Игорь Юрьевич, микрорайон «Стрижи» строится очень быстро. Когда планируется его полностью завершить?

«Стрижи» развиваются по плану и даже быстрее. По-прежнему мы каждый жилой комплекс вводим в эксплуатацию быстрее, чем указано в разрешении на строительство. И быстрее тех обязательств, которые мы берем на себя по договорам долевого участия. На сегодняшний день уже реализовано больше 2/3 запланированных объемов. До завершения строительства микрорайона «Стрижи» осталось 1,5 года, т. е. на год раньше намеченного.

На сегодняшний день введено в эксплуатацию 4 очереди: «Светлая роща-1» – 266 квартир, 13 тыс. м²; «Кленовая аллея» – 400 квартир, 15,7 тыс. м²; «Кленовая аллея-2» – 1 097 квартир, 46,5 тыс. м²; четвертая очередь «Стрижей» – первые два дома из «Светлой рощи-2». Сейчас мы достраиваем 5 и 6 очереди – завершаем микрорайон «Светлая роща-2». Общая площадь 4, 5 и 6 очередей – порядка 76 тыс. м².

Почувствовала ли компания изменения на рынке, в том числе спроса? Планируете корректировать объемы строительства?

Нашу позицию на строительном рынке считаю устойчивой. Мы продаем быстрее, чем планировали. Сейчас формируем планы на следующий год, и поскольку наш товар пользуется большой популярностью, мы имеем рыночные возможности присутствие этого товара увеличить. В настоящее время анализируем ситуацию и на рынке и, в зависимости от экономической ситуации, готовы увеличить объемы строительства.

Как чувствует себя строительный рынок в целом? Ситуация в экономике нестабильна, в этих условиях чаще говорят о сокращении объемов строительства, а вы планируете наращивать.

Рынок нестабилен. Причем особенно сильно от того, что в одной временной точке сошлись давно накопившиеся системные проблемы в экономике страны и внешнеполитическая ситуация. А если говорить о новосибирском рынке, то намечается тенденция к перепроизводству жилья.

Говоря о сокращении объемов строительства, вы проводите аналогию с 2008 годом. Но сейчас ситуация принципиально иная. Поясню. Первое и самое важное: на сегодняшний день уже совершенно четко сформулирован спрос на недвижимость как на объект первой необходимости и при том доступный. Если раньше покупка квартиры была событием исключительным, выдающимся, то сейчас общественное сознание перестроилось, и квартира уже является предметом первой необходимости для любого человека или семьи, которые делают первые шаги к самостоятельной жизни. Я наблюдаю, что в сложных условиях люди начинают отказываться от многого, но жилье, собственное жилье остается в приоритете. Таким образом, изменилась структура спроса. Объективно людей, готовых покупать квартиры, несмотря на экономическую ситуацию, стало больше и это непреложный факт.

Второе – очень сильно снизился возрастной ценз людей, принимающих решение о покупке квартиры. Судя по нашему микрорайону, минимальный порог – 25 лет, и в целом активность ушла в возрастную категорию 25–40 лет. Недвижимость стала приобретать экономически активная часть населения. И это очень приятно.

В 2008 году банковская система покинула рынок застройщиков, фактически прекратив кредитование розничных потребителей. С точки зрения кредитования застройщиков и с точки зрения кредитования потребителей, это рынок пошатнуло очень сильно. Сейчас, несмотря на то, что банки работают в нестабильных финансовых условиях, корпоративное кредитование ужесточилось, но в кредитовании физических лиц сокращения нет, пересматриваются лишь параметры кредитов. Но это отображение общих инфляционных процессов в стране. А инфляция растет и будет разгоняться. Это еще один факт. Вслед за обвалом национальной валюты произойдет удорожание основных потребительских компонентов, вслед за этим, мы это проходили неоднократно, доходы социально-активной части населения тоже вырастут. Зарплаты востребованных специалистов всегда инфляцию отыгрывают, так произойдет и сейчас. Поэтому банки рынок розничного ипотечного кредитования ликвидностью обеспечивают. Кредиты стали дороже, но я уверен, что доходы тоже вырастут. И только бездельники останутся либо со старой заработной платой, либо на улице, что для нашей экономики – большой плюс.

К концу 2014 года российским банкам нужно понять, смогут ли они рефинансировать западные кредиты. От того, будет ли найдено решение, зависит и судьба розничных, в том числе ипотечного, рынков кредитования. Этот рынок качественный и объемный, банки будут держать его до последнего и даже постараются увеличить.

Поэтому особых причин, чтобы рынок встал как в 2008 году, я не вижу. Другое дело, что почивать на лаврах девелоперам не стоит, потому что клиент стал разборчив и требователен.

Что касается нашей компании, спрос на увеличение объемов строительства у нас есть, как и технологические, финансовые возможности. Сейчас мы оцениваем ситуацию, но вероятность того, что объемы будем наращивать велика. Мы определяемся с возможностью реализации новых проектов.

Вы говорили о перепроизводстве жилья в Новосибирске.

Предложения на рынке больше, чем реального спроса. Это значит, что существующие продукты будут разделены на востребованные и невостребованные – по качеству, по набору опций, по сервису, в том числе и постпродажному.

Мне приятно наблюдать, как стремительно растет профессионализм покупателей на нашем рынке. Если еще 12 лет тому назад строители могли продать что угодно и по какой угодно цене, то сейчас уже нет. Сейчас спрос есть, он обеспечен деньгами, кризис его сильно не сократит. Но строители, которые не попадут в ожидания потребителей, будут уходить с рынка. Причем некоторые с треском.

Вернемся к ГК «Стрижи». Вы сказали, ваше предложение на рынке востребовано. Что именно привлекает покупателей? Какие элементы концепции нашли отклик у новосибирцев?

У потребителей нашли отклик, во-первых, то свободное пространство, которое мы оставляем внутри каждого жилого комплекса. Попытка не выжимать максимум из площадки, при внешней глупости такого решения, оказалась очень эффективной. Второе – относительно закрытые дворы, хорошо благоустроенные, с возможностями для отдыха. Далее кирпичное строительство – его экологичность, надежность, функциональность, традиционность также находит отклик.

У нас хорошее качество строительства, выше, чем в среднем по рынку. Мы угадали и с планировочными решениями – это небольшие, но функциональные квартиры: однокомнатные от 33 до 41 м², двухкомнатные – от 42 до 56 м², трехкомнатные – порядка 70 м². Это то, что разумно, без переплаты, но достаточно для жизни. По требованию жителей создали управляющую компанию и, хотя в этом бизнесе нет прибыли, с точки зрения постсервисной опции, она необходима.

Очень важный нюанс – в самом начале строительства мы все инфраструктурные вопросы обсчитали и начали решать исходя из потребностей будущих жителей микрорайона. Коммерческую инфраструктуру создаем самостоятельно, социальную – вместе с городом. И это – один из решающих факторов. Хотя не все еще сделано, но ситуация меняется, люди видят, что мы не забываем об инфраструктуре, и ценят это.

Экология – район очень благополучный, вокруг настоящий лес. Не зря в радиусе 1,5 км от «Стрижей» находится один из самых респектабельных коттеджных поселков. На старте мы не считали, что это окажет сильное влияние на судьбу проекта, но оказалось людям нравится, что здесь тихо, чистый воздух, спокойствие.

Не нужно забывать о высокой скорости строительства. Каждый квартал сдается завершенным, нашим покупателям не приходится жить на стройке, т. е. скорость и комплексность. Это те факторы, которые нам подсказала жизнь, и которые нам удалось реализовать.

А что изменилось в процессе строительства?

Очень серьезно с начала проекта изменилась наша целевая аудитория. Мы считали, что покупателями станут достаточно взрослые люди, приближенные к пенсионному возрасту. Мы не ожидали, что наши покупатели – молодые люди. Это позитивное открытие.

В целом концепция строительства практически не изменилась, но существенно увеличилось количество опций. Например, во всех квартирах сделана горизонтальная разводка коммуникаций, что является скорее признаком более дорогого жилья. Мы ставим полноценные входные двери, которые служат долго, серьезно изменили подход к наполнению мест общего пользования, на первых этажах – керамогранит, перила с полимерным покрытием, начиная с «Кленовой аллеи-2» очень хорошие импортные лифты.

Когда мы заходили на эту площадку, то обещали сделать все, что вызывало вопросы у покупателей. Во-первых, и это была серьезная проблема, внутриквартальные проезды – они были в очень плохом состоянии. И хотя это проблема города, а не застройщика, мы приняли самое активное участие в ее решении. Сейчас все внутриквартальные проезды приведены в хорошее состояние: 70 % сделано за счет муниципалитета, 30 % – за счет ГК «Стрижи».

Следующее – детский сад. Жители создали инициативную группу и с помощью депутатов удалось добиться финансирования строительства. Сейчас детский сад на 270 мест уже завершен.

Еще один труднейший вопрос – реконструкция Мочищенского шоссе. Уже прошел конкурс, идут работы, причем весьма активно. Это не все, что необходимо жителям «Стрижей» и всего микрорайона, и мы будем и дальше заниматься решением этих вопросов.

Так, мы поднимаем вопрос о реконструкции либо капитальном ремонте школы. Независимая компания провела оценку состояния здания, сейчас составляется смета работ, по ее завершении станут понятны необходимые суммы. Выйдем с этим вопросом к городским властям, уверен, что город нас поддержит. Следующий момент – внешкольное образование. Здесь был только детский клуб и ДК «Горняк». Мы отдали целое здание под детский центр «Стрижата», теперь в микрорайоне есть возможность заниматься творчеством. Сейчас создается МБОУ детский клуб «Стрижи», в который войдут и детский клуб «Ритм» и ДК «Горняк», также работаем с подростками, думаю, что в рамках детского клуба «Стрижи» найдется место и для того, чтобы привлечь подростков – обеспечить им возможность заниматься, например, паркуром.

Год назад мы за свой счет поставили хоккейную коробку. Сейчас мы ведем переговоры с федеральными и городскими властями о создании здесь целого спортядра – футбол, хоккей – открытые площадки высокого уровня. Уже этой зимой проложим в окрестных лесах лыжню, если это будет востребовано, будем это направление развивать. Одна из болевых точек – дорога к школе, решение проблемы находится в компетенции Центрального округа, думаю, она разрешится.

Мы привели в порядок парк, который был заброшен, создали Сквер Памяти. Сейчас занимаемся подготовкой нескольких транспортных маршрутов. В 2015 году появится конечная остановка – теплая, закрытая, от которой и пойдут новые маршруты, в том числе в Пашино, Родники и т. д.

Из нерешенных вопросов остается еще поликлиника, пока детская и взрослая ютятся в одном помещении. Мы работаем с муниципалитетом по выделению земельного участка под строительство нового здания.

Дает ли решение социальных, транспортных проблем территории экономический эффект?

Впрямую его невозможно посчитать, но это очень мощным положительным шлейфом тянется за нашим брендом, создает о нас мнение, как о людях, о компании, продумывающих все в комплексе, а не стремящихся урвать деньги.

Важная составляющая – социальная среда.

В микрорайоне сложилась очень хорошая атмосфера. Здесь очень хорошая социальная среда. Еще в самом начале нашей работы я обратил внимание, что люди здесь живут дружнее, чем в других районах Новосибирска. Этому есть объяснение – локальная территория, населенная работниками нескольких небольших предприятий. Есть в этом некая патриархальность, когда все друг друга знают, здороваются на улицах. И наши жители сюда вписываются хорошо, и нам хотелось это добрососедство поддержать и упрочить, поэтому мы проводим различные мероприятия – от празднования Дня Победы и Дня города до дня рождения «Стрижей». И люди на наши инициативы реагируют очень хорошо, так, в День Победы открытием стелы были тронуты ветераны Великой Отечественной войны.

Снос и расселение. Какими усилиями это дается? Планируете ли вы в дальнейшем заниматься расселением ветхого жилья?

Однозначно – да. И резонов здесь несколько. Во-первых, в городе свободных площадок под строительство почти нет. Во-вторых, ветхое жилье – социальная язва, которой не заслужил ни город Новосибирск, ни люди, которые в нем живут. Расселяя 82 квартиры, мы увидели, что асоциальных элементов в них мизерный процент. В остальных жили нормальные люди, семьи, которым просто не повезло получить временное жилье и остаться в нем навсегда.

