Георгий Жигульский: «Суды боятся выносить решения»

О ситуации с задолженностью застройщиков по договорам аренды земельных участков в городе рассказал начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Георгий Жигульский.

Георгий Жигульский: «Суды боятся выносить решения»

Тема задолженности строительных компаний по платежам за аренду земельных участков остается острой на протяжении уже нескольких лет. Есть ли положительная динамика в этом вопросе?

В этом году нам впервые удалось снизить задолженность по текущим договорам. Но со старой задолженностью положение более сложное. Из 4 млрд руб. накопленной задолженности 57 %, это свыше 2 млрд руб., взысканию не подлежит, и перспектив практически нет, потому что это либо уже процедура банкротства, либо договора расторгнуты, а в некоторых случаях ситуация усугубляется наличием обманутых дольщиков. Мы точно понимаем, что должники не имеют средств для возврата долгов, ждать от них оплаты бессмысленно.

Из оставшихся 2 млрд руб. реальной ко взысканию задолженности на долю действующих договоров приходится – в жилищном строительстве – 1,3 млрд руб. Это основной долг без учета пени.

Безусловно, есть проблемные арендаторы, например, группа компаний «Дискус», которая слишком большие, видимо, взяла на себя обязательства по объемам строительства, и оборотных средств не хватает для того, чтобы справляться с погашением заложенности перед мэрией Новосибирска. Но есть и компании, которые в 2019 году заплатили больше, чем это предусматривал график платежей, т. е. вышли на погашение задолженности предыдущих лет. Например, «Первый строительный фонд». Ищем различные варианты. Считаем, это наша твердая позиция, что раскрывать задолженность строительных компаний в сфере жилищного строительства нельзя, поскольку это может принести еще больший вред и повлиять на уровень продаж, это неоднократно подтверждалось на практике.

Что стало причиной проблемы? И какие пути ее решения вы видите?

Взаимоотношения в земельной сфере разделились на две группы: до 1 марта 2015 года и после этой даты. До 1 марта 2015 года существовал механизм продления сроков аренды, затем до 2018 года действовал переходный период, но теперь и он закончился. Это спровоцировало возникновение целого клубка проблем, в том числе по долгостроям с обманутыми дольщиками, по строящимся объектам коммерческой недвижимости. Мы сегодня столкнулись с проблемой по договорам аренды земельных участков вновь заключаемых. Все они идут через аукцион, но согласно нормам Земельного кодекса, собственник земельного участка в лице мэрии Новосибирска может заключить договор на срок, не превышающий двукратный срок нормативного строительства. Этот срок определяется приказом Минстроя России. На наш взгляд, эти сроки далеки от жизненных реалий в России, по крайней мере, в Сибири, поскольку для объектов до 1,5 тыс. м2 это 9 месяцев, а следовательно, договор аренды мы можем заключить только на 18 месяцев. При этом все знают, что исчезло понятие «продление договора аренды»: в принципе для добросовестных арендаторов преимущественного права нет. Наши попытки признавать договора по ст. 621 Гражданского кодекса заключенными на неопределенный срок натолкнулись на противодействие прокуратуры и Федеральной антимонопольной службы. По большому счету те договора, которые были заключены до 1 марта 2015 года, нам удается отстаивать, в том числе в судах, а позже этой даты – нет. По всем договорам, которые заключены после 1 марта 2015 года, перспектив к продлению нет вообще. Только в судебном порядке, если удастся убедить суд в том, что по неким объективным причинам невозможно было участок освоить в отведенный срок.

Поэтому я считаю, региональному минстрою совместно со строительным сообществом необходимо обратиться в Минстрой России с тем, чтобы эти сроки были дифференцированы по регионам, с учетом сезонности и других факторов. В Новосибирске за 18 месяцев построить объекты крайне сложно.

С какими еще проблемами сталкивается департамент земельных и имущественных отношений в строительной сфере?

Еще одной проблемой, с которой мы сталкиваемся, а она вытекает из первой, является проблема незавершенного строительства. Та же норма Земельного кодекса говорит, если объект был зарегистрирован как объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 года, то мы можем однократно предоставить земельный участок в аренду на 3 года для завершения строительства объекта.

После 1 марта 2015 года эта норма не работает, и мы вынуждены договариваться с собственником объекта незавершенного строительства в судах. Другого пути нет. По окончании трехлетнего срока продлить его никаким образом нельзя, это норма однократная, независимо от смены собственников незавершенного строительства. Здесь мы также попадаем в ситуацию, когда остаемся один на один с собственником незавершенного объекта и арендатором земельного участка, у которого отбираем землю, поскольку механизмов продления договора не существует.

Законодатель на этот случай предусмотрел норму, по которой можно реализовать чужое имущество, т. е. мы можем изъять объект незавершенного строительства из собственности физического или юридического лица через решение суда, а полученные средства в размере рыночной собственности незавершенного объекта идут его бывшему собственнику. А новый собственник, по замыслу законодателей, имеет право на 3 года взять в аренду земельный участок.

Отмечу, что в Новосибирской области не было ни одного судебного решения по изъятию этой собственности, чтобы мы смогли его продать, хотя с момента внесения этих изменений прошло 4 года. Суды боятся выносить такие решения. И сегодня те объекты незавершенного строительства, под которыми договора аренды земельных участков, висят мертвым грузом.

В этом мы видим скрытую угрозу. Если жилье строится и вводится в эксплуатацию, и в области жилищного строительства мы применяем ст. 621 ГК независимо от того, когда договор был заключен, ибо никто не хочет получить новых обманутых дольщиков, то в области коммерческой недвижимости все иначе.

Вы сказали, что 57 % существующей задолженности по аренде не подлежит взысканию. Что нужно сделать, чтобы списать ее?

Списание на сегодня осуществляется только через процедуру банкротства, а она имеет довольно затяжной характер. За 2 года мы подали более 100 исков о банкротстве, процедуры по первым нашим исковым заявлениям сейчас завершаются. Конечно, мы не являлись инициаторами банкротств компаний, занимающихся жилищным строительством, за исключением одной. Но возникают проблемы с оплатой работы внешних управляющих и т. д.

Кроме того, за то время, пока мы банкротили должников на сумму 250 млн руб., набежала пеня по основному долгу оставшихся должников – на более крупную сумму. Это война с ветряными мельницами, но иной процедуры законодательством не предусмотрено.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное