Вернемся на несколько лет назад. Основной целью принятия федерального закона № 214-ФЗ было упорядочение отношений покупателя и продавца на рынке недвижимости. Закон застраховал дольщиков от двойных продаж, поскольку в то время, когда он принимался, эта проблема был одной из наиболее острых. Задачу закон выполнил, по крайней мере, в Новосибирске. Сейчас практически все строительные компании применяют договора долевого участия, и это дисциплинирует, поскольку если застройщик отвлек деньги на иные цели и вовремя их не вернул, не сдал строящийся объект, он попадает под уголовную ответственность. Но сработал закон № 214-ФЗ далеко не везде. Например, в Москве примерно половина строек работает вне его поля.

И проблема с обманутыми дольщиками в Новосибирске – а при внимательном рассмотрении это те объекты, которые продавались по иным схемам, либо объекты начинались до его введения – возникла как раз помимо закона. Например, печально известный «Неоград» допускал уголовно наказуемые нарушения этого закона. И сегодня мы видим последствия этих действий. Так что закон № 214-ФЗ предусматривает инструмент жесткий, топорный, но эффективный.

Какие еще сильные и слабые стороны есть у ДДУ?

Сильная сторона закона одна – он вывел в правовое поле часть средств, которые зарабатывают на строительном рынке. Минус в том, что не смогли законодатели заставить все компании работать в рамках этого закона. Остались кооперативы, займы и иные формы продажи квартир в строящихся объектах. Второй недостаток – № 214-ФЗ делает незаконными махинации, но не страхует от ошибок: маркетинговых, управленческих и т. д., которые также приводят к потерям средств дольщиков. Но это при желании можно страховать.

Почти два года назад был принят и действует соответствующий закон. Он не заработал?

Закон есть, но он не имеет никакого отношения ни к нуждам дольщиков, ни к строительной отрасли. Причем мотивация, на мой взгляд, правильная – это борьба в откровенным жульничеством и воровством в процессе продаж. И разумным шагом для пресечения их является страхование ответственности застройщиков. Но закон был подготовлен неграмотно, и есть основания подозревать, что крайне ангажировано. Так, были установлены три профессиональные группы, которые должны стать операторами этого закона: страховое сообщество, банки и общество взаимного страхования. Но как показала практика применения закона, этот рынок банкам и крупным страховщикам не интересен, и на этот рынок вышли мелкие страховые компании. Скорее всего, разработчики закона это предполагали, однако предусмотрели в законе возможность создания единственного общества взаимного страхования, которое сформирует из взносов некую страховую подушку. При этом если наступает страховой случай, т. е. невозможность одного из членов общества исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а средств в общем фонде не хватает, то члены общества вносят дополнительные суммы. Такой механизм невыгоден застройщиками с небольшими объемами строительства. Если крупная и, скажем прямо, столичная компания попадет в неприятности, то сбрасываться должны будут все, в том числе и строительные компании, в год строящие по 10 тыс. м² жилья. Им это не под силу. Таким образом, банкротство одной крупнейшей строительной компании способно потянуть за собой остальные.

Действиями этого закона мы уже получили удорожание квадратного метра: проценты, которые берут страховые компании, вошли в себестоимость. Сейчас стоимость договора страхования от 0,1 до 3 % стоимости квартиры. Это бремя легло на плечи дольщиков, а защиты взамен не появилось. Кстати, на этом рынке работают страховые компании, но – никому неизвестные и совершенно не обеспечивающие своими активами интересы покупателей жилья. А банкиры на этот рынок так и не вышли.

Считаю, что механизм, предложенный законом, нужно доработать, обсудить с представителями банковского сообщества, понять, как их заинтересовать в работе с застройщиками. Уже есть опыт, привычка, механизм, судебная практика. Привлечение дольщиков непосредственно в строительство, на мой взгляд, сверхпрогрессивный инвестиционный инструмент, который хорошо работает в России.

Как вы оцениваете инициативу об отмене долевого строительства в России?

Основная аргументация против долевого строительства – нигде в мире такого понятия не существует. Возможно, на сегодня в России создан уникальный, свой собственный, а не заимствованный механизм прямого инвестирования, который не является мэйнстримом мирового опыта. Причем инвестиции поступают непосредственно в реальный сектор. И по-хорошему, нам бы его поддержать, а не кивать на западный опыт, где инвестируют в основном на фондовом рынке, раздувая пузыри. Как известно, мультипликативный эффект строительства очень большой, и здесь государству нужно только тщательно откорректировать этот рабочий механизм. Нужно, чтобы все застройщики работали в рамках 214-ФЗ, додумать механизм страхования, возможно, это взаимная ответственность групп застройщиков или вкладчиков, или еще какие-то варианты.

Но сейчас рождается инициатива, которая полностью разрушает налаженную систему. В результате ответственность о принятии решения – быть или не быть тому или иному проекту – ложится на банки. И я ответственно заявляю, что в Новосибирске только несколько банковских сотрудников и только один банк могут работать со строительными проектами, осуществляя проектное финансирование обеспечивать необходимый контроль и сопровождение.

Сейчас ГК «Стрижи» реализует четыре жилищных проекта, поэтому я совершенно точно знаю, что для работы с проектами нужен обладающий знаниями специалист, причем на рассмотрение каждого проекта он тратит около месяца, а в городе около 100 активных девелоперов. Найдется ли такое количество специалистов в банках? Вопрос риторический, банки не готовы к такому объему работы, не имеют специалистов. И достаточного инвестиционного пакета для осуществления проектного финансирования строительства объектов. Доказательством может служить то, что все застройщики и объекты, сегодня оказавшиеся проблемными, были аккредитованы в различных банках. И в перспективе качество анализа останется таким же. Рынка обслуживания этого механизма нет и не будет.

Как, на ваш взгляд, принятие такого закона повлияет на строительную отрасль в целом? Какие компании сохранятся на рынке?

Принятие закона совершенно точно отсечет доступ на рынок мелким компаниям. И это, считаю, плохо, в том числе и для крупных застройщиков, которым они наступают на пятки и служат раздражителем, заставляющим искать новые подходы. Если на рынке останется небольшое количество игроков, которые контролируются еще меньшим количеством банков, то для новосибирского рынка – это смерть. Мы привыкли работать в условиях конкуренции, не боимся ее.

Уже сейчас крупные застройщики вместе с банками могут манипулировать ситуацией на рынке через совместные программы, с принятием нового закона ситуация только усугубится. И это противоречит общему посылу об обеспечении граждан России доступным и недорогим жильем, который исходит от президента РФ Владимира Путина.

Закон примут, мы выживем, но рынку будет плохо – объемы упадут, цены вырастут, будет очередь в банки на финансирование проектов, будут провалы. Рынок вывернется, застройщики придумают новые схемы – серые, появятся псевдокооперативы и обманутые покупатели. Все это расцветет пышным цветом, но уже в неконтролируемом законами поле. И нашим правоохранительным органам, и законодателям придется десятилетиями выводить денежные потоки из тени.

Если говорить конкретно о рынке Новосибирска – сократятся ли объемы ввода жилья? Насколько?

Я думаю, около года на рынке будет турбулентность. За это время падение может составить и 30, и 50 %.

Будет ли закон принят?

Думаю, закон будет принят с вероятностью 100 %.

Как, по вашему мнению, можно решить проблему?

Наше предложение – убрать из закона слова «единственное общество взаимного страхования». Пусть уральцы создадут свое общество взаимного страхования, сибиряки – свое, а москвичи – 6–8 московских обществ. Локальные общества будут внимательно относиться к новым членам, понимая, что несут солидарную ответственность. Второй момент, банкиры проявляли интерес к поручительству, но у них есть целый ряд юридически обоснованных вопросов, которые должна проработать и доработать Госдума. Нужна четкая процедура выдачи банковских поручений, четкий механизм взаимного страхования. И все, в остальном система уже действующая, работающая.

Сегодня проблему вижу в другом. В Новосибирске большое количество объектов находится на начальных этапах, рынок сжимается, и на всех его не хватит. Но все эти проекты застрахованы. Сейчас государству нужно срочно заняться мониторингом страховых компаний, которые в случае наступления дефолта застройщика должны будут компенсировать вложения. Центробанк уже провел чистку рынка страховых компаний, но, по моим оценкам, сейчас в зоне риска находится около 10 % вложений в строительный рынок. И государству нужно реагировать.

Какие еще законы, инициативы или их отсутствие сдерживает развитие строительной отрасли в Новосибирске?

Развитие Новосибирска как единого архитектурного и инфраструктурного пространства очень сильно тормозит нерешенный вопрос с земельными участками под частным сектором в центре города. Этот вопрос игнорируется, сейчас все обратили внимание на окраины, стимул придает и формирование агломерации. Но в результате мы получаем трущобы в центре, Новосибирск может превратиться в яблоко с гнилой сердцевиной.

Поговорим о вашей компании. Сколько квартир в «Стрижах» сегодня продается на этапе строительства? Как различаются цены на старте продаж и после сдачи дома в эксплуатацию?

Все квартиры в наших объектах продаются на этапе строительства, мы строим именно столько, сколько можем продать. На момент ввода в эксплуатацию в доме остается не более 3–4 непроданных квартир.

Что касается инвестиционного прироста цены, то она дрейфует в рамках 15–20 % годовых. Т. е. если на начальном этапе строительства квартира стоит 1 млн, то на сдаче – 1,2 млн рублей, а через несколько месяцев квартира прибавляет к цене еще 10 % за счет ухода застройщика с большим объемом квартир в продаже.

Недавно вы предложили рынку новый механизм. В чем его суть?

Это был инструмент для инвестиций и страхования рисков – BUY Back. По сути, это сделки с офертами на выкуп.

Сегодня многие люди, имеющие накопления более 5 млн руб., ищут способы сохранить (а лучше – приумножить) свои средства, и сталкиваются с тем, что надежных инструментов для этого не так много. Традиционным вариантом выступает недвижимость, но и тут никто не даст гарантий – какими будут цены в будущем, особенно в свете того, что последнее время рынок недвижимости крайне нестабилен. К тому же если у покупателя возникнет необходимость вернуть вложенные в недвижимость средства, ему придется затратить время и усилия на поиск покупателя и оформление сделки. В результате потенциальные инвесторы предпочитают вести себя максимально осторожно и держат накопления при себе, не только не зарабатывая на них, но и теряя деньги в силу естественной инфляции.

Именно для этой аудитории ГК «Стрижи» разработала программу гарантированной доходности – BUY Back. Суть программы заключается в том, что, приобретая сегодня недвижимость в группе компаний «Стрижи», покупатель при желании сможет продать ее компании в течение 30 дней с момента истечения шести месяцев от даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства и плюс 7,75 % от суммы инвестиций (15,5 % годовых). Или если к тому моменту рост стоимости приобретенной недвижимости составит больше гарантированных компанией 7,75 %, инвестор может сохранить за собой квартиры для дальнейшего проживания, сдачи в аренду и т. д.