Игорь Юрьевич, в интервью нашему журналу вы рассказывали об итогах прошедшей в Новосибирске конференции по проблемам сноса и расселения ветхого жилья. Также рассказали, что вынесли на рассмотрение, на обсуждение несколько принципиальных вопросов. Как развивается ситуация?

Действительно, в конце прошлого года в Новосибирске прошла федеральная конференция «Проблемы развития и застройки территорий, занятых ветхим и аварийным жилым фондом, и пути их решения».На конференции обсуждались рост объемов ветхого и аварийного жилья за счет износа жилищного фонда мегаполисов, эффективное использование механизмов развития застроенных территорий, технологические и организационные проблемы исполнения программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, комплексное освоение в целях жилищного строительства территорий, занятых частным сектором. Мы рассказали и показали нашим коллегам из других регионов, а на конференции были достаточно подробно представлены и Сибирский, и Уральский федеральные округа, и европейская часть России, что, несмотря на сложности, в Новосибирске есть примеры положительного решения проблемы ветхого аварийного фонда. Один из них – строящийся микрорайон «Стрижи» – это территория, включающая в себя вновь возводимые жилые комплексы «Светлая роща» и «Кленовая аллея», а также многоэтажный жилой фонд в районе улицы Кубовой. «Стрижи» – пример того, как на месте еще несколько лет назад непривлекательной городской окраины с частично деградированной территорией создается новый микрорайон, со всей необходимой инфраструктурой – магазинами, детскими площадками и садами, спортивными секциями, озеленением.

На конференции мы совместно наметили проблемные вопросы, которые мешают решению проблемы ветхого жилья. Среди них низкая утвержденная стоимость одного квадратного метра общей площади приобретаемых жилых помещений и постепенное сокращение долевого финансирования из федерального бюджета процесса переселения граждан из аварийного жилищного фонда. И, конечно, такой вопрос, как необходимость внесения в законодательные и нормативные правовые акты изменений, которые позволили бы застройщикам осуществлять поэтапное освоение застроенных территорий. Поясню, что сейчас в действующем законодательстве существует серьезный пробел – начать работы на площадке можно только после полного расселения. При этом компания, которая это расселение производила за свой счет, вовсе не обязательно становится победителем конкурса на развитие территории. Естественно, это является сдерживающим фактором.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством под действие государственных программ подпадало только то жилье, которое было признано ветхим или аварийным до 1 января 2012 года. Но фактически такого жилья гораздо больше, и в Новосибирске есть конкретные примеры. Мы считаем, что ограничивать признание жилья непригодным для проживания какой-то датой, неправильно. Износ и старение жилья продолжается.

Что меняется? Во-первых, наконец-то начало работу профильное министерство, которое занимается проблематикой строительства. Во-вторых, создана общественная организация – Национальное объединение застройщиков.

В чем отличие этой организации от многих других, объединяющих строителей?

Застройщик от строителя отличается принципиально. Строитель – это тот, кто осваивает объемы, а застройщик – тот, кто формирует принципиальные политические, юридические, финансовые условия осуществления тех или иных проектов.

НОЗА создано и будет работать на то, чтобы при помощи лоббистских структур стимулировать принятие Государственной Думой таких поправок в законодательство, которые снимали бы основные проблемы, создавали нормальные условия для работы застройщиков.

В рамках НОЗА наша компания при поддержке депутата Городского совета депутатов Новосибирска Вячеслава Викторовича Илюхина курирует вопросы развития застроенных территорий. В конце прошлого года нами была проделана огромная работа по выявлению всех юридических аспектов, которые в настоящее время мешают решению этой актуальной для многих российских городов проблемы.

Думаю, сегодня все понимают, что наиболее интересные для застройщиков территории – это центр города, но они фатально тяжелы в освоении. И, более того, наличие в центре города ветхого жилья, изношенных коммуникаций, непродуманных инженерных систем сегодня буквально убивают город. Уверен, что большая часть жителей в этом со мной согласится. Проблематику ветхого жилья на сегодня игнорировать уже невозможно.

Выявленные проблемы мы обсудили с коллегами из Орла, Ижевска, Перми, Красноярска, Астрахани. Ни одно из них не было подвергнуто обструкции, большая часть их получила поддержку. Кроме того, НОЗА были предприняты конкретные шаги – было выделено три млн руб. для оплаты работы специалистов Института экономики города, которые должны провести предварительную согласовательную работу, преобразовать наши предложения в формат законотворческой инициативы. Эта работа была сделана. И уже в конце февраля 2014 года на совещании у главы Минстроя было определено, что «в работу» пойдут такие вопросы, как поэтапное освоение застроенных территорий, изменение нормативов определения выкупной стоимости жилья при сносе, внесение в госпрограммы ветхого жилья, которое было признано таковым позже 1 января 2012 года, разработка единой методики признания домов ветхими и аварийными, которой до сих пор не существует. Планируются изменения и по обеспечению площадок, застраивающихся в рамках программ развития территорий, энергетикой и прочей инженерией. Принятие этих решений позволит в несколько раз увеличить количество осваиваемых в рамках программ развития территорий. Надеемся, что это и произойдет после утверждения предложений в окончательном варианте советом НОЗА, внесения их в Государственную Думу и принятия законодателями соответствующих поправок.

Обсуждается ли в профессиональном сообществе вопрос обязательного страхования ответственности застройщиков?

5–6 марта в Москве прошел III Инвестиционно-строительный форум. Его организаторами выступили Мистрой России, профильный комитет Госдумы, НОЗА, а также Национальные объединения строителей и проектировщиков и Ассоциация коттеджного и малоэтажного строительства. Естественно, на форуме обсуждались самые актуальные для строительной отрасли вопросы. Одна из них – обязательное страхование ответственности застройщиков по договорам долевого участия в строительство.

Фактически соответствующие поправки в закон были проведены за спиной профессионального сообщества под предлогом заботы об интересах дольщиков. И, начиная с 1 января 2014 года, застройщики не могут привлекать средства от дольщиков, не соблюдя одного из трех условий: либо они должны вступить в общество взаимного страхования, либо предоставить банковское поручительство, либо договор страхования ответственности.

Это абсолютно не подготовленное с точки зрения застройщиков, банков и страховых компаний изменение. Не выработаны необходимые правовые механизмы. Страховое сообщество пока не понимает, как работать с этим законом, а банки выдадут гарантии только крупным застройщикам, таким как мы. При этом остальные 80 % застройщиков остаются вне правового поля. Закон предусматривает альтернативу обществам взаимного страхования, где каждый член отвечает солидарно за действия другого. На 1 марта в общество вошли порядка 90 игроков рынка, львиная роль из которых – московские. Вступительный взнос – 500 тыс. руб. На сегодняшний день в страховом фонде нет и двух млрд руб., поэтому если у членов общества начнутся проблемы, то этих средств, естественно, не хватит и встанет вопрос о солидарной ответственности, и все члены общества должны будут скинуться на покрытие его обязательств.

Сейчас предполагается через НОЗА провести через Государственную Думу поправки, которые откроют доступ на этот рынок банкам и страховым компаниям. Уверен, к осени–зиме 2014 года такие механизмы заработают, но на сегодня рынок заперт. Многие застройщики вынуждены возвращаться к «серым» схемам привлечения средств инвесторов, например, ЖСК.