Дмитрий Богомолов: «Приобретение земельного участка сопряжено с целым рядом рисков и нюансов»

О том, какие программы по обеспечению льготных категорий граждан земельными участками действуют в России, можно ли получить банковский кредит на приобретение земли и какие нюансы есть при выборе земли, рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Приобретение земельного участка сопряжено с целым рядом рисков и нюансов»

Дмитрий, сегодня многие горожане задумываются о приобретении загородного дома, а чаще всего – участка земли под строительство своего дома. Какие программы, в рамках которых можно получить землю бесплатно или купить по сниженной цене, действуют в настоящее время? Многодетные семьи, молодые семьи, материнский капитал, другие льготные категории.

На сегодняшний день российское законодательство предусматривает ряд возможностей для льготного приобретения земельного участка. Государственные программы в данной области рассчитаны на следующие категории граждан: молодые семьи, к числу которых относятся лица, состоящие в официальном браке, не достигшие возраста 35 лет и имеющие одного или нескольких детей, не достигших возраста 18 лет. Супруги при этом должны быть трудоспособными и иметь официальный доход. Следующая группа лиц, имеющих право на льготное приобретение объекта недвижимости, – работники сферы здравоохранения, образования, а также иных бюджетных организаций. Также в число льготников входят: многодетные семьи, родители-одиночки, инвалиды и ветераны, силовики.

В большинстве своем государственные программы распространяются на объекты недвижимости в новостройках, то есть в первичном жилищном фонде, однако возможность льготного приобретения загородного земельного участка и строительства дома на нем также существует, например, в рамках программы «Развитие сельских территорий». Данная программа рассчитана на молодые семьи и специалистов, осуществляющих свою деятельность в сельской местности. В целях ее реализации в государственном и местном бюджете резервируются денежные средства для погашения ипотеки льготника-заявителя или для компенсации затрат заявителя на строительство дома. Основным условием предоставления является наличие у льготников собственных денежных средств в размере не менее 30–40 % от общей стоимости строительства. Таким образом, программа позволят переложить часть строительных расходов на государство.

В рамках обсуждения данного вопроса также очень важно осветить и региональные программы содействия. В Новосибирской области местный законодатель также предусмотрел ряд поддерживающих мер, например, для многодетных семей с тремя и более детьми, закон Новосибирской области устанавливает первоочередное бесплатное предоставление земельных участков. Гражданам, желающим получить дополнительную информацию по вопросам бесплатного предоставления земельного участка, следует обращаться в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, а также в администрации районов, на территории которых планируется получить земельный участок.

Как быть тем, кто не относится к льготным категориям? Дают ли сегодня банки кредиты на приобретение земельных участков? Каким требованиям должен соответствовать участок? Заемщик?

Процедура получения кредита на приобретение земельного участка несколько сложнее процедуры оформления ипотеки на покупку квартиры и включает в себя целый ряд нюансов. Дать или не дать кредит на приобретение земельного участка – решает банк, учитывая каждый конкретный случай, однако предъявляемые банком требования на сегодняшний день довольно суровые. Первое, на что обращают внимание банки, – низкая ликвидность земельных участков в случае недобросовестного исполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому, согласовывая вопрос выдачи заемщику кредита на приобретение земельного участка, банки, как правило, требуют соответствия земельного участка следующим характеристикам: участок входит в категорию земель населенного пункта и может быть использован для индивидуального жилого строительства. Важную роль при принятии решения о выдаче кредита играет также местоположение земельного участка – большинство банков устанавливают максимальное удаление от города в пределах 100 км, некоторые снижают данный порог до 30 км. Еще одним важным требованием к местоположению земельного участка является отсутствие в его границах охранных зон, в противном случае в выдаче кредита могут отказать.

Как показывает практика, положительно влияет на согласование банком кредита наличие на территории коммуникаций, а также подъездной дороги к участку. Площадь участка также немаловажна, если участок меньше 6 соток или больше 50, получить согласие банка будет проблематично.

Что касается сбора необходимого пакета документов, оформление земельной ипотеки – процесс крайне трудоемкий. Потребуются не только документы на приобретаемый земельный участок, но и целый ряд документов, подтверждающих платежеспособность заемщика.

Что касается требований, предъявляемых к заемщику, банки устанавливают высокую планку минимального дохода заемщика, кроме того, как правило, от заемщика требуется внесение первоначального взноса в размере не менее 20 % от стоимости земельного участка.

Несмотря на очевидную сложность получения положительного решения по земельному кредитованию, при соблюдении приобретателем земельного участка всех предъявляемых требований банка, а также заручившись помощью компетентного специалиста, вероятность одобрения кредита значительно повышается.

Какие нюансы необходимо учесть при покупке земельного участка?

Приобретение любого объекта недвижимости и земельного участка в том числе сопряжено с целым рядом рисков и нюансов. Покупая земельный участок, будущий собственник должен обращать внимание на несколько основных аспектов.

Первое, на что рекомендуется обращать внимание, – надлежащая проверка правоустанавливающих документов на земельный участок. Под надлежащей проверкой следует понимать не только анализ представленных документов – оснований возникновения права собственности на объект, но и получение соответствующих выписок из ЕГРН, подтверждающих факт владения земельным участком продавцом на праве собственности на момент заключения сделки.

Еще один важный аспект, заслуживающий не меньшего внимания, – границы земельного участка. Выписка из ЕГРН также содержит в себе сведения относительно границ участка. Если границы установлены в соответствии с земельным законодательством РФ – это прямо указывается в разделе «Особые отметки» в выписке. В случае если в «Особых отметках» соответствие границ не отражено, будущий собственник может столкнуться с целым рядом негативных последствий, например, земельный участок может оказаться меньше, чем тот, который вам изначально обещали.

Также не стоит упускать из виду красные линии. Нередки случаи, когда при ненадлежащей проверке покупатель приобретал земельный участок, по которому проходит красная линия охранной зоны, устанавливающая особый режим пользования землей. Такой земельный участок можно купить, им можно владеть, однако построить дом запланированного размера, может, и не удастся из-за особенностей режима использования.

Это лишь основные проблемные аспекты при приобретении земельного участка. Проверка чистоты сделки – многоэтапная и довольно сложная процедура, требующая специальных знаний и опыта. Приобретая земельный участок, рекомендуем вам обращаться за помощью к компетентному юристу.

Хотелось бы еще раз обсудить изменившееся земельное законодательство. Что нового появилось? Что необходимо знать людям, решившим приобрести землю под строительство дома? На каких категориях это разрешено?

Действительно актуальный вопрос, в этом году законодатель предусмотрел ряд важных изменений в земельное законодательство.

В первую очередь, дачные участки теперь делятся на два вида: садовые и огороднические. Подобное деление позволит детально дифференцировать особенности использования земельных участков, регламентировать нормы застройки участков, осуществлять эффективный контроль за целевым использованием земель, а также внедрить новую систему налогообложения.

Садовые и огороднические товарищества, согласно законодательным изменениям, получают новую обязанность – проведение межевания земель товарищества и разработку межевого проекта, на основании которого будут выделяться участки индивидуального и совместного пользования. Кроме того, на каждый земельный участок надлежит составлять план границ, что поспособствует разрешению существующих спорных межевых вопросов.

Еще одна новелла касается проведения межевания и постановки на учет выделенных земельных участков, а также снятия с учета. При проведении межевания обязательными условиями теперь являются недопущение наложения границ земельных участков друг на друга, вклинивания границ участков, а также обязательное наличие проезда и прохода к каждому выделенному участку. Собственник земельного участка обязан соблюдать данные требования, контроль за их соблюдением возложен на местные администрации.

Также стоит обратить внимание, что помимо расширения ряда норм и детализации некоторых положений законодатель ужесточил ответственность за несанкционированное использование участков, изменил ряд положений, касающихся возведения дачных домиков. Теперь дачные дома на фундаменте можно возводить только в пределах садовых товариществ, в огороднических это запрещено. В случае если приобретаемый вами земельный участок находится на территории огороднического хозяйства, возвести на нем капитальный дом не удастся, только некапитальное строение для хозяйственных нужд или временного пребывания. В случае несоблюдения данного требования собственник может подвергнуться административному наказанию.

Как правильно оформить участок земли в собственность?

При приобретении поставленного на кадастровый учет земельного участка, права предыдущего собственника на который надлежащим образом внесены в единый государственный реестр недвижимости, процедура оформления права собственности не вызовет особенных проблем.

После заключения договора купли-продажи земельного участка продавец и покупатель должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода прав собственности на объект, оплатив предварительно государственную пошлину и собрав необходимый пакет документов.

Иначе обстоит дело, если права на земельный участок предыдущим собственником надлежащим образом не оформлены. Процедура становится значительно сложнее, а подчас обойтись без судебного установления права собственности невозможно. В случае если у вас возникли трудности с регистрацией права собственности на земельный участок, настоятельно рекомендуем своевременно обратиться за помощью к юристам-профессионалам для грамотного разрешения вопроса.

Что нужно, чтобы оформить прописку в таком доме?

К процедуре постановки гражданина на регистрационный учет в частном доме сегодня законодательство предъявляет требования, аналогичные требованиям для прописки в квартире в многоквартирном доме.

Ранее, вплоть до 2018 года, на каждый частный дом заводилась домовая книга, хранившаяся у собственника дома. В ней регистрировались прописанные и выписанные граждане. С апреля 2018 года домовые книги законодателем упразднены, а отличия в процедуре регистрации утратили силу.

Теперь, чтобы прописаться в частном доме, гражданину следует собрать в качестве необходимого пакета документов: заявление по форме № 6 о постановке на регистрационный учет, паспорт, а также документ, подтверждающий право собственности на частный дом. Если прописаться в доме желает гражданин, не являющийся собственником дома, кроме вышеуказанных документов, необходимо будет предоставить также письменное согласие собственника объекта, который должен присутствовать при подаче заявления лично или в лице представителя по доверенности.

Обратиться за постановкой на регистрационный учет можно в паспортный стол, при его наличии, в МФЦ или записавшись через портал Госуслуг, попасть на прием в отдел УФМС к назначенному времени.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное