Дмитрий Богомолов: «Особенности операций с недвижимостью несовершеннолетнего собственника»

Особыми субъектами права собственности на недвижимое имущество являются несовершеннолетние. Если проблемы владения, пользования и распоряжения недвижимостью совершеннолетними гражданами детально регламентированы законодательством, то особенности участия детей в отношениях с недвижимостью для многих остаются неизвестными. Однако актуальность их крайне велика. По просьбе «Всё о новостройках» некоторые нюансы операций с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние, осветил генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Особенности операций с недвижимостью несовершеннолетнего собственника»

Дмитрий, мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда родители оформляют жилое помещение на ребенка, чтобы быть уверенными, что в будущем он точно будет обеспечен жильем. С какими подводными камнями можно столкнуться? С какого возраста ребенок может распоряжаться недвижимостью самостоятельно?

Причинами оформления жилья на ребенка могут быть желание сохранить в будущем за несовершеннолетним недвижимость в случае раздела имущества при разводе или же желание обезопасить недвижимое имущество от потенциальных претензий кредиторов.В данном случае не стоит забывать о непредсказуемости жизненных обстоятельств. Зачастую может возникнуть потребность продать или же обменять такую квартиру, собственником которой является несовершеннолетний. Здесь важно знать, что у подобных сделок с недвижимостью масса особенностей.

Современное законодательство в рамках Гражданского кодекса наделяет несовершеннолетних разных возрастных групп разными имущественными правами. Дети, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дети до 14 лет совсем не участвуют в сделках – от их имени действуют родители или иные законные представители (опекуны, усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с недвижимым имуществом при наличии письменного разрешения на то родителей или иных законных представителей. Кроме этого, сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего собственника подлежат обязательному предварительному одобрению органа опеки и попечительства.

Исключением в данном случае является так называемое досрочное совершеннолетие ребенка. По достижении 16-летнего возраста гражданин может быть по решению суда или органа опеки и попечительства признанным полностью дееспособным (например, в случае вступления в брак или эмансипации). Такой гражданин может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом без одобрения органа опеки и попечительства.

Какие права есть у родителей? Какую роль играют органы опеки и попечительства?

Что касается прав родителей по распоряжению недвижимостью ребенка, важно помнить, что право собственности на объект принадлежит только ребенку. Родители не вправе сами, по своей воле совершать операции с недвижимостью несовершеннолетнего, а именно не вправе сдавать такую недвижимость в аренду, передавать в залог или безвозмездное пользование, разделять или же выделять из него доли, отчуждать без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Из вышеотмеченного можно сделать вывод об исключительной важности участия в операциях с недвижимостью несовершеннолетнего органа опеки и попечительства. В связи с чем может возникнуть вопрос: в каких случаях органы опеки и попечительства одобряют продажу недвижимости? Свое согласие на совершение сделки с жилым помещением, собственником которого является ребенок, органы опеки и попечительства дадут только в том случае, если имущественное положение несовершеннолетнего и его жилищные условия не ухудшаются такой продажей. То есть ребенок станет собственником недвижимости как минимум такой же площади. Однако в индивидуальном порядке органы опеки могут одобрить продажу квартиры, которая оформлена на несовершеннолетнего, минуя это условие при его переезде или в случаях, когда денежные средства с продажи недвижимости необходимы для особо важных нужд ребенка (к примеру, для лечения).

Кроме учета площади нового жилья, предоставляемого ребенку, орган опеки и попечительства учитывает также месторасположение жилья. Так, например, существует риск получить отказ, в случае если отчуждаемая квартира находилась в черте города, а новое жилье расположено в области. Кроме того, учитывается также стоимость недвижимости: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.

Как быть, если ребенок владеет долей?

Перечисленные выше правила распространяются также и в ситуациях, когда несовершеннолетний собственник обладает правом собственности не на все жилое помещение, а на его долю. Сделку по отчуждению доли в квартире также необходимо согласовывать с органами опеки. Они одобряют такую сделку, если взамен на ребенка будет оформлена доля в другой квартире. При этом доля не может быть меньше или дешевле, чем в предыдущей квартире.

Процесс продажи недвижимости ребенка является сложным и трудоемким, включает в себя длительный процесс сбора документов для органов опеки, а также процедуру согласования. Однако руководствуясь данными правилами и зная особенности осуществления операций с недвижимостью ребенка, можно самостоятельно пройти все этапы одобрения и провести сделку с недвижимостью вашего ребенка. Но не стоит забывать, что длительная и трудоемкая процедура пройдет значительно проще и быстрее при компетентном содействии и грамотном юридическом сопровождении от профессионалов.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное