Игорь Юрьевич, летний строительный сезон практически завершен. Что вы видите?

Расскажу не столько о собственных ощущениях, сколько о картине, которая открывается при анализе данных Управления Росреестра по Новосибирской области о регистрации договоров долевого участия. Эти цифры дают четкое представление о ситуации в строительстве. Итак, в феврале в Новосибирской области было зарегистрировано 3 180 ДДУ, в марте – 2 950, апреле – чуть более 2,4 тыс., далее – вплоть по июль включительно – по 2,1 тыс. Ощущение, что рынок как ушел на майские праздники, так все лето оставался на этом уровне. В августе – 2,7 тыс., в сентябре – 3 150. Таким образом, только сейчас рынок вернулся на февральский уровень, который не был рекордным или даже оптимальным для региона. Думаю, что этим летом рынок реально достиг дна. По сравнению с аналогичными периодами 2014 года падение составило порядка 40 %. Например, в мае 2015 года в области был зарегистрирован 3 071 ДДУ, а в мае 2016-го – только 2,1 тыс., это падение на 32 %. Но к маю 2015 года уже серьезно сжался.

Сейчас рынок начал расти. И все было бы хорошо, если бы не позиция Минстроя РФ о том, что продлять действие программы по государственному субсидированию ставок по ипотечным кредитам не нужно. В ведомстве свою точку зрения аргументируют тем, что процентные ставки по собственным программам банков уже приблизились к субсидируемым государством.

Считаю, что если бы на рынке было понимание, что господдержка будет продлена, продолжился бы плавный, заметьте – плавный, а не резкий, рост. Но поскольку грядет отмена господдержки, то этот фактор будет давить на рынок крайне мощно.

Однако, на мой взгляд, в Новосибирске, в отличие от многих других российских городов, будет работать совершенно иной фактор. Количество новых проектов в сфере строительства жилья за восемь месяцев 2016 года в разы отличается от количества начатых объектов в 2015 году. Это означает, что в 2017-м в нашем городе начнется дефицит предложения нового жилья. И когда спрос и предложение сблизятся, начнется реальный разворот рынка. Причем я прогнозирую существенный рост цен на новостройки. Моя уверенность основана на том, что подавляющее большинство участников рынка научились строить быстро, осваивают площадки за 1,5–2 года, но в 2016 году новых проектов было начато значительно меньше, в 2017 году это скажется на предложении, возникнет дефицит, а в 2018 году он проявится уже существенно. Поэтому, с моей точки зрения, осенью следующего года можно ожидать рост цен, причем он будет достаточно сильным, поскольку будет сопровождаться ажиотажем, подобным тому, который мы наблюдали в конце 2014-го и в 2015 году.

Надеюсь, что большинство новосибирских строительных компаний доживут до этого момента, и тренды, которые возникли на рынке после кризиса 2008 года, включая клиентоориентированность, повышение качества строительства, грамотный маркетинг, постпродажное сопровождение, сохранятся и даже развернутся в полную силу. Это хорошо и для города, и для строительной отрасли в целом.

В целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке оптимистично?

Сложное экономическое положение некоторых соседних регионов и государств создает в Новосибирске миграционный спрос на жилье. И это спрос весьма существенный. В тяжелой ситуации жители многих регионов переезжают в Новосибирск в поисках работы, стремятся развивать здесь бизнес, покупают квартиры для детей, которые учатся в нашем городе, и т.д. Мы наблюдаем, что в город начали приходить и инвестиционные деньги из Москвы, Казахстана, Кузбасса, Тюмени, Ханты-Мансийска, Якутска, Норильска. Кстати, если северяне из Тюменской области и округов создают так называемый студенческий трафик, то приезжие из Норильска покупают квартиры для переезда.

Новосибирск в лучшую сторону отличается от других регионов, предоставляя больше возможностей, более комфортное проживание. И сегодня это работает на город. Так, сейчас в ГК «Стрижи» идут нормальные продажи, которых хватает, чтобы строить жилье и создавать инфраструктуру, не хватает – на новые амбициозные проекты. Но мы думаем, что их время еще придет. И другие лидеры рынка чувствуют себя примерно так же. Бурного развития, как было в последние четыре года, нет, но для нормального поэтапного развития средств достаточно.

Я настроен оптимистично. Дно кризиса мы уже миновали этим летом, научились строить в режиме строжайшей экономии, объекты будут сданы в сроки. И нашей компании это пошло только на пользу, особенно в том, что касается взаимоотношений с поставщиками и подрядчиками. Им тоже пришлось научиться работать в новых условиях.

Крупнейшие банки говорят о восстановлении спроса на жилье, опираясь на данные по выдаче ипотечных кредитов. Согласны ли вы с этим мнением?

Рост есть, но я бы не торопился говорить о восстановлении спроса в прежних объемах. И статистика Росреестра этого не подтверждает. Рост, скорее всего, объясняется изменением структуры банковского и, в частности, ипотечного рынка, с которых ушли многие игроки вследствие действий ЦБ по санации. Доля этих банков отошла к крупнейшим, которые, соответственно, увеличили свое присутствие на рынке, что позволяет им говорить о серьезном росте.

Можно ли утверждать, что сегодня для поддержки рынка необходима ипотека с доступной ставкой?

Рынку нужен спрос, а ипотека с хорошей ставкой – это один из инструментов, но очень значительный, его стимулирования и эффективного развития. Рынку нужно вернуть ресурсы вторичной недвижимости. Но и здесь мы упираемся в доступную ставку по ипотеке. Вторичная недвижимость – это очень серьезный актив, которым обладают семьи. И многие хотели бы использовать его для покупки нового жилья. Но сегодня вторичный рынок практически блокирован запредельно высокими ставками ипотеки, а нет продаж на вторичном рынке – нет их и на первичном. Во многом снижением объемов строительства мы обязаны именно заградительным ставкам на ипотечные кредиты для «вторички».

Чтобы помочь нашим покупателям продать имеющееся жилье, мы создали целый отдел, который в рамках сервиса трейд-ин занимается продажей вторичного жилья клиентов.

Есть и еще один аспект: если цена новостроек не снизилась, то на вторичном рынке цены просели. Многие продавцы этого не понимали, но сейчас приходит осознание того, что большинство покупателей ориентированы на покупку нового. Участь вторичного жилья после завершения кризиса вообще будет незавидной. Останутся востребованными только два сегмента – самого дешевого жилья и добротного жилья в хорошей локации в районах с развитой инфраструктурой.

Что происходит в вашей компании с точки зрения реализации проектов?

Нам повезло, что в этот сложный период мы вошли с распределенной по стадиям строительства корзиной проектов. Все наши проекты находятся в различной степени готовности.

У нас есть три проекта на начальной стадии: ЖК «Пифагор», девятая очередь микрорайона «Стрижи» и вторая очередь ЖК «Северная корона». Эти проекты запущены летом-осенью 2016 года.

В средней стадии готовности находятся: восьмая очередь микрорайона «Стрижи» и первая очередь ЖК «Северная корона». Оба этих объекта сдаются в 2017 году. Также у нас есть ЖК «Стрижи на Кирова», который сдается в 2018 году.

Еще два комплекса – в высокой степени готовности: ЖК «Стрижи на Родниках» и первая стадия восьмой очереди «Стрижей» – два дома.

Такой распределенный пакет позволяет нам вести работу в плановом порядке, постепенно строя и вводя объекты и имея задел на ближайшие несколько лет. Все работы и финансирование идут в соответствии с графиками.

Вы сказали, что время новых амбициозных проектов еще не пришло. Но уже есть идеи, площадки, концепции?

Конечно, мы всегда продумываем стратегию на несколько шагов, несколько лет вперед и стремимся к новым объектам. Так, сейчас мы выкупили с торгов площадку на развитие застроенных территорий на ул. Аренского. В настоящее время готовим документы для получения разрешения на строительство. Уже в конце 2016 – начале 2017 года мы начнем работы на этом объекте.

Кроме того, к лету мы готовим к реализации объект на крупной площадке в «Стрижах» площадью 4 га. Весной будущего года мы хотим в качестве эксперимента запустить также в «Стрижах» небольшой проект бизнес-класса.

Помимо этого, находимся в активном поиске новых площадок. Старт «Пифагора» показал, что формат жилья, который предлагает наша компания в субцентральных территориях города с развитой инфраструктурой, востребован. Соответственно, ищем площадки под такие проекты. Кроме того, хочется попробовать, что такое левый берег, есть основания полагать, что и там мы найдем своего покупателя.

Мы понимаем, что, заложив объекты в 2016–2017 годах, мы обеспечиваем ГК «Стрижи» эффективное, планомерное развитие и лидерство на рынке в конце 2017–2018 годов, когда возникнет дефицит новостроек.