Евгений Михайлович, какова динамика развития рынка ипотеки в первой половине 2017 года? Как повлияло на ситуацию завершение программы госсубсидирования ипотечных ставок?

Завершение программы государственной поддержки – наиболее значимое событие начала 2017 года. Программа выполнила свою роль: поддержала рынок жилищного строительства в наиболее сложный период, послужив импульсом и к развитию ипотечного кредитования, и к развитию строительного рынка. Сейчас можно говорить о том, что завершение действия программы прошло безболезненно, и данные статистики Банка России позволяют с оптимизмом наблюдать за рынком ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе.

Отмечу, что в начале года, сразу после завершения программы, заемщики занимали выжидательную позицию, и в январе – феврале наблюдалось некоторое сокращение объема выданных ипотечных жилищных кредитов для приобретения прав требования по договорам долевого участия на первичном рынке. Но начиная с марта этот сегмент рынка демонстрирует рост в помесячном выражении: так, в марте 2017 года объем выданных кредитов увеличился на 5,5 %, а в мае – уже на 24,1 % относительно аналогичных месяцев предыдущего года. При этом в целом по Сибирскому федеральному округу средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в январе – мае на жилье первичного рынка, составляла 11,22 %. Для сравнения, по аналогичным кредитам, выданным в 2016 году (в период действия программы господдержки), – 11,62 %.

Статистика показывает, что в целом (с учетом сегментов ипотечного кредитования первичного и вторичного жилья) рынок ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе развивается успешно. В 2017 году ежемесячно с марта по май в среднем выдавалось более 11 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 17 млрд руб., в 2016 году таких кредитов было 10 тыс. и сумма составляла 14 млрд руб.

В результате в январе – мае 2017 года сибиряки получили 47,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 70,9 млрд руб. Это на 7,6 % превышает уровень того же периода 2016 года в количественном и на 11,7 % – в денежном выражении.

Отмечу, что сильнее всего ипотечное кредитование росло в Новосибирской области: здесь за пять месяцев 2017 года выдано порядка 8,4 тыс. кредитов, это на 9,1 % больше, чем за тот же период 2016 года. Объем выданной ипотеки увеличился на 17,3 % и составил 14,3 млрд руб. Далее идут Красноярский край с показателем 13,1 млрд руб., Иркутская и Кемеровская области с показателями 9,8 млрд руб. и 8,4 млрд руб. соответственно.

Что стало причиной роста?

Причины роста многофакторны, но его основа – снижение стоимости кредитов, их доступность. Процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, следуя динамике ключевой ставки Банка России (стоимость денег в экономике). С начала года ключевая ставка снизилась на 1 п.п., последнее снижение произошло 19 июня, и сейчас показатель установлен на уровне 9 % годовых. Соответственно, средняя стоимость ипотечных кредитов в течение года тоже снижалась, и сегодня мы видим минимальные за последние 10 лет ставки по ипотечным кредитам в Сибири. Так, если на начало 2017 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в целом по СФО составляла 12,7 % годовых, то на конец мая – 11,7 %, то есть снизилась на 1 п.п. При этом существенного разброса по стоимости кредитов между регионами СФО не наблюдается. Минимальный уровень ставок – 11,6 % – сложился в Новосибирской и Омской областях, Красноярском крае, максимальный – 12% – в Республике Тыва.

Основной спрос на ипотеку формирует вторичный рынок жилья: в январе – мае 78 % кредитов были выданы для приобретения жилья на вторичном рынке. В соответствующем периоде 2016 года этот показатель составлял 69 %. При этом за пять месяцев 2017 года прирост таких кредитов в количественном выражении составил 20 % к уровню того же периода 2016 года.

С чем связано изменение структуры выдач?

Готовое жилье несет гораздо меньше рисков как для банков, так и для получателей ипотеки, что с учетом снижения цен на вторичном рынке, а также процентных ставок по ипотеке делает его более привлекательным. Отмечу, что, по данным официальной статистики, в целом по СФО в I квартале 2017 года средняя цена 1 м² на вторичном рынке лишь на 0,7 % превышала соответствующий показатель первичного рынка. Для сравнения, в I квартале 2016 года разница составляла 1,7 %, а в I квартале 2015 года – 5 %. При этом в январе – мае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным для приобретения жилья на вторичном рынке, снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 1,7 п.п. и составила 11,8 %, что сопоставимо со ставкой первичного рынка.

Успехи в сфере ипотечного кредитования привели к росту ипотечных портфелей банков. В целом по СФО этот показатель составил порядка 600 млрд руб., продемонстрировав годовой прирост на 7,7 %. При этом доля просроченной задолженности не изменилась и составила порядка 1,5 %. Это позволяет говорить о том, что ипотечные кредиты остаются надежным активом в портфеле банков. В целом есть основания ожидать, что позитивные тенденции рынка ипотечного кредитования продолжатся.

И в конце несколько слов про то, какие ипотечные кредиты берут сибиряки. Средний срок ипотечных кредитов в СФО составляет 182 месяца, или чуть более 15 лет. В Новосибирской области заемщики предпочитают брать кредиты на более длительный срок – 197 месяцев, или 16,5 лет. Средняя сумма ипотечного кредита в СФО составляет 1,5 млн руб. В Новосибирской области, где средняя стоимость жилья выше, чем в среднем по округу, выше и средний размер ипотечного кредита. В настоящее время он составляет 1,7 млн руб.