Важно помнить, что бытие определяет сознание и, попадая в такую среду, нормальные люди могут опускаться, их обида, неустроенность тяготеют над городом. Решая эту проблему, переселяя людей в новое жилье, мы не только делаем счастливыми конкретных людей, но и улучшаем эмоциональную атмосферу города и его внешний вид. У тех, кто переехал из бараков в новое жилье, меняется все вплоть до цвета лица и тембра голоса. Это очень важная работа.

Усложняет этот процесс непроработанность правового поля. Я уже рассказывал в интервью вашему журналу, что с инициативами мы выходили и в Национальное объединение застройщиков жилья, в Госдуму. Сейчас у нас есть опыт, есть что предложить, и заниматься мы этим будем.

Насколько это экономически обоснованно?

Во многих проектах без финансирования государства не обойтись. Например, на участке, который мы выиграли под реконструкции, – коммерческая составляющая близка к нулю. Нагрузка настолько мощная, что съедает всю маржу с этого проекта. Но оставить 3 га социальной язвы внутри микрорайона – это просто безнравственно, да и коммерчески недальновидно в конце концов. Конечно, без помощи бюджета полностью решить проблему сложно. Наш город получил большую часть ветхого аварийного жилья от крупных промышленных предприятий, которые в сложные годы просто передали его муниципалитету и умыли руки. Считаю, что и федеральный бюджет, и естественные монополии должны теперь принимать участие в разрешении этой проблемы. И тем более не должен застройщик, расселяющий ветхое жилье, платить коммерческие тарифы на подключение к сетям. Но в итоге выигрывают все: жители, муниципалитет, строители.

Ускорить расселение ветхого жилья можно, если решить вопрос с естественными монополиями, сделать эти участки коммерчески привлекательными для застройщика. Думаю, все от этого только выиграют.

И Новосибирск в этом смысле город уникальный. В отличие от многих других городов, наша власть «экспериментирует» с формами работы, одной из них стала программа расселения и сноса ветхого жилья. Она позволяет работать быстрее, эффективнее. Только наша компания в кратчайшие сроки расселила 82 квартиры, это значит 82 семьи стали уже сейчас счастливее, живут в новом жилье. Кому от этого хуже?

И уже есть некоторые сдвиги. Так, Госдума приняла поправки в законодательство, позволяющие заниматься поэтапным развитием застроенных территорий. Этот закон вступит в силу с весны следующего года. Считаю это нашей победой. И, думаю, она не последняя. Сейчас Минстрой активно занимается темой аварийного жилья, готовится специальный закон, идут консультации между городами, правительством и НОЗой. Надеемся, что его принятие не будет сильно затянуто.

В преддверии Нового года естественный вопрос – о планах. Вы уже коснулись этой темы, но расскажите подробнее о новых проектах. Так, ваша компания выиграла конкурс на несколько участков.

Следующий год пройдет у нас под знаком завершения проекта «Стрижи». Мы, действительно, выиграли 7 га на Родниках – это два участка по 2 и 5 га. Начнем освоение с меньшего.

На этих участках будем строить жилье со сходной со «Стрижами» концепцией. Сохраним большие благоустроенные дворы, закрытую территорию, дома будут большей этажности. На Родниках это оправданно, так как это место более урбанизированно и 16-этажные здания органично впишутся в существующие постройки.

Новые площадки вы получили в рамках решения проблемы обманутых дольщиков. Расскажите подробнее о проектах.

Обманутые дольщики – еще одна социальная язва нашего времени, ее нельзя оставить без внимания. Мы уже вложили около 80 млн руб. в приобретение двух участков на ул. Мясниковой. Эти деньги пошли на завершение долгостроев на ул. Станиславского, 10 и Красина, 60. Деньги нами перечислены полностью. И сейчас компания «Дорстрой» за эти деньги строго по графику завершает строительство. За участок 5 га мы должны перечислить около 300 млн руб. в следующим дому эти деньги будут использованы для достройки дома на ул. Новосибирской, 27.

Отмечу, что механизм, предусмотренный областным законом № 108, по которому мы работаем, очень верный, очень правильный. Этот опыт нужно тиражировать на федеральном уровне.