Дмитрий Богомолов: «Законодатель четко называет основания, по которым земельный участок может быть изъят»

Строительство четвертого моста через реку Обь – объективная реальность, ожидающая всех новосибирцев в обозримом будущем. Для одних горожан появление нового моста – событие радостное. Но для жителей территорий, попадающих под план строительства, скорее всего, двоякое, поскольку связано с необходимостью оставить обжитое жилище в привычном месте. О том, как должна проходить процедура изъятия земли и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, «Всё о новостройках» рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Законодатель четко называет основания, по которым земельный участок может быть изъят»

Дмитрий, в 2019 году власти Новосибирска планируют изъять больше 100 земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Каков порядок такого изъятия?

Для начала разберемся с понятием государственных и муниципальных нужд. Верховный суд Российской Федерации понимает под государственными или муниципальными нуждами потребности публично-правового образования (государства, области, края и т. д.), удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества в целом, осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Общие положения о процедуре, порядке и условиях изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд установлены в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.

Законодатель четко называет основания, по которым земельный участок может быть изъят, к их числу относятся в частности: строительство автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; строительство объектов федерального транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования и другие основания, предусмотренные статьей 49 ЗК РФ и федеральными законами.

Что касается порядка изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов, решение об изъятии принимается уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления: либо по их собственной инициативе, либо на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного организацией. Это могут быть естественные монополии, недропользователи, уполномоченные на это договорами или имеющие соответствующие лицензии юридические лица. После принятия решения в течение 10 дней уполномоченный орган размещает решение в сети Интернет, содействует его официальному опубликованию и направляет копию решения правообладателю изымаемой недвижимости.

Можно ли обжаловать решение об изъятии?

Принятое решение об изъятии действует в течение трех лет и может быть обжаловано в судебном порядке. Однако важно понимать, что нужно иметь веские основания для оспаривания такого решения и заручиться помощью профессионалов для грамотного представления ваших интересов в процессе.

Что такое соглашение об изъятии? Когда и с кем оно заключается?

Следующим шагом в процедуре изъятия земельного участка является подготовка соглашения об изъятии. Прежде чем подготовить данное соглашение, уполномоченный орган должен провести ряд подготовительных мер. Во-первых, провести кадастровые работы с целью определения границ и образования земельных участков, подлежащих изъятию. Затем заказать оценочное заключение на изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости с целью определения рыночной стоимости объектов. После этого организовать переговоры с правообладателем изымаемых объектов недвижимости для согласования основных условий изъятия, а по результатам переговоров направить проект соглашения правообладателю для подписания.

Одно из условий изъятия – компенсация. Как она рассчитывается? И учитываются ли объекты недвижимости, расположенные на изымаемом земельном участке?

Мы переходим к самой важной и проблемной части процедуры изъятия – определению размера возмещения. Разберемся с самого сначала. При определении размера возмещения согласно закону в него включают рыночную стоимость земельного участка и объектов, расположенных на нем, убытки, связанные с изъятием, в том числе и убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами. Рыночная стоимость определяется на основании проведенной оценки.

Законом установлен срок, в течение которого размер возмещения должен быть определен, данный срок не должен превышать 60 дней до направления правообладателю соглашения об изъятии недвижимости.

В том случае, если правообладателя устроила сумма возмещения, он может подписывать направленное ему соглашение.

Как быть, если собственник считает размер возмещения заниженным?

В таком случае правообладатель может направить уполномоченному органу уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии, а также свои предложения по изменению размера возмещения.

Обращаю внимание, что предложения об изменении размера возмещения должны быть документально обоснованы. В частности, правообладатель может представить альтернативный рыночный расчет стоимости объектов, а в случае, если занижена кадастровая стоимость объектов, оспорить ее в административном или судебном порядке.

Что касается заниженной кадастровой стоимости, данная проблема становится все более актуальной, однако благодаря законодательным новеллам провести переоценку кадастровой стоимости теперь возможно не только в суде, но и в административном порядке. Процедура довольно сложная и трудоемкая, но при компетентном сопровождении юриста вероятность добиться желаемого очень высока. Особенно если специалисты имеют богатый опыт в данном направлении.

Но если собственника полностью не устраивает предложение, вправе ли он отказаться?

Не желая идти на компромиссы и переговоры с органами власти, многие правообладатели изымаемых объектов спрашивают, а каковы последствия отказа от переговоров и контакта с уполномоченным органом по вопросу изъятия объектов недвижимости? Законом предусмотрено, в случае если по прошествии 90 дней со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем не представлено подписанное соглашение или уведомление об отказе, уполномоченный орган имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии объектов недвижимости. Поэтому данная тактика может повлечь за собой крайне негативные последствия.

Процесс изъятия земельного участка и/или объектов, расположенных на нем, для государственных и муниципальных нужд может стать серьезным испытанием для многих. В правовых нюансах данной процедуры зачастую возможно разобраться только с надежным юристом, а добиться справедливого возмещения стоимости изъятых объектов недвижимости без юридического сопровождения подчас просто невозможно. Обращайтесь за правовой помощью и будьте спокойны, доверив ваш вопрос профессионалам.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное