Игорь Юрьевич, у вашей компании знаменательное событие – в 2015 году заканчивается строительство микрорайона «Стрижи».

Действительно, в настоящее время микрорайон «Стрижи», в том виде, как он задумывался в 2012 году, завершен. Напомню, что работы начались со сноса морально устаревшей промышленной базы на площадке будущей «Светлой рощи». В течение года, за который был построен этот комплекс площадью 12 тыс. м², мы увидели, что предложенный нами подход пользуется спросом на рынке, получили отклик от новосибирцев. И тогда было принято решение не останавливаться на «Светлой роще», а построить целый микрорайон. К концу 2012 года земельный банк нашей компании составлял уже 13 га, что позволяло построить порядка 140–150 тыс. м².

Важно понимать, что это был социально необустроенный район, который не подвергался какой-либо реновации или даже просто благоустройству с 70-х годов прошлого века, когда здесь был сформирован облик района. Внутриквартальные проезды находились в удручающем состоянии, социальная инфраструктура не развита. Но у территории было два важных потенциальных преимущества. Во-первых, это была самая недооцененная земля в Новосибирске, во-вторых, здесь очень хорошая и позитивная атмосфера, уровень социализации гораздо выше, чем в среднем по городу, а количество асоциальных личностей – гораздо меньше. В карьере Мочище все друг друга знали, отмечали вместе праздники; нашей задачей было в эту атмосферу встроиться и реализовать этот потенциал.

Но одними силами застройщика проблему доведения до современных социальных стандартов было не решить. В конце 2012 года, когда строительство «Светлой рощи» уже завершалось, мы пригласили в микрорайон Владимира Филипповича Городецкого, который в тот момент был мэром Новосибирска, показали, что мы не только строим жилье, но и обустроили парк площадью 0,5 га, отремонтировали дороги, параллельно со строительством установили детскую площадку. Мэр спросил, какая помощь нужна для развития микрорайона, и мы назвали: реконструкция Мочищенского шоссе, нехватка маршрутов общественного транспорта, мест в детских садах, мест для занятий спортом, необходимость строительства новой поликлиники, запущенная ситуация с внешкольным образованием, бедствующая школа № 51, проблемы со стоками канализации, вопросы по энергоснабжению, необходимость переноса пожарного депо, ремонт внутриквартальных проездов. Городецкий сказал, что мэрия будет участвовать в решении этих проблем. Но мы не стали ждать, когда придут бюджетные деньги и продолжили собственную программу социализации района. На сегодняшний день мы вложили свои средства в 16 объектов инфраструктуры района общей стоимостью 80 млн руб., вложено уже 55, остальные мы доинвестируем в следующем году. Именно вложение наших средств в опережающее развитие инфраструктуры района побудило и власти активнее в нем участвовать. Примеры – реконструкция Мочищенского шоссе, в которую было вложено 340 млн бюджетных рублей, строительство нового детского сада. Мы вложили в его дополнительное обустройство значительные средства. Это наш подарок детям. Сейчас решается вопрос с поликлиникой. Уже выделены средства на проектирование. В конце года вводится транспортно-пересадочный узел, выделяются средства под строительство пожарного депо, создается спортивное ядро с детской спортшколой под патронатом Анны Богалий, хоккейная коробка рядом с клубом «Ритм», создана аллея Памяти с памятником погибшим воинам, практически с нуля построены внутриквартальные дороги, соединяющие «Стрижи» с Краснояровским шоссе и улицей Кубовой и до школы № 51. Просчитать необходимое количество тех или иных объектов нам помогла специализированная компания из Академгородка. В основу легли исследования ученых.

Мы также помогли с благоустройством территорий в старом жилом фонде. И вкладываем средства в инфраструктуру не для собственного удовольствия, тем самым мы делаем район, где строим дома, более благоприятным и комфортным для жизни. И такой подход оказался востребованным. По информации НОЗА, за три года мы стали одним из лидеров строительного рынка Новосибирска. По разрешениям на строительство мы могли строить семь лет, властям пообещали построить за пять, фактически сделали за 3,5 года. В условиях кризиса это отличный результат.

Ваша компания вышла за пределы «Стрижей».

В 2013 году мы поняли, что можем транслировать опыт на другие территории. Так появились «Стрижи на Родниках» и «Северная корона». И оказалось, что многие решения не применимы к новым масштабам. Так, в карьере Мочище живет 25 тыс. человек, а в Родниках только старых жителей – 60 тыс. человек. И мы стали искать научные подходы в сотрудничестве с профессором Хабаровым из СГУПСа, который по заказу муниципалитетов Новосибирска и Красноярска ранее делал полноценные математически обоснованные транспортные модели городов. Он дал нам великолепный инструментарий для подготовки предпроектных проработок, в том числе оценку транспортных проблем железнодорожного переезда на ул. Кедровой и прилегающей к нему территорий. Мы получили уникальный срез ситуации и модели того, как она меняется при внедрении тех или иных мероприятий, к какому изменению транспортного потока это приведет. Этот же подход мы будем использовать, когда мы выйдем на решение по обеспечению транспортной доступности Родников. В целом проблемы Родников гораздо более масштабны, нам приходится заниматься градостроительной практикой. Северное направление – это не только 60 тыс. жителей Родников, но и выезд на федеральные трассы, интересные площадки для создания промзон. Проекты масштабные, и подходить к ним нужно с государственной точки зрения. Мы понимаем, как к проблемам подступиться совместно с муниципалитетом, и к моменту сдачи первой очереди «Северной короны» мы часть этих задач решим. Так, сейчас мы готовим контракт с мэрией на разработку транспортного ядра территории.

Как Вы оцениваете ситуацию, сложившуюся в строительной отрасли?

Я бы сказал, что больной находится в палате интенсивной терапии. Выжить строительной отрасли во многом помогла программа господдержки ипотеки, запущенная весной правительством. Но до того когда отрасль выйдет на прежние позиции, пройдет время. Думаю, это произойдет не в 2016 году. Сейчас в строительной отрасли идут глубинные положительные процессы, результат мы увидим, но позже.

Все застройщики, которые были востребованы, и сейчас живут, хотя у кого-то падение, а у кого-то прирост. Наша компания в следующем году планирует сдать порядка 70 тыс. м² жилья. Мы намерены использовать кризис как время наращивания своего присутствия на рынке и сейчас укрепляем свои позиции. Пока это удается за счет увеличения площади застройки, но мы очень внимательно следим за тем, чтобы ни один новый проект не дотировался за счет старого, а был самоокупаемым. Следующий, 2016 год будет проблемным для российской экономики, но если нам удастся найти инновационные решения по увеличению своего присутствия на рынке, то у нас есть ресурсы, чтобы нарастить ввод в будущем году до 100 тыс. м². По данным НОЗА на 14 сентября, мы стали 74-ми в России и первыми в Новосибирске по объемам строящегося жилья.

Но есть и группа застройщиков, продукция которых не востребована никогда. И на одном объекте в Новосибирске на днях был демонтирован строительный кран.

Сейчас розничные клиенты отворачиваются от строителей – это вполне заслуженная «награда» строительной отрасли. В России в последние годы строительная отрасль, являясь одной из самых масштабных розничных, в то же время была самой недоразвитой с точки зрения качества товара, сервиса, маркетинга. В среднем на рынке был представлен товар очень сомнительных потребительских качеств, добавьте полумошеннический сервис агентств недвижимости и стратегии продвижения 90-х годов прошлого века. Конечно, строители периодически купались в волнах повышенного спроса, но это скорее везение, поскольку нельзя развитому в потребительском плане обществу предлагать такой товар.

Поэтому сейчас все справедливо, но с опозданием на несколько лет. Нужно было это делать по итогам кризиса 2009 года. Считаю, в отрасли проходят очистительные процессы, думаю, они будут иметь взрывные социальные последствия, но для самого строительства это хорошо. Наши потребители уже не готовы покупать обезличенные квадратные метры, рынок ждет гораздо большего, в том числе и более уважительного отношения к покупателю. Именно это стало причиной падения объемов продаж у агентств недвижимости. Люди от них отвернулись, и в течение месяца АН потеряли от 50 до 70 % своего рынка. И в прежнем виде он не восстановится.

Удается ли решать вопрос со страхованием ответственности застройщиков по ДДУ?

У нашей компании давно все решено, нет проблем со страхованием или продажами. Но в целом страхование как таковое в существующем варианте никого ни от чего не спасает. Откровенных аферистов на рынке остались единицы, в основном банкротства застройщиков связаны с управленческими ошибками. Поэтому желательно создать механизм, работающий на упреждение таких ситуаций. Такой механизм предложили, например, депутаты новосибирского горсовета – это аудит. Эта идея легла и в основу письма, с которым обратился к Правительству РФ мэр Новосибирска Анатолий Локоть. Причем аудиторские компании предложено наделить полномочиями по недопущению и своевременному предупреждению фактов нецелевого использования средств дольщиков. В предложении горсовета отводится роль и страхованию: аудит проводится раз в квартал, а между проверками работает система страхования.

Объем строительного рынка в России – порядка 15 трлн руб. Для страхования этого объема нужны мощные страховые компании, перестраховщики, выходы на западные рынки перестрахования. И ОВС не является панацеей, поскольку оно единственное на всю страну. И предприниматель из Москвы с обязательствами на несколько сотен миллиардов рублей, и из Южно-Сахалинска с одним домом находятся в разных весовых категориях. Но если бы такие общества были региональными, то я знаю строительные компании в Новосибирске, с которыми мы бы создали ОВС со значительным страховым фондом, поручились друг за друга и не пускали в него ненадежных застройщиков.

Какие финансовые механизмы можно еще использовать для привлечения инвестиций в строительную отрасль: паи, накопительные кооперативы? Есть ли планы по их использованию?

Я вижу только один путь – проектное банковское финансирование. Сейчас время узкой специализации, и каждый должен заниматься своим делом. Строители – строить, банкиры – финансировать.

Есть точка зрения, что все последние шаги по регулированию долевого строительства направлены на формирование рынка готового жилья и отход от продаж строящегося. Способны ли строительные компании перейти к реализации уже готового жилья?

В Новосибирске таких строительных компаний 5–7, совокупно они контролируют не более 20 % первичного рынка. В том числе и наша компания, у которой сложились доверительные отношения с банками. Так, ГК «Стрижи» за последний не самый легкий год получили проектное финансирование на два объекта. Мы можем строить и не используя средства дольщиков. Но уверен, что отмена федерального закона № 214-ФЗ, долевого строительства – это конец для развития цивилизованного строительного рынка. Объемы упадут на 60 %, цены вырастут, вернутся черные схемы продаж.

Меняется ли стратегия компании в связи с переменами на рынке и в экономике?

Безусловно. Если еще год тому назад было понятно, как продавать, то сегодня поведенческие реакции неизвестны никому, в том числе и самим носителям этих реакций. Выявились зоны провалов – агентства недвижимости, акцент на пассивно-рекламную деятельность, попытки формирования глобальных трендов. Нужно искать новые инструменты. И мы это делаем, проверяя и обкатывая идеи на практике. Не буду раскрывать всех маркетинговых шагов. Мы будем выдавать максимум информации об объекте, конструктиве, инженерных системах, транспортной доступности, существующем окружении и перспективах развития территории, наличии мест в детских садах, в конце концов. И никаких эмоций – «уникальный», «восхитительный» и т. д. Это профессиональный подход. Сейчас мы в каждом агентстве выделяем команду «Стрижей», начинаем готовить их буквально с нуля. Это молодые люди, не испорченные опытом работы в АН. По опыту знаю, сейчас люди при покупке жилья задают такие вопросы, что даже инженеры с ходу на них ответить не могут. Квалифицированного потребителя должны обслуживать компетентные специалисты.

Уже несколько лет компания «Стрижи» занимается расселением ветхого и аварийного жилья. Есть ли прогресс в этой сфере? Стало ли легче работать с внесением изменений в ГК?

Ветхое жилье может быть расселено либо за счет государства, либо за счет вовлечения этих земель в рыночный оборот. В Новосибирске стоимость земли не настолько высока, а плотность застройки ветхим жильем, напротив, столь высока, что нагрузка на потенциальную рыночную цену в 80–90 % делает участие в таких проектах нерентабельными для застройщика без дополнительных государственных инвестиций. У бюджета денег сейчас нет. Соответственно, нужно расширять возможности застройщиков. Во-первых, снижать себестоимость строительства, в том числе за счет платы за подключение к технологическим сетям. Тем более что большая часть ветхого жилья – это бывшие ведомственные дома, которые предприятия, включая и естественные монополии, сняли со свих бюджетов и передали городу. Можно было бы обязать монополии бесплатно подключать построенные на месте ветхих дома к теплу, электричеству и воде. Это бы сняло часть нагрузки с квадратного метра. Во-вторых, нужно законодательно урегулировать вопросы выкупа земельных участков у частных владельцев. Если комплексно осваивать территорию и под ветхим жильем и под частными, морально и физически устаревшими домами, которых в городе немало, то проект получается более интересным для застройщика.

Кстати, подобный прецедент в городе был. Наша компания принимала участие в муниципальной программе реконструкции ветхого и авариного жилья. В ее рамках можно было укрепить, модернизировать существующие бараки или при согласии всех участников проекта провести реконструкцию сносом. По этой программе мы выиграли конкурс и до 2016 года должны были завершить реконструкцию бараков, на месте которых расположен комплекс «Светлая роща – 2». Сначала были выкуплены все частные помещения – 12 бараков на 82 квартиры, около 4,5 тыс. м². Затраты на расселение составили 300 млн руб., в том числе бюджета города – 133 млн руб. Мы предоставили жителям 6 тыс. м² жилья. Многие из них переехали в «Стрижи», получив вместо жилья в бараках современные и большие по площади квартиры. Казалось бы, все довольны: мэрия, жители, застройщик. Однако эта программа подверглась критике, прокуратура сделала замечания, которые мы исправили, но охоту у власти заниматься подобными программами отбили, хотя это был прецедент, который можно распространить на всю страну.

А между тем частный сектор губит субцентральную часть города. Для Новосибирска это огромная проблема. И рыночных механизмов для ее решения недостаточно, нужно включить шаги по реновации этих территорий в муниципальные программы, необходимо изменение Земельного кодекса. Уже сегодня в центре города не хватает объектов социальной, спортивной инфраструктуры, элементарно – магазинов формата «у дома», в то время как на окраинах строятся комплексные микрорайоны с полноценной инфраструктурой. Учитывая, что скоро подойдут к концу сроки эксплуатации хрущевок, мы получим в центре города запустение и разруху. Конечно, строится в центре и новое жилье, но многие проекты имеют массу потребительских изъянов, начиная с отсутствия парковок и детских площадок во дворах. И причина все та же – нехватка и высокая цена земли.

В городе действует программа развития застроенных территорий.

Конкурсы по РЗТ проводятся, но инвесторы на эти площадки не заходят. Между тем в Новосибирске только по официальным данным около 1,5 тыс. ветхих и аварийных домов. Движение есть, мы добились возможности поэтапного освоения строительных площадок. И сегодня значительную часть операционного бизнеса нам приходится брать на себя. Так, в «Стрижах» мы содержим кафе, автомойку и т. д. – это единственный способ поддерживать качество проживания. Причем опыт нашей деятельности показывает, что этот бизнес рентабелен, но эта не наша специфика, не наш профиль.

Возвращаясь, к программе развития застроенных территорий, мы готовы в таких конкурсах участвовать. Например, «Светлая роща – 2» имеет продолжение через конкурс РЗТ. На этих площадках есть многоквартирное ветхое жилье, есть частное, часть мы уже скупили. Если бы в распоряжении застройщиков было более проработанное законодательство, движение шло бы быстрее. К сожалению, Госдума эти проблемы игнорирует.

Вы активно сотрудничали с НОЗА по внесению изменений в федеральное законодательство.

Но пока добиться серьезных изменений через НОЗА не удалось, несмотря на затраченные временные и финансовые ресурсы. Из шести наших предложений принято только одно.

Что мешает эффективной работе?

Нет лобби на федеральном и региональных уровнях. Депутаты-строители есть, а строительного лобби как профессиональной организации нет, в отличие от банковского, нефтяного, например.

Можно ли сейчас создать лобби?

Еще месяц назад я бы сказал, что нет, но сейчас ситуация изменилась, и лобби можно и нужно создавать.

Что, на Ваш взгляд, еще необходимо сделать государству и муниципалитету для поддержки строительной отрасли?

Это могли бы быть точечные меры по поддержке приобретения жилья бюджетниками. Думаю, учителя, врачи, военные, работники оборонных предприятий заслуживают, чтобы государство пошло им навстречу. Если такая программа будет принята, она может стать тем самым толчком к развитию, которого сегодня рынку не хватает. Но сейчас возможности бюджета более скромные, поэтому вероятность появления такой программы невелика, тем более на региональном уровне, как это было сделано в 2009 году.

Существуют мнения о том, что точечная застройка уродует город и ее необходимо запретить? Как Вы относитесь к такой позиции? Какие объекты в Новосибирске, относящиеся к точечному строительству, можно назвать достойными?

Точечная застройка, а вернее реновация, или редевелопмент территорий, – это гигиеническая мера, позволяющая очистить город от старых, ветхих домов и построить на их месте новое современное жилье. Сейчас мы начинаем проект «Стрижи на Кирова», который также можно отнести к точечной застройке. Земельный участок на Кирова мы получили, победив в конкурсе на РЗТ. И уже на старте к нам поступило 80 заявок на приобретение квартир, темпы продаж здесь опережают даже продажи на Родниках. Это говорит о том, что люди хотят жить не только на окраинах, но и в субцентральных частях города, а раз есть спрос, то нужно сформировать предложение, заниматься реновацией застроенных территорий, но используя совершенно иные подходы. Мы реализуем в этом проекте весь накопленный опыт по организации придомового и внутридворового пространства. Сейчас мы рассматриваем еще несколько возможных площадок по строительству в районах со сложившейся застройкой.

В городе есть достойные примеры точечной застройки, например, проекты на ул. Дачной и Холодильной от ИСК «Русь». Эти объекты повлияли не только на внешний облик, но и общую социальную ситуацию в районах, где были построены, более спокойной стала криминальная обстановка. Но в целом удачных проектов точечной застройки пока не много.

За последние годы Новосибирск значительно прирос домами повышенной этажности. Появился такой проект и у «Стрижей». Чем это обусловлено? И как увеличивающееся количество высотных домов влияет на качество жизни горожан?

Тенденции рынка разнонаправлены. Есть тренд на высотное строительство, но одновременно и на строительство высокоплотного массового жилья средней этажности, пользуется спросом и малоэтажное жилье. Но на Кирова востребовано именно высотное жилье, люди предпочитают жить в высотных домах, но сохранить район проживания. Высотность диктует и стоимость земли. На Кирова мы не можем строить пятиэтажные дома, это нерентабельно. Но сейчас параллельно рассматриваем возможность участия в малоэтажном проекте, хотим попробовать свои силы в строительстве таунхаусов.