Игорь Юрьевич, важнейшее событие текущего года на строительном рынке Новосибирска – 5-летний юбилей компании. С какими итогами к нему подошли? Какие достижения считаете наиболее яркими?

Пять лет – это срок, в течение которого мы должны были реализовать проект микрорайона «Стрижи» в версии 1.0. И один из основных итогов нашей работы в том, что первоначальные планы были успешно воплощены в жизнь всего за 3,5 года. И сейчас мы встречаем первый юбилей не как компания, выполнившая все свои обещания, что тоже приятно, а как компания, которая сделала и продолжает делать больше, лучше, использует опыт «Стрижей» для того, чтобы предложить потребителям продукт, достойный Новосибирска и его жителей.

Благодаря чему и, главное, кому удалось добиться столь значимых результатов?

Если честно, я не считаю результаты мегазначимыми, это просто обычная работа. Но, тем не менее, огромное спасибо нашим дольщикам, нашим жителям. За эти годы нам удалось получить от них обратную связь, воплотить, а иногда и предугадать их запросы, многому научиться. Фактически, благодаря взаимоотношениям с нашими дольщиками и инвесторами каждый следующий жилой комплекс отличался от предыдущего, так же, как одно поколение смартфонов – от другого. В каждый новый ЖК мы привносили и новые подходы, и новую «начинку». И за это – огромная благодарность нашей слаженной и профессиональной команде, которая умеет видеть и слышать потребителя, воплощать самые смелые идеи.

... благодаря взаимоотношениям с нашими дольщиками и инвесторами каждый следующий жилой комплекс отличался от предыдущего...

Мы строим не только быстро и креативно, но и очень качественно. За это я благодарен поставщикам и подрядчикам, большинство которых, работая с нами с самого начала, пережили со «Стрижами» сложные времена, когда нам приходилось просить об отсрочке платежей, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками.

Хотел бы отметить, вопреки существующему стереотипу, что когда застройщик приходит в сформировавшуюся застройку, то между ним и жителями обязательно возникают конфликты. У «Стрижей» с жителями Карьера Мочище никогда не было разногласий. Более того, жители очень активно включились в наши социальные проекты. Все коллективы детских учреждений в сферы образования стали нашими партнерами в создании на этой территории комфортной социальной среды.

Второй стереотип: принято ругать власть. В нашем случае он также не подтвердился. Без громких программ, а порой даже без формализации в виде соглашений или договоров удалось сформировать четкий поэтапный план совместных действий по изменению социального лица микрорайона. Власти области и города сделали очень много. Мы не встречали отказов там, где была возможность пойти навстречу нашим проектам.

И, конечно, в успехе, как всегда, есть и доля везения. Прежде всего, нам повезло, что случился кризис, да-да, я не оговорился. Кризис изменил расстановку сил на рынке, повернул застройщиков лицом к потребителям, заставил не просто строить стандартные коробки, а креативить, придумывать, изобретать что-то новое. И мы этот тренд поймали.

Кстати, о кризисе. Он закончился?

Для нас кризис закончился, для отрасли – только начинается. Объясню. Если посмотреть динамику рынка, то в августе 2017 года он находился точно на тех же уровнях, что и год назад. За год с рынком ничего не произошло. Но в теории рынок может начать выбираться уже этой осенью, т.к. предложение приличного жилья ограничено. Политика банков по снижению ставок и общая стабилизация экономики приводят к тому, что людям совершенно не выгодно держать средства на депозитах, а традиционно у российского гражданина именно недвижимость – понятный и надежный инструмент сохранения средств. Психологически инвесторы готовы вернуться на этот рынок, и в конце 2017 года рынок точно начнет приходить в себя. Однако, как говорится, здесь есть одно «но».

Госдума приготовила сюрприз в виде федерального закона № 218-ФЗ, который – совершенно точно – рынку жизнеспособности не прибавит. Несмотря на то что я был активным участником попытки эти инициативы Госдумы привести к реальности, не испытываю иллюзий по поводу того, что закон будет отменен. Т.е. рынок и так находящийся на стадии стабильно тяжелого состояния, авторы закона и депутаты ГД решили еще испытать на прочность. Причем хуже будет не строителям, а потребителям. Вековая мечта еще советского гражданина иметь собственное жилье, которая наконец-то начала сбываться хотя бы у их детей, снова может стать только мечтой. Летом 2018 года начнется следующий этап, когда вступит в силу новый закон, которым государство не дает рынку встать с колен.

Пока же рынок находится в тяжелом состоянии, но «Стрижи» уже миновали рисковые точки и в наших обязательствах, и в объемах. Уже четыре месяца подряд мы устойчиво наращиваем объемы не только по отношению к прошлому году, но и к более успешным для рынка предыдущим. Нам удалось найти те решения, которые могут донести до современных покупателей наши преимущества. Несмотря на врожденную скромность, я хочу сказать, что преимуществ у нас по сравнению со среднерыночным предложением, очень много. Мы активно работаем для того, чтобы их реализовать.

В чем состоят эти преимущества?

Сейчас мы реализуем достаточно большое количество объектов, различных по локации, по классам жилья и т.д. Но во всех наших объектах мы тиражируем несколько найденных в процессе работы фишек. И не просто тиражируем, но развиваем, адаптируем к каждому проекту.

На первом комплексе – «Светлая роща» – строительство которого началось в 2012 году, было реализовано несколько решений, ставших для нас не просто находками, но находками судьбоносными. Первая из них – городским жителям нужен воздух, простор. И мы построили на площади 1 га всего 10 тыс. м² жилья – пятиэтажные классические дома. За счет этого появился очень просторный комфортный двор, удалось создать целостное пространство. И люди это оценили. Горожане соскучились по отношениям, когда соседи по двору знают друг друга, вместе отмечают Новый год и Масленицу, когда во двор можно спокойно отпустить ребенка. Вторая находка – предложить в недорогом жилье очень добротные конструктивные решения: кирпич. В 2012 году это был сумасшедший шаг, но это сработало. Оказывается, люди, у которых финансовые возможности ориентированы на комфорт-класс, с огромным удовольствием откликаются на дополнительные предложения. В неизвестном месте, в нераскрученной локации у неизвестного застройщика за 6–7 месяцев строящийся объект был полностью раскуплен.

Следующий момент. Как только дома «Светлой рощи» начали расти, мы принялись за благоустройство соседних территорий. Рядом был небольшой лесной массив, совершенно запущенный, где появлялись асоциальные личности, мусор и т.д. Мы навели порядок, заасфальтировали дорожки, поставили детский игровой городок. Нам это обошлось в 2,5 млн руб., для первого проекта – гигантская сумма. Но появление рядом такой территории придало комплексу некую ауру и вписало его в уже существующую среду.

Тем самым мы поймали еще одну маркетинговую фишку: выходя за рамки договорных обязательств, получаешь гораздо более сильный обратный эффект. Делай больше, дальше, лучше, и потенциальные покупатели оценят твои усилия, проголосуют за них рублем. Отсюда, например, возникла программа ремонта внутриквартальных проездов. Они были в очень плохом состоянии. С 2012 года все проезды были отремонтированы, 70 % – за счет города, 30 % – за счет ГК «Стрижи». Прошло пять лет, дороги уже в некоторых местах приходят в негодность. Значит, снова будет заниматься этой проблемой.

Еще одна программа – благоустройство дворов в Карьере Мочище. Они не входят в «Стрижи», но расположены рядом, здесь живут те же люди, что участвуют в наших мероприятиях, их дети ходят в те же школу и детский сад. И мы взяли на себя несколько дворов, привели их в порядок, потратив на это около 40 млн руб.

Более того, мы построили две новые внутриквартальные дороги. Сейчас они облегчают нашим жителям выезд на Краснояровское шоссе и ул. Кубовую. Мы пытаемся передать их городу, но он их не принимает, и нам приходится их содержать, выполняя несвойственную функцию. Разбили мы и два новых сквера – Светлая роща и вокруг памятника Воинам, погибшим за свободу России. Город их также не принял, и обслуживание скверов находится тоже на нашем балансе, но не на балансе УК, а заказчика. Также мы предложили собственникам Мочищенского ЖБК раскрасить забор, который уныло ограждал территорию предприятия. Расписали забор граффити, теперь он радует взгляд проезжающих жителей «Стрижей». Итак, обустройство среды, выходящее за пределы собственной площадки, – случайная находка, которую мы применили и продолжаем использовать в новых проектах.

Еще одна находка – на «Светлой роще-1» мы провели собрание дольщиков и получили мощную обратную связь. Собрание было непростым, но безумно интересным. Сейчас у нас масштабы выросли, и собирать всех дольщиков в одном месте физически нет возможности. Для этой работы мы создали целую структуру – Общественный клуб, который отвечает за взаимодействие с покупателями, ставшими жителями.

Фишек найдено достаточно много, я перечислил только некоторые.

Благодаря вашей компании в микрорайоне «Стрижи» появились и новые социальные объекты.

Дольщики обратили наше внимание на то, что не готовы ждать, а хотят жить здесь и сейчас. А для этого, прежде всего, нужны дороги, транспортная доступность – отсюда возникла реконструкция Мочищенского шоссе, которую власть утвердила и выполнила. Десятки миллионов рублей собственных средств ГК «Стрижи», вложенных в ТПУ, – беспрецедентный не только в Новосибирске, но и РФ проект. По сути, это остановка общественного транспорта в городской черте, выполненная как автовокзал. Благодаря этому решению нам удалось обеспечить микрорайон достойной транспортной связью по ключевым направлениям. Причем еще в период активного строительства.

Дольщики также обратили наше внимание на острую нехватку детских дошкольных учреждений. Сегодня уже работает детский сад, построенный ГК «Стрижи» с помощью Сбербанка, который профинансировал этот объект под обещанные платежи мэрии. Город свои обязательства выполнил. Следующий этап – школа. Мы за свой счет уже сделали проект реконструкции существующей школы и строительства двух пристроек к ней. Далее приложим все усилия, чтобы школа была включена в бюджет в ближайшие годы, и совместно с администрацией будем заниматься ее реконструкцией. Еще один важный момент – внешкольное образование. Мы начали с проекта детского центра «Стрижата» и ощутили огромный спрос. Поэтому вышли с предложением к мэрии выделить два объекта муниципальной собственности – ДК «Горняк» и детский клуб «Ритм» – в отдельное муниципальное бюджетное учреждение, которое мы обязались поддерживать. Мэрия это предприятие создала, передала на баланс бюджетному предприятию недвижимость, а мы сейчас имеем возможность спонсировать детский центр «Стрижата», начиная от ремонта и завершая костюмами, поездками и т.д.

Следующим важным вопросом было обеспечение доступности медицинской помощи. С поликлиникой в Карьере Мочище – беда. В одном здании размещаются и детское и взрослое отделения. Сейчас уже определились с участком, завершается проектирование новой поликлиники.

Что касается спортивной инфраструктуры, то сегодня уже действует многофункциональная спортивная коробка, где можно играть в хоккей и футбол. Причем задумывалась она как хоккейная, но по предложению жителей была перестроена. Также мы готовы финансировать создание лыжной базы, где будет размещаться первая в городе детская школа биатлона. Это проект, напомню, благословил великий Уле Эйнар Бьорндален. Но с этим объектом не все гладко. Мэрия подготовила конкурс на земельный участок с целевым назначением «спортивный объект», но выиграл его малоизвестный предприниматель. Поэтому мы обращаемся к мэрии с просьбой предоставить нам участок, а мы сделаем на нем прекрасный спортивный объект в подарок городу. Причем две трети проекта мы оплатим за свой счет. Предпроектные проработки сделаны, проектные решения есть. Остается только дождаться выделения земли.

Несмотря на то что запланированной лыжной базы пока нет, мы построили временную, обустроили лыжню и содержим ее. Это обходится в 200–250 тыс. руб. в сезон.

Мы проводим также в «Стрижах» праздники: день соседей, Новый год, Масленицу, организуем крещенские купания, помогаем провести выпускные в школе, например, в этом году вечер для выпускников стал подарком от директора МБУ МЦ «Стрижи» Ольги Лазаревой. В сентябре отметили 5-летие компании и 80-летие образования Новосибирской области. Обязательно празднуем с жителями 9 Мая, организовали даже свою акцию «Бессмертный полк», в которой в 2017 году приняли участие от 4 до 5 тыс. человек.

Какая бытовая, социально-коммерческая инфраструктура создана в «Стрижах»? Каких объектов здесь не хватает?

Для того чтобы людям было удобно здесь жить, мы открыли магазин шаговой доступности, сейчас планируем еще один. Также создан многофункциональный торговый центр, где ГК «Стрижи» как оператор запустила крестьянский рынок – это очень успешный проект, который мы тиражируем на ул. Объединения. Если второй рынок будет так же успешен, запустим уже целую сеть собственного ритейла. Очень востребованной оказалась автомойка.

В микрорайоне много зелени, но количество зеленых зон продолжает расти. Так, ТОС «Мочищенский», получив грант в размере 120 тыс. руб., разбил в микрорайоне еще один сквер.

Сейчас мы предлагаем администрации Центрального округа создать на ул. Кубовой бульвар – это особое явление в жизни города, вспомните хотя бы Бульварное кольцо в Москве. Но потребности людей растут, и здесь сегодня уже не хватает большого парка, который мог бы конкурировать с Центральным парком. Также недостает мест для досуговой деятельности, хотя спрос на нее есть.

Микрорайон «Стрижи» давно престал быть окраиной, и по очень многим показателям он не просто в тренде, а является территорией опережающего развития города, здесь будет работать любая фишка. Например, сейчас мы открыли объект современного искусства – композицию «Данко».

Что означает для вас понятие «социальная ответственность»?

Аспект первый – предельная практичность. Чем больше слушаешь, тем больше получаешь информации, чем больше делаешь, тем более располагаешь к себе. Но на эту практичность есть и эмоции, мы здесь живем, наши дети продолжат наше дело. И мы должны делать или хотя бы пытаться реализовывать проекты, выходящие за рамки соотношения рубль – доллар – цена барреля нефти…

За все время работы компания всегда выполняла свои обязательства, сдавая дома в срок либо досрочно. В чем секрет успеха и сложно ли его достичь, особенно в современных экономических условиях?

Значительную часть своей жизни я посвятил финансам, а на фондовом и финансовом рынках отношение к обязательствам очень щепетильное. Там есть день, час и минута исполнения обязательств, и если этого не происходит, то следует очень жесткое наказание. Этот подход я перенес и в деятельность на строительном рынке. Дисциплинированно работать хлопотно, но выгодно, поэтому строгое соблюдение сроков, обязательств в нашей компании – это религия.

Мы говорим об истории успеха «Стрижей», но, несомненно, за пять лет были и неудачи?

Конечно, говорю об этом с полной откровенностью. У нас есть невыполненное обещание. Мы говорили жителям «Кленовой аллеи – 2», которая находится на территории Новосибирского района, что ЖК будет переведен в состав Новосибирска. Говорили, опираясь на заверения руководителей города и области. Но в сентябре 2017 года губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий нам в этом отказал. Аргументация: стоит включить в состав города один микрорайон, все остальные тоже будут просить. В результате страдают люди, поскольку не решаются важные социальные вопросы о приеме в жителей ближайшие школы, детские сады и медицинские учреждения.

Но в принципе все, что мы строим, мы продаем, т.е. наша работа находит отклик у потребителя. Единственно, в чем у нас разночтения: рынок категорически не хочет потреблять парковочные места. И это проблема и для застройщиков, которые замораживают оборотные средства в паркингах, и это проблема для общежития, потому что не все научились пока культуре владения транспортными средствами. К сожалению, новосибирцы имеют привычку своими автомобилями захламлять пространство для жизни. Это была наша единственная ошибка. Парковочные места оказались востребованы не в той степени, как мы рассчитывали. Сейчас мы создаем конструктивно деавтомобилизированные дворы, т.е. такое пространство, куда автомобиль проехать не может. И чудо, этот двор вызывает восхищение у жителей.

Еще одним, не совсем успешным проектом стало кафе, которое мы создали, вложив много души, но такой формат в «Стрижах» оказался невостребованным.

Какие объекты вашей компания сегодня находятся в фазе активного строительства?

Всего в нашем активе шесть микрорайонов: «Стрижи», «Северная корона», «Стрижи на Родниках», «Стрижи на Кирова», «Пифагор» и «Эволюция».

В составе «Стрижей» сегодня активно строится ЖК «Начало мая» – первый в городе комплекс, который начал строится по новому законодательству о развитии застроенных территорий. Напомню, в принятие этих изменений мы вложили много сил и нервов. Осваиваем территорию поэтапно, и точно могу сказать, что без новых правил ЖК не было бы, поскольку это очень тяжелый по расселению участок.

В рамках «Стрижей» строим также ЖК «Солнечные часы», где много современных фишек, связанных с обыгрыванием дворовой и внедворовой территорий. Так, внутреннее пространство мы разделили на две части. В первой создали специально вынесенное за пределы обычного двора пространство, для мамочек с малышами, где царит тишина и покой, во второй – место для большей активности, обозначив его солнечными часами. Такого решения в городе пока нет.

Еще один проект – фантастической удачливости – ЖК «Пифагор» рядом с «Сибирским Моллом». Мы вышли в зону высокоплотной застройки и очень развитой инфраструктуры, где предлагают жилье около пяти застройщиков: конкуренция высочайшая. Причем вышли осенью 2016 года, предложив самую высокую цену в локации. Но проект оказался очень востребованным.

Также мы продолжаем строительство второй очереди ЖК «Северная корона», который расположен на пересечении строящейся части Красного проспекта и ул. Декоративный Питомник, построенной ГК «Стрижи», и мы этим гордимся. В 2017 году мы сдали в эксплуатацию первую очередь комплекса.

Вы приступили к строительству нового микрорайона «Эволюция». Расскажите об этом проекте.

В сентябре 2017 года мы начали предпродажи, а в октябре откроем продажи нового ЖК «Эволюция». И здесь мы реализуем огромное количество задумок, фишек. Это будет наше прочтение места для жизни будущего. Мы покажем, как, с нашей точки зрения, могут и будут жить люди в будущем. Это очень высокая планка. Идея состоит в том, что максимальная лаконичность и технологичность, функциональность и качество, делают жизнь проще: экологичность мышления, поведения, восприятия, безстрессовое пространство, высокое качество жизни в естественной среде.

Начнем с того, что ЖК точно вписан в зеленое пространство, мы попытались его встроить в существующий рельеф, где господствуют деревья и вода с минимальным ущербом для территории. Название «Эволюция» возникло, когда наш проектировщик Артур Лотарев приехал на объект, увидел там очень сложный рельеф, и предположил, что он сформирован ледником. Сама природа в процессе эволюции создала это прекрасное место для жизни.

Часть деревьев придется убрать, мы платим за это компенсационный сбор. Но пробуем те деревья, которые можно спасти, перенести на другие территории, например, высадили часть из них около ТПУ, а там, где деревья убираем, после завершения строительства будем высаживать крупномеры. Озеро, которое на сегодня заболочено, было бы проще убрать в коллектор, но мы его реанимируем, гидрологи дали нам несколько рекомендаций, как можно его оживить.

Здесь не будет доминирующих над ландшафтом сверхвысоких домов, построим традиционные для «Стрижей» 12–13-этажные в кирпичном исполнении, причем первые и последние этажи вообще будут премиальными, наверху – видовые характеристики, на первом – отдельные входы.

Мы используем настоящие археологические артефакты в оформлении комплекса, а также сюжеты сибирских писаниц, проведем связь между прошлым, настоящим и будущим Сибири. Также наполним территорию ЖК огромным количеством современных беспороговых пространств, разнесем потоки велосипедистов, отдыхающих, детей, мамочек. Большинство объектов попробуем создать с использованием природных материалов, но введем сюда элементы инновационной инфраструктуры, технологическую начинку: единую зону Wi-Fi, интуитивно понятную и современную навигацию внутри комплекса. Я не буду открывать все фишки.

А стоящее на пути к комплексу, прямо на границе городской черты засохшее дерево уже раскрасили в яркие цвета. Просто так, для настроения.