Дмитрий Богомолов: «Важно понимать разницу между первичным и вторичным жильем»

О том, что скрывается за такими распространенными терминами, как первичное и вторичное жилье, какие риски возникают при приобретении каждого вида жилья и какие еще факторы нужно учитывать, читателям «Всё о новостройках» рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Важно понимать разницу между первичным и вторичным жильем»

Дмитрий, и участники рынка, и эксперты оперируют терминами «первичное» и «вторичное» жилье. Но имеют ли эти понятия юридическое определение?

Действительно, термины «первичка» и «вторичка» уже давно вошли в обиход современного человека. Риелторы и агенты недвижимости не часто тратят время на то, чтобы объяснить покупателю разницу этих понятий и осветить их правовые особенности, а разобраться самостоятельно подчас бывает довольно трудно. Раскроем определения, разберемся, в чем же отличия и каковы плюсы и минусы «первички» и «вторички».

Под первичным жильем принято понимать жилые помещения, на которые ранее не были зарегистрированы права иных лиц. В эту категорию попадают квартиры строящиеся, приобретаемые покупателем по договору участия в долевом строительстве. Важно знать, что продажа квартир в строящихся домах, регулируется федеральным законом № 214-ФЗ, который в последние несколько лет претерпел ряд существенных изменений, направленных на защиту прав покупателя. После ввода дома в эксплуатацию покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры и регистрирует свое право собственности. С момента государственной регистрации права собственности статус квартиры меняется с «первичного» на «вторичный».

В свою очередь, под «вторичкой» принято понимать квартиру, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. Довольно часто недобросовестные продавцы вводят покупателя в заблуждение, выдавая вторичную квартиру за «первичку», апеллируя к новизне дома. Важно понимать разницу данных понятий.

На ваш взгляд, какие преимущества и недостатки есть у жилья на первичном и вторичном рынке?

Что касается преимуществ и недостатков квартир первичного и вторичного рынка, можно выделить целый ряд различных критериев сравнения, но основными для покупателя, безусловно, являются стоимость, расходы, риски и сроки.

В вопросах стоимости анализ рынка цен на недвижимость показывает, что цена квартиры сугубо индивидуальна и зависит от многих факторов, в том числе от площади, местоположения, благоустроенности. В связи с чем как на вторичном, так и на первичном рынке есть квартиры примерно одинакового ценового диапазона.

Дополнительные расходы при приобретении квартиры на первичном и вторичном рынке различаются. Кроме расходов на юридическое сопровождение сделки и регистрационных расходов, условия продажи квартир-«первичек», как правило, не предусматривают чистовой ремонт помещения, в связи с чем покупатель несет дополнительные затраты на ремонт и отделку. В свою очередь, при покупке квартиры на вторичном рынке покупатель может избежать расходов на ремонт.

Очень важный момент – риски. Считается, что при покупке квартиры в строящемся доме рисков больше, чем на вторичном рынке. Согласны ли вы с этим мнением?

Что касается рисков, стоит отметить, что мнение об исключительной безопасности сделок по приобретению вторичного жилья нельзя считать верным. Нередко недобросовестный продавец скрывает некоторые факты, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной. Так, в частности, оспоримой по закону является сделка купли-продажи, проведенная без согласия супруга (п. 2, ст. 35 Семейного кодекса РФ), кроме того, не менее опасны и сделки, в которых продавец скрывает использование средств материнского капитала при приобретении квартиры. Недобросовестный родитель при использовании материнского капитала не выделяет в приобретенном жилье доли своим несовершеннолетним детям, вследствие этого у него появляется возможность продать данное жилое помещение, не привлекая внимания органа опеки и попечительства, поскольку юридически ребенок собственником недвижимого имущества не является. К сожалению, впоследствии такая сделка признается недействительной.

Чтобы минимизировать риски и избежать негативных последствий, при сделках на вторичном рынке рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который, проведя анализ документов и оценив ситуацию, поможет грамотно провести сделку.

При покупке первичного жилья вышеуказанные риски, безусловно, не являются актуальными, однако риски, связанные с деятельностью застройщика, могут создать для покупателя ряд негативных последствий. Несмотря на то что изменениями в федеральный закон № 214-ФЗ законодатель старается максимально защитить права и интересы участников долевого строительства, число обманутых дольщик на сегодняшний день не спешит уменьшаться. И совершенно нельзя предвидеть то, что застройщик может, например, обанкротиться.

На сегодняшний день мало кто знает, что департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска публикует на своем официальном сайте список объектов, попадающих в зону риска. Критериями для отнесения строящегося дома в данный список являются: низкий процент готовности объекта; экономическое положение застройщика; большой процент проданных площадей, но низкий процент оставшихся площадей, реализация которых не обеспечит в полном объеме завершение строительства; просрочка по договорам долевого участия; поиск новых инвесторов для достройки жилых домов (отсутствие средств у застройщика). В случае если покупатель выбирает квартиру на первичном рынке, рекомендуем проверить застройщика на данном сайте.

Вы назвали еще один критерий – сроки. В чем различия?

При покупке первичного жилья вселиться в приобретенную квартиру удастся не сразу, более того, многие застройщики зачастую переносят сроки ввода дома в эксплуатацию и, соответственно, сроки передачи квартиры. В связи с чем время ожидания может растянуться на месяцы, а иногда и года. Вселение во вторичное жилье, безусловно, пройдет быстрее и зависит только от вашей договоренности с продавцом.

Таким образом, квартиры как первичного, так и вторичного рынка недвижимости обладают целым рядом достоинств и недостатков. С юридической точки зрения, существуют свои особенности и различия при заключении сделок, направленных на приобретение такого жилья. Купить квартиру, в которой до вас никто не жил или же квартиру с рук, решать только вам, а вот доверить проверку правовой чистоты объекта и организацию сделки лучше профессионалу.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное