Дмитрий Богомолов: «Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру»

О том, в каких ситуациях возникает обязанность уплатить налог при продаже квартиры, а в каких – нет, как правильно воспользоваться имущественным вычетом и что нужно сделать, чтобы его получить, ВСЕОН рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру»

Хотелось бы поговорить о том, какие обязательства возникают у собственника при продаже квартиры. Какие налоги необходимо уплатить в каждой ситуации?

Возникает ли обязанность по уплате налога, зависит от того, каким образом реализуется квартира, от срока, в течение которого она была в собственности. Рассмотрим различные ситуации, встречающиеся на практике, и отличия между ними.

Ситуация 1. Физическое лицо приобрело квартиру в строящемся доме по ДДУ, после сдачи в эксплуатацию зарегистрировало свои право и продает квартиру в течение года после регистрации.

Ситуация 2. Физическое лицо приобрело квартиру в строящемся доме по ДДУ, после сдачи в эксплуатацию зарегистрировало свои право и продает квартиру в течение года заключения ДДУ.

Согласно Налоговому кодексу РФ, от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, продавшие квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос, с какого именно момента отсчитывать срок владения.

При приобретении квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае, в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья, дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет. Об этом, в частности, говорится в письмах Минфина России от 14.02.2013 № 03-04-05/9-103 и от 15.11.2012 № 03-04-05/9-1315.

Например, в 2013 году гражданин заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и был подписан акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность гражданин лишь в 2016 году. В 2018 году он продает квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи менее минимального срока, так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру. Гражданин обязан уплатить налог с продажи объекта.

Таким образом, и в первой, и во второй ситуациях срок владения физического лица квартирой меньше минимального периода владения, освобождающего гражданина от обязанности уплачивать налог на доход, следовательно, и в той, и в другой ситуации после продажи квартиры лицо обязано уплатить налог.

Теперь рассмотрим другие ситуации.

Ситуация 3. Квартира была приобретена по ДДУ в строящемся доме, продается через 5 лет после заключения ДДУ.

Ситуация 4. Квартира была приобретена по ДДУ в строящемся доме, продается через 5 лет после регистрации права собственности.

В чем отличия между ними?

При приобретении квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

В ситуации 3, анализируя фактические обстоятельства, возникает обязательство по уплате налога на доход от продажи квартиры, в ситуации 4 такого обязательства нет, лицо освобождается от налога, так как владело указанным объектом более минимального срока владения.

На практике часто встречаются случаи, когда заключается не договор купли-продажи, а договор переуступки права по ДДУ. Возникает ли в этом случае обязанности уплаты налога?

Согласно требованиям Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный гражданином, должен облагаться налогом. Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом. То есть налог уплачивается только на полученную прибыль, которая равняется разнице между суммой, уплаченной при покупке и продаже квартиры.

Например, инвестор приобрел право требования по ДДУ за 1 млн руб., по переуступке продал квартиру за 1,5 млн руб. Налог выплачивается с разницей между этими суммами. Она составляет 500 тыс. руб. Умножив сумму на 13 % (ставка налога), получаем сумму налога, которую нужно заплатить, – 65 тыс. руб.

Если квартира продается по переуступке за стоимость, по которой она была куплена у застройщика, то доход равняется нулю, – обязательства по уплате налога не возникает.

Разберем ситуацию, когда квартира приобретена после сдачи дома в эксплуатацию по договору купли-продажи и продается через 3 года.

При продаже жилья, приобретенного по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С 1 января 2016 года срок владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению, теперь равен 5 годам, или 60 месяцам.

На недвижимость, зарегистрированную до 1 января 2016 года, указанное правило не распространяется.

Если в указанной ситуации квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то при ее реализации через 3 года после государственной регистрации права на указанный объект обязательства по уплате налога на доход от продажи не возникает.

Вообще, 2016 год привнес несколько важных изменений в данной тематике, кроме того, что срок владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению, теперь равен 5 годам, или 60 месяцам. Также налогооблагаемая база по налогу от продажи квартиры, теперь рассчитывается с наибольшей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости. В связи с чем некогда популярные «схемы» с заниженной продажной стоимостью объекта во избежание налога на доход теряют свою актуальность.

Имеет ли значение, если продаваемая квартира является единственным жильем собственника?

На данный момент не имеет значения, является ли продаваемая квартира единственным жильем собственника или нет, налоговые привилегии для граждан, продающих единственный объект жилой недвижимости, сейчас законодательно не установлены. На уровне дискуссий в экспертном сообществе подобные тезисы имеют место. Но официально соответствующие инициативы нигде не фигурируют. Налог с продажи единственного жилья, таким образом, платится, как и в случае с продажей любых других объектов недвижимости.

Что меняется, если собственников больше одного? Например, это совместная собственность супругов?

В сентябре 2017 года по этому вопросу высказался Минфин России, согласно Письму департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 года № 03-04-05/56544, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально долям в праве собственности на указанную сумму, также пропорционально разделяется обязанность по уплате налога на доход с продажи долевого объекта. При совместной собственности супругов оба супруга обязаны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки, обязательства разделяются в равных долях.

В каких из перечисленных ситуаций у собственника возникает право на имущественный вычет?

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн руб. Поэтому если владелец в одном календарном году продает несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 млн руб.

Налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но вместе с тем закон дает возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты.

Что нужно сделать, чтобы получить вычет?

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

  1. Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
  2. Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
  3. Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).
  4. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающими право на получение вычета при продаже имущества.

Как рассчитывается сумма имущественного вычета?

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе, составляет 1 млн руб.

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы, – 250 тыс. руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними, в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 году С.А. Котов продал квартиру за 3 млн руб., купленную им в 2015 году за 2,5 млн руб.

Поскольку квартира находилась в собственности С.А. Котова менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход С.А. Котова составит 2 млн руб.: 3 млн руб. - 1 млн руб.

НДФЛ = 2 млн руб. x 13 % = 260 тыс. руб.

Если С.А. Котов заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 тыс. рублей, а НДФЛ – 65 тыс. руб.

НДФЛ = (3 млн руб. - 2,5 млн руб.) х 13 % = 65 тыс. руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

logo630005, г. Новосибирск, ул. Ольги Жилиной, 73/1

+79612179911

www.bbp-law.com

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное