Екатерина Рыдкина: «Приобретение жилья стало более осознанным»

О ситуации на строительном рынке, тенденциях в предпочтениях и поведении покупателей жилья, а также о новых проектах компании журнал «Всё о новостройках» побеседовал с генеральным директором ООО «ИнвестСтрой» эксклюзивного отдела продаж жилых комплексов «На Ельцовской» и «На Доватора» Екатериной Рыдкиной.

Екатерина Рыдкина: «Приобретение жилья стало более осознанным»
Жилой дом На Ельцовской Жилой дом На Доватора Жилой дом На Доватора

Первое, о чем хотелось бы поговорить, – это спрос на строящееся жилье в Новосибирске. Какие тенденции вы наблюдаете на рынке. Отличается ли ситуация от той, что была в 2017 году?

Как участник рынка могу отметить, что в настоящее время наблюдается некая стабилизация. Произошло распределение застройщиков по классам и нишам рынка, по комфортности жилья. Безусловно, наблюдаются и переходы из одного сегмента в другой. Меняются покупатели. Если раньше спрос был просто на жилье, и желательно подешевле, то сейчас у покупателей есть четкое представление о том месте и уровне комфорта, который им необходим. Они не просто имеют набор потребительских критериев, а уже четко расставляют приоритеты. Люди все более осознанно подходят к тому, что покупают, исходя не только из соотношения количество квадратных метров/цена, но и из социального окружения, технологии, отделки, наличия инфраструктуры – от школы до парковки.

Сейчас больше сморят и на репутацию, опыт застройщика. К этому подталкивает ситуация, сложившаяся в отрасли, оценивают, собирают информацию. При этом строящееся жилье все больше и больше становится нормой рынка, разные категории покупателей выбирают новостройку на различных стадиях – начальной или завершающей, но в целом стройка все больше и больше по сравнению со «вторичкой» начинает выигрывать. Это и цены, и возможность отделки под себя, плюс квартира свежая, без эмоционального и физического наследства, поэтому люди ориентируются и отдают предпочтения новостройке.

Сегодня покупают не просто метры, а квартиру со всеми составляющими в определенной среде.

Есть ли отличия от ситуации в 2017 году?

Я могу говорить, исходя из практики продаж компании в наших жилых комплексах. Ситуация отличается тем, что с каждым годом у нас нарабатывается опыт, увеличивается узнаваемость компании, формируется ее репутация. Как следствие, реализация квартир становится все более эффективной.

В целом по рынку я наблюдаю, что сейчас как отклик на события 2014–2015 годов людей волнует способность строительной компании завершить объект. Если в 2016-м и даже в 2017 году по некоторым объектам было непонятно, как они будут реализовываться, сейчас все более прозрачным становится то, сможет ли строительная компания заниматься строительством или нет. И главное, что это становится понятным не только для профессиональных участников рынка, но и потенциальных потребителей, тех, кто выбирает для себя квартиру. Этому фактору придается большое значение при выборе.

Как выстраиваются факторы по приоритетности? Что имеет большее значение – надежность компании, конструктив, инфраструктура и т.д.?

Меня радует, что сейчас надежность компании, ее репутацию ставят на 1–2 место. Причем люди осознанно подходят к выбору, при недостатке компетенций консультируются у опытных знакомых, даже юристов, интересуются, как оценить проект, на какие моменты обращать внимание, чтобы застройщиком проекта не была компания с 10 тыс. руб. уставного капитала. Также обращают внимание на то, кто является директором, какая организационно-правовая форма у застройщика, как именно продается квартира, по каким документам. Еще несколько лет назад покупателей это не интересовало.

Обычно люди расставляют приоритеты по тому жилью, которое они могут потенциально приобрести, начиная с компании, анализируют именно надежность застройщика, заканчивая транспортной доступностью, обеспеченностью социальными объектами. Это основные показатели, имеющие значение практически для всех. Например, возможность выехать и заехать в микрорайон или жилой комплекс в разное время дня, есть ли пробки в час пик. Далее – цена квартиры. Сегодня рынок уже достаточно четко дифференцирован по классам, форматам, комфортности, отдаленности, поэтому покупатели знают, в каком проекте они могут себе позволить квартиры, исходя из бюджета.

Что касается технологии строительства, то этот фактор сегодня не имеет определяющего значения. У покупателей нет особенных предпочтений или предубеждения против того или иного конструктива дома. Мы часто поясняем, на что нужно обратить внимание именно с точки зрения технологии строительства, как это в дальнейшем сказывается на реальном проживании. Покупатели понимают, что современные технологии строительства кардинально отличаются от тех, что были 30–40 лет назад. И это один из самых последних факторов, который влияет на выбор. В то же время люди изучают технологии, с точки зрения стоимости отделки, надежности и долговечности инженерных систем. Но, скорее, это не критерий выбора, а один из пунктов анализа уже выбранной квартиры.

Если резюмировать все сказанное, то на первом месте среди потребительских качеств при выборе жилья остается его расположение – район, затем – наличие инфраструктуры – транспортной, социальной, бытовой. Исходя из этого определяется один или несколько потенциально возможных жилых комплексов. Далее обращается внимание на надежность застройщика, предпочтение из выбранных комплексов отдается тому, где репутация лучше, его имя более узнаваемо на рынке, в активе есть построенные успешные проекты, и на последнем месте – технология строительства. Все эти факторы определяют и ценовую характеристику квартиры.

Сейчас в Москве пользуются спросом квартиры не просто с отделкой под ключ, но и с полной меблировкой. Люди хотят заезжать в готовую квартиру и не заниматься ремонтом и покупкой мебели. Эта тенденция характерна для сегмента комфорт+. Есть ли в Новосибирске спрос на такое жилье?

Я думаю, что мы придем к этому формату как к весомой нише рынка. Покупатели знают, что нормой для многих зарубежных стран является не квартира, а пространство для проживания. Рынок перестраивается под покупательские предпочтения, становится более прогрессивным. И мы сейчас при подготовке своих жилых комплексов, и тех, что на сдаче, и тех, которые будут строиться в перспективе нескольких лет, изучаем самый передовой опыт. Не только по планировкам квартир, но и по оформлению детских площадок, входных групп, коммерческих помещений на первых этажах.

Сегодня эта тенденция – когда человек хочет получить пространство для жизни, а не только квартиру – чувствуется очень четко. Более того, со стороны застройщиков есть понимание и стремление предложить покупателю именно такой формат проживания. Это пространство, где можно безопасно и интересно гулять с ребенком, заниматься спортом, общаться с друзьями. Покупатели все чаще формулируют запрос на то, чтобы границей зоны комфорта, границей дома была территория ЖК, а не дверь в квартиру.

Но реальность такова, что не весь рынок, не все потребители сразу понимают, что за комфорт нужно платить, и не сразу включает этот критерий в перечень факторов при выборе жилья. Поэтому мы постепенно, небольшими шагами начинаем предлагать покупателям именно такой подход к жилью.

Я бы показала это на примере образа: не бантик на подарочной коробочке, а вообще другая коробочка. Сейчас бизнес требует перестройки, в том числе строительный. И, прежде всего, эта перестройка происходит в головах: заказчиков, застройщиков, проектировщиков. Например, мы сотрудничаем с проектной организацией над созданием нового комплекса, находим вместе новые решения, которые радуют. Мы будем строить такие дома, в которых сами хотели бы жить. Это важно.

Как проходит реализация проекта «На Ельцовской»?

Этот проект находится в активной стадии, и уже на 2018 год запланирована сдача второго дома – № 3 по генплану. Традиционно весной-летом мы готовим дом к вводу в эксплуатацию, завершаем благоустройство территории. И что особенно радует: к этому моменту практически все квартиры в доме уже распроданы. Мы работаем в рамках бизнес-модели «дом сдан – свободных квартир у застройщика нет».

Очень приятно, что и наши подрядчики, и наши клиенты говорят о том, что второй дом получился более привлекательным, более качественным, чем сданный дом. Мы учимся, находим новые решения, делаем выводы по прошлому дому, в частности, заменили часть субподрядчиков.

Также меня радует, что покупатели довольны предложенной планировкой, говорят, что в своем сегменте наш комплекс – один из лучших в городе. Это высокая оценка труда застройщика, проектировщиков, маркетологов.

Летом предстоит большая работа по благоустройству еще и потому, что вместе со вторым домом мы сдаем основное количество площадок и парковочных мест. В то же время на старт выходит подземно-наземный паркинг. Во II квартале 2018 года приступим к строительству, сдан он будет уже в 2018 году. И людям станет еще комфортнее жить в нашем жилом комплексе.

Важной частью реализации проекта «На Ельцовской» станет новый дом, который пока находится в экспозиции. Уже во II квартале мы начнем работы, пока проводим предварительное бронирование, люди могут ознакомиться с планировками и ценами на старте строительства, выбрать квартиру, которую хотели бы приобрести. Это завершающий дом ЖК «На Ельцовской», и мы приняли решение повысить класс его комфорта. Технология строительства – монолитный каркас с заполнением кирпичом, трехслойная внешняя кирпичная стена, и межкомнатные стены также из кирпича – сохраняется. Будут установлены лифты повышенной комфортности, такие как в домах верхнего ценового сегмента. Также мы добавляем собственный подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте. В доме будет еще один этаж – минус первый, где разместятся кладовые площадью от 2 до 4 м2. На эту опцию также есть запрос, например, для хранения сезонных шин, велосипедов, лыж и т.д.

Интересная архитектурная особенность – два входа в дом. Один – на первый этаж, в лифтовой холл, откуда можно подняться в квартиру, второй – на минус второй этаж – на уровень парковок, прямо с тротуара. Это удобно, например, для мам с колясками, которые могут спуститься на минус второй уровень и выйти прямо на детскую площадку. Кроме того, идти от лифта придется не по парковке, а через зону зимнего сада с 6-метровым остеклением. Здесь можно будет также комфортно проводить время зимой, когда на улице холодно. Помимо растений здесь установят скамейки и качели. Кроме того, зона двухуровневая, что дает еще больше пространства, остекление выходит на запад, здесь можно будет наблюдать за закатом с внутреннего балкона. Это решение продиктовано как раз тенденцией расширения жизненного пространства от квартиры до всего жилого комплекса. Сдача дома запланирована на 2020 год.

Расскажите о ценовой политике компании в ЖК «На Ельцовской».

Безусловно, мы постепенно увеличиваем стоимость квадратного метра в нашем проекте. Но ЖК «На Ельцовской» – один из самых доступных проектов в Заельцовском районе, зоне от ул. Владимировской до станции метро «Заельцовская».

Накопленная репутация застройщика дает нам возможность повышать цену, предлагать более высокий класс жилья. При этом наш проект остается одним из самых доступных в локации. Так, средняя цена по второму дому сейчас составляет порядка 56 тыс. за м2, в новом доме планируемая средняя цена за период реализации составит уже 60–62 тыс. за м2, т.е. цена повышается, но относительно рынка это доступные метры.

Есть ли у компании планы по реализации новых проектов?

Мы начали экспозицию нового жилого комплекса. Думаю, что в апреле уже приступим к работам на участке. Жилой дом «На Доватора» расположен на пересечении ул. Б. Богаткова и Доватора. К нам обратился собственник участка с предложением о совместной реализации проекта. МУП «УЗСПТС» является застройщиком и техническим заказчиком этого дома.

Дом находится на первой линии, рядом с транспортной развязкой. В доступности – станция метро «Золотая Нива», 16 маршрутов общественного транспорта, остановка – в 70 м от дома, в районе сложившаяся инфраструктура, включая школы детские сады, библиотеки, магазины. По местоположению нужно подчеркнуть, что в данной локации практически нет строящихся домов, и, соответственно, предложений. При этом спрос на новое жилье в этом районе есть.

Проект «На Доватора» это один 25-этажный одноподъездный дом с большим подземным паркингом на 122 автомобиля. Сейчас работаем над тем, чтобы сделать его максимально удобным и доступным. Дом строится на монолите с заполнением кирпичом по интересному с точки зрения архитектуры проекту. Предусмотрена огороженная территория, также мы полностью отделяем проезды от детских площадок.

В этом проекте сделан акцент на ассортименте планировок с учетом современных тенденций. Это достаточно просторные квартиры, начиная от студий с двумя окнами, что дает возможность зонировать пространство, жить комфортно. Площадь студий – от 27 м2. Также в доме будут различные планировки однокомнатных квартир, двухкомнатные студии площадью до 55 м2. В некоторых планировках в кухне-гостиной по три окна. В такой квартире можно реализовать различные дизайнерские идеи, например, когда рабочая зона на кухне имеет естественное освещение, предусмотрены зоны для хранения. Высота потолков классическая – 2,7 м с учетом выполненной стяжки.

Этот проект мы презентовали только в марте, но уже видим очень хороший спрос. Стоимость квадратного метра в доме будет сопоставима с ЖК «На Ельцовской».

В настоящее время другие проекты не планируем. Позиция компании состоит в том, что мы отвечаем за те проекты, которые уже начали. Считаем, лучше развиваться постепенно, строить одновременно 1–2 дома, но быть уверенными в каждом этапе, понимать, что у нас достаточно сил, чтобы завершить начатые проекты.

Екатерина, какие квартиры пользуются наибольшим спросом у разных категорий покупателей – молодых семей, семей с детьми? Покупают ли студии?

По поводу квартирографии дома – ассортимента и проработанности каждой планировки – на практике знаю, что 40 м2 могут быть эффективнее 50. И сейчас покупатели при выборе квартиры уделяют этому большое внимание. Поэтому все больше застройщиков предлагают рынку продуманные интересные панировки, которые очень удобны для жизни.

Что касается ассортимента квартир, при проектировании дома нужно учитывать класс клиента, который в нем покупает. Например, в проектах застройщиков, работающих в премиум-сегменте и в экономклассе, планировки будут различаться. Что касается нашего клиента, то я вижу тенденцию, когда люди хотят себе позволить зонирование. Например, в студиях, кстати, я бы не сказала, что они уходят с рынка, они меняются. Если раньше студии строили как можно меньшей площади, чтобы можно было поставить плиту и диван, то сейчас для клиента такая планировка уже не интересна. Люди сморят студию, где можно не только есть и спать, но полноценного жить. От 30 м2 люди ожидают пространства для одного или двоих, будет она студией или однокомнатной, зависит от предпочтений конкретного покупателя.

Наибольшим спросом в наших проектах пользуются однокомнатные квартиры и двухкомнатные студии. Например, в доме, который сейчас сдается в ЖК «На Ельцовской», была возможность переоборудовать однокомнатную квартиру в двухкомнатную студию, и мы увидели, что многие наши покупатели ею воспользовались. В следующих проектах мы выделили такие квартиры в отдельный класс. Покупатели – это семьи либо пока без детей, либо с одним ребенком. Но требования предъявляются такие же – кухня с гостиной зоной и отдельная спальня. Это близко к американской традиции времяпрепровождения.

На больших квартирах мы также видим тенденцию к более продуманной эксплуатации, еще на этапе покупки люди продумывают возможность организации зон хранения. Например, мало просто коридора, должна быть возможность установить шкаф и тем самым разгрузить спальню. В трехкомнатных квартирах люди все чаще ожидают наличия личного пространства, т.е. должна быть общая зона – кухня-гостиная, место для детей и пространство для родителей. Отсюда идут варианты санузлов и гардеробных в родительской спальне, есть запрос на санузел, в котором можно организовать сауну, и т.д. В трехкомнатных и трехкомнатных студиях мы добавили санузлы во взрослые спальни, и люди это оценили.

То, что площадь должна быть полезной – самая актуальная тенденция, мы над этим много работаем.

Сколько сегодня в общем объеме сделок совершается продаж с помощью ипотеки? Были ли сделки с использованием льготной ипотеки? Каково соотношение продаж с ипотекой и без нее?

Уже несколько лет соотношение держится примерно 60 на 40, где 60 – покупки с ипотекой. Этот инструмент стал нормой жизни. Например, сейчас у Сбербанка есть интересные программы, в том числе для работающих пенсионеров. Люди, выходя на пенсию, хотят жить комфортно, для себя. При этом покупатели ориентируются на ставку 9–10 %, и такие предложения на рынке есть.

Интересный момент: предложения застройщиков по субсидированию ставки сегодня уже не является решающим фактором для покупки. Если такое предложение в выбранном проекте есть – хорошо, если нет – то люди не отказываются от покупки. Но при этом тщательно просчитывают размер платежа по ипотеке, сумму переплаты, рассматривают возможность частично досрочного погашения. Также учитывают необходимость оформления страховки, возможности сделать ее в сторонней компании и т.д.

Что касается программы с госсубсидированием, то покупатели, безусловно, учитывают эту возможность. Но пока у нас не было ни одного обращения, по условиям программы второй или третий ребенок должен родиться после 1 января 2018 года. Если говорить о финансовых инструментах, которые, помимо ипотеки, применяются при покупке, то есть формат рассрочек от застройщиков. Например, у нас действуют беспроцентная рассрочка до полугода, это достаточно комфортный срок, позволяющий, например, продать имеющуюся в собственности квартиру или другую недвижимость, не закрывать депозиты досрочно и т.д. Также мы предлагаем долгосрочную рассрочку, она согласовывается индивидуально.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